2015年房地产市场营销形势乍暖还寒，“去库存、拼速度”是2015年各房地产企业和项目的主要营销工作。传统的现场销售方式已经不能满足市场的需求，理性的房地产市场亟须新的营销理念和方法，而互联网、跨界、微信营销等创新营销模式及其他成功案例越来越多。郑州晚报记者 王亚平

　　郑州楼市盛行“全民经纪人”

　　前几年，各大房企广为采用“老带新”举措。据了解，真正老业主介绍的客人都是有很强购买意愿的，开发商都会给一些鼓励性措施，如赠送物业管理费、购房抵用券乃至一定数额的现金等。

　　这种“老带新”的方式，带来了很好的圈层营销效果，自然也促进了实实在在的消费。

　　具有转折意义的是，随着网络技术的发展，房企在新形势下让这一营销方式得以升级，去年7月初，万科宣布旗下的两款网络化全民营销产品正式在上海上线；同样在去年7月底，新田置业推出全民“合伙人”平台，这是河南首家全民营销的网络平台。

　　只要动动手指加入企业官方微信，推荐朋友成功认购，就能拿到超高的佣金。现在很多房企运用这一软件，这是一个公开的平台，在新业主得到优惠的同时，老业主也享有现金佣金。

　　进入2015年，在高趋的库存面前，全民经纪人在郑州更加盛行。今年5月8日下午，郑东新区CBD万豪酒店3楼内，康桥地产全民经纪人平台启动。该平台，集功能优化、简易注册、便捷荐客、透明结佣等诸多亮点于一身，简单三步即可轻松赚取佣金。

　　“当房子撞上全民营销，财富的火花就此迸发。全民经纪人让你月薪过万不是梦，全民经纪人让想走就走的旅行不是梦，全民经纪人就是要你如此任性。”某房企为宣传全民经纪人平台做出了这样的宣传。

　　而4月11日，郑西鑫苑名家还举办了隆重的全民经纪人千人答谢会。凡成功介绍客户成交，都可获得鑫苑提供的高额丰厚回报。

　　多半的全民经纪人平台都是以微信为依托，向所关注的企业推荐客户，并根据其推荐的具体结果，获得相应佣金的微信平台。简单地说，就是通过这个平台，向企业介绍客户，从而达到赚钱的目的。

　　这项举措具有参与的广泛性，门槛低，受众范围广的特性，可以在很大程度上调动大家的积极性，也因此增加了房子成功销售的可能性。

　　“低首付”招牌揽客大行其道

　　在今年的郑州及全国市场上，越来越多的楼盘打出“低首付”“分期首付”“首付只需5%”的招牌揽客。

　　通过首付款的降低可以大幅降低门槛，对于刚需族而言，“分期交纳首付款”的方式确实为他们提供了更加充裕的时间以筹措资金，使更多的购房者买得起房子，加快房屋成交。

　　据不完全统计，郑州楼市采取低首付方式的楼盘已经超过50个，从区域上来看，优惠楼盘遍布了郑州金水、中原、管城、高新等各个区域。而这样的营销方式往往是淡市中开发商为刺激购房需求的惯用手段，这种“非常规”的营销手段大行其道，也从侧面反映楼市信心不足，开发商希望借此增加销量。

　　恒大山水城、绿都紫荆华庭、谦祥万和城、和昌湾景国际、悦府·海棠、正商金域世家等几乎郑州在售的知名楼盘都运用了或正在尝试运用低首付营销策略。

　　低首付的效果究竟怎样？

　　“以前尝试过这样的营销手段，虽然有一定的促进作用，但是效果并不显著，实际上买不起房的人还是买不起，低首付虽可以降低买房准入门槛，但是后期还贷依然压力很大。”有开发商这样表示，“不过的确可以增加项目关注度，撬动一部分犹豫的购房者。”

　　“定心丸”无理由退房打开销售

　　5月10日，恒大地产公布业绩公告， 4月份实现合约销售额151.2亿元，前4月销售456.6亿，创历史同期新高。

　　今年4月15日，恒大宣布“无理由退房”，覆盖恒大全国范围内所有楼盘住宅，引领楼市“新常态”。恒大4月16日起实行的“无理由退房”，一方面可以为购房者提供高性价比产品和更好的服务，另一方面也拉动了其销售业绩，为旗下楼盘打开了广阔的市场空间。

　　今年以来，恒大有3个月实现了销售额突破百亿，恒大累计完成合约销售面积615.1万平方米，销售面积全国第一。

　　无理由退房，需要开发商有品质作为保障，也需要超强的实力作为后盾。 清华城华贸中心现推出无理由退房，回购保障。签订合同前可享受无理由回购。

　　而实际上，无理由退房这一举措早在几年前已有出现，西区某楼盘推出“溢价回购、置业无忧”增值销售策略，客户在购买新品房源时可签订置业保障相关协议，交房前如客户不想继续持有这套房产，开发商将按照购买价格再溢价12%进行回购。

　　实际上，此措施对于购房者而言无疑也是一件好事，可以提升购房信心，也可以在买房子的时候货比三家，买得放心和安心。

　　专家建议，房企在营销上应大胆创新

　　采取原来旧有模式进行营销，所发挥的效果越来越小，不少楼盘都针对电商火热的形势推出类似众筹营销的方式。

　　现在更多营销人开始改变思路，转而希望通过策划、打造一些与项目相关的事件进行事件营销，不是简单、直接地打产品广告才有商业价值，制造与项目相关的舆论话题也是很好的方式，因为传播本身就会创造商业价值。

　　一些房企倾向于事件营销和制造话题，4月中旬，保利房地产(集团)股份有限公司董事长宋广菊用自己的微博发了一条消息：“保利是个P！”两小时后该条微博删除。保利官方正式对外发布集团“5P战略”，证实之前的“事件”是一次话题营销。同一天，《万科集团内部创业管理办法》在万科内部颁发，意在鼓励员工辞职创业。这些营销方式表达了开发商去库存的急迫心理，也是在新的市场环境下的创新之举。

　　打折是加速去库存最直接的方式，但仅仅靠打折还不够。专家认为，开发商应该更加细化客群，定位更加精准，才是销售的关键之处。