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买房时如何使用公积金?(上)

  • 发布时间:2015-06-06 15:32:21  来源:新民晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  本报记者 陈杰通讯员 史阳

  近段时间以来,公积金有多项新政出台,引发市民广泛关注。记者专访上海市公积金管理中心,请权威人士结合12329公积金热线市民咨询的热点问题,就一些重点情况答疑。

  个贷业务相关问题

  1. 申请公积金贷款,在缴存公积金的时间上需要满足什么条件?

  答:申请贷款前6个月正常连续缴存公积金,且借款人家庭没有尚未还清的公积金债务。

  2. 因工作调动,未及时缴存公积金,还可以申请公积金贷款吗?

  答:在住房公积金贷款申请过程中,因借款人单位调动等原因造成漏缴、少缴而补缴的,借款人可申请贷款复议,复议审核通过的可以申请公积金贷款。

  3. 公积金贷款的借款人、共同借款人是否必须是产权人?

  答:公积金贷款借款人必须产权人之一;共同借款人可以不是产权人,但必须是借款人的配偶或同户一年以上的直系亲属。

  4. 申请纯公积金贷款,如何认定房屋套数?

  答:申请纯公积金贷款需进行购买房屋套数认定。购买首套住房的认定,是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)名下无住房登记为依据;购买改善型第二套住房的认定,是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)名下在房管部门登记信息中仅持有一套住房,且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据。符合购买改善型第二套住房的借款人家庭,再次购买的商品住房若符合上海市普通住房标准的,参照首套住房贷款政策执行。购买共有产权保障住房,均按照首套住房进行认定。

  5. 如何计算公积金贷款额度?

  答:借款人家庭在计算贷款额度时应同时符合下列条件:

  (1)不得高于按照借款人住房公积金账户存储余额的倍数确定的贷款限额(住房公积金账户按余额的40倍计算,补充住房公积金按账户余额的20倍计算)。

  (2)不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额(购买首套住房且建筑面积在90平方米,含90平方米以下或者购买共有产权保障住房的家庭,公积金贷款首付比例不低于20%;购买首套住房且建筑面积在90平方米以上或者购买改善性第二套普通住房的家庭,公积金贷款首付比例不低于30%;购买改善性第二套非普通住房的家庭,公积金贷款首付比例不低于60%。)

  (3)不得高于按照还款能力确定的贷款限额(其计算公式为:借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例(50%)×12个月×贷款期限)。

  (4)不得高于最高贷款额度上限。

  6. 若有夫妻二人申请公积金贷款,夫妻俩的公积金账户余额在计算家庭贷款额度时是不是和可以合并计算?

  答:借款人家庭的贷款额度由借款人和共同借款人各自的公积金账户余额分别计算出的贷款额度相加得到。借款人和共同借款人的账户余额不能合并计算贷款额度。

  7. 住房公积金贷款的贷款年限如何确定?

  答:购买新建商品房贷款最长年限为不超过30年。购买二手房贷款,二手房房龄低于5年(含)的,最长贷款年限为不超过30年;二手房房龄在6年至19年间的,最长贷款年限为35年与房龄之差;二手房房龄超过20年(含)的,最长贷款年限不超过15年。

  公积金贷款年限不得超过借款人法定离退休年龄后5年。

  8. 住房公积金贷款办理时间一般是多久?

  答:资料完备的情况下,办理期房公积金贷款一般需要一个月左右、办理现房及二手房公积金贷款需要一个半月左右。具体时间办理时限如下:

  (1)公积金贷款受理审核阶段:申请家庭名下房产状况查询7个工作日、公积金贷款受理及面签借款合同当场完成、贷款审核审批5个工作日;

  (2)房产抵押及贷款发放阶段包括:房地产交易中心办理房产过户和抵押登记(按交易中心规定)7-20天、领取抵押证及通知放款1个工作日、贷款发放3个工作日。

  9. 当公积金贷款利率调整后,个人的公积金贷款利率何时进行调整?

  答:(1)在利率调整日(含)以后发放的公积金贷款,执行调整后的新利率;(2)在利率调整日前发放的未到期公积金贷款,期限在一年(含一年)以内的个人住房公积金贷款,仍执行原利率,不分段计息;期限在一年以上的公积金贷款,利率调整日起仍执行原利率,自次年1月1日起执行利率调整日公布的新利率。

  10. 申请了贷款,如何办理公积金冲还贷?

  答:在贷款正常还款一个月以后,所有参加提取还贷委托的人须共同带好相关资料,包括借款合同、身份证(或社保卡)、配偶或者直系血亲关系证明(婚姻证明或户口簿)、公积金账号、任意一期还款凭证到本笔贷款办理网点办理冲还贷委托。

  11. 公积金能否冲还纯商贷?

  答:可以。但如果有公积金贷款,必须先办理归还公积金贷款的冲还贷业务。

  缴存业务相关问题

  1. 本市住房公积金的缴存范围有哪些?

  答:根据国务院《住房公积金管理条例》、《上海市住房公积金管理若干规定》的规定,住房公积金由国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存。城镇个体工商户、自由职业人员可以申请缴存住房公积金。

  2. 住房公积金月缴存额如何计算?

  答:住房公积金月缴存额=职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例(计算到元,元以下四舍五入)+职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例(计算到元,元以下四舍五入)

  3. 计算住房公积金月缴存额的工资基数如何确定?

  答:住房公积金缴存基数应按照职工本人上一年度月平均工资确定。2014年1月1日起新参加工作的职工,应以该职工参加工作的第二个月的当月工资收入或以其新参加工作以来实际发放的月平均工资作为其住房公积金缴存基数;2014年1月1日起新调入的职工,以调入后发放的当月工资收入或以其实际发放的月平均工资作为其住房公积金缴存基数。

  职工月平均工资按国家统计局规定列入工资总额统计的项目计算,包括工资、奖金、津贴、补贴等收入。

  4. 住房公积金应如何缴存?

  答:住房公积金按月缴存,并由职工所在单位代办住房公积金的缴存。具体说,职工个人缴存的住房公积金,由所在单位每月从职工工资中代扣,单位同时为职工提供占职工工资一定比例的住房公积金。单位在每月发放职工工资之日起5个工作日内将单位缴存和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金账户内,由受托银行计入职工住房公积金账户。单位应当按时、足额缴存住房公积金,不得逾期缴存或者少缴。

  5. 职工试用期期间,单位必须为职工缴存住房公积金吗?

  答:单位为职工缴存住房公积金是法定的义务,当然也包括职工的试用期。根据《住房公积金管理条例》规定,只要建立了劳动关系就应当依法参加住房公积金制度,缴纳住房公积金。由于试用期包括在劳动合同期限中,也就是说,试用期同样属于劳动关系的存续期间,因此,试用期内单位也必须为职工缴纳住房公积金。

  6. 哪些情况下单位需要为职工补缴住房公积金?

  答:单位遇到以下情况需要为职工进行补缴

  (1)单位遗漏缴纳一个月或多个月住房公积金的;

  (2)单位未足额缴纳职工住房公积金的;

  (3)欠缴单位分批补足所欠职工住房公积金的;

  (4)职工在外省市缴纳的住房公积金转入上海的;

  (5)单位因错误缴存调整需补足职工住房公积金的。

  7. 外省市职工到上海就业,在外省市缴纳的住房公积金是否可以转到上海?

  答:职工在外省市缴纳的住房公积金可以转移到上海。具体操作办法应首先由上海的录用单位为职工建立个人住房公积金账户(已建立个人住房公积金账户的应转入录用单位),然后由外省市公积金管理部门将职工在外省市缴纳的住房公积金以电汇形式汇入上海录用单位的账户,最后由录用单位将汇入资金以补缴形式缴入该职工个人住房公积金账户。

  8. 职工与单位终止劳动关系后个人住房公积金账户如何处理?

  答:职工与原单位终止劳动关系后即被新单位录用的,原单位应当自劳动关系终止之日起三十日内,将职工住房公积金账户转移到新单位。职工与原单位终止劳动关系后尚未被新单位录用的,原单位应当自劳动关系终止之日起三十日内,将职工住房公积金账户转入市公积金管理中心集中封存专户管理。如在规定时间内单位不为职工办理住房公积金账户封存、转移等手续,职工可以凭有效证明材料向市公积金管理中心申请督促办理,经督促单位在十日内仍不办理的,市公积金管理中心应为职工办理委托转移手续。

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