第一套房一步到位只缺学位，如何使用二套房贷买学位房

　　笋盘

　　擂台

　　“3·30新政”在各地纷纷落地，云南是最新一个落实有关政策的省份，公积金首次置业最低20%，二套房贷首付最低为40%。不过，该政策在广州落地仍未确定，大源按揭负责人郑大源向记者表示，该公司有几名二套房贷客户已确定购房合同，都是打算首付四成购房，目前仍在等待政策落实。二套房贷首付七成，与二套房贷首付四成，到底会对购房者产生多大的影响？

　　记者身边有两位朋友，他们在天河和海珠分别都已首次置业，第一套房分别为三房和四房，居住舒适，不过就是要为孩子的教育问题烦心，居住在天河的张先生希望使用二套房贷购买华阳小学或者华景小学的学位房，居住在海珠的袁先生则相中下渡路周边的学位房。为此，记者分别以首付七成和首付四成的条件，为他们寻找解决方案。各大中介行在天河和海珠的分行人士告诉记者，如果首付不多，以首付七成购买有华阳小学或者华景小学的学位房，基本上没有可能；如果首付四成，则较有可能。另一位朋友寻找海珠区下渡路周边的学位房，由于该地区单价颇高且户型较大，同样是首付四成才有学位房置业的可能。

　　文/图：广州日报记者李凤荷

　　首付50万 可买天河名校学位房吗？

　　条件一：首付四成，选择总价125万以内的房屋

　　条件二：首付七成，选择总价70万以内的房屋

　　满堂红华景分店店长魏晓彬介绍，位于华景小学入学路段盘源主要有华景新城（华景锦苑除外）、珠江俊园、历德雅舍及邮通住宅小区等，目前二手均价约2.5万~2.6万元/m2左右，而小单位价格更高，基本都在2.9万元/m2以上，目前市场盘源总价基本在90多万元以上，想以70万元以下买华景小学学位房的可能性不大，而125万元以内则有不少选择，其中邮通住宅小区在售的34~36平方米单间总价在98万~105万元之间，华景新城在售有陶然庭苑40平方米左右单间，总价位于125万~130万元左右。

　　中原地产枫叶路分行营业经理龙良梅透露，按首付七成总价70万元计算，在该板块较难买带华景小学的学位房。目前，该板块楼龄约15年的邮通小区二手均价约3万元/m2，而小户型单价会相对较高。如该盘30平方米电梯单间，总价基本在95万~105万元左右。而楼龄约六七年的华景新城电梯楼，目前二手均价约3.3万~3.5万元/m2，一房面积约40平方米，总价约125万元，两种盘源需求量大，放盘量较少。

　　合富置业耀星华庭分行主管肖智深表示，华阳小学招生范围内超低价的学位房，往往都是小面积的楼梯楼房改房，但甚少放盘，现时市场上已没有70万元以下的学位房。满堂红中怡分店店长周新英介绍，该行没有收到总价125万元或以内的华阳小学学位房盘源，如果想购买，建议将预算增至140万元，但盘源并不多，仅有耀星华庭24~27平方米总价在135万~140万元之间的单间符合要求，目前总价最低一套华阳小学学位房为耀星华庭25平方米电梯楼低层单间，总价为135万元，证过两年，学位未被占用，东向，精装修，带全屋家私家电。

　　天河学位房分析：华阳小学“麻雀”房单价近6万

　　中原地产新侨怡分行高级营业经理张海鹏透露，该板块带华阳小学的小户型，如楼龄约10年的耀星华庭单间，面积约24平方米，虽然市场均价在3.8万元/m2左右，但这种单间由于面积小，盘源稀缺，因此单价基本高达5.7万元/m2，总价最低也要将近140万元。而且这种户型租金基本在2700~2800元/月，因此业主多放租，少有放售。

　　另外，楼龄约4年的嘉尚国际公寓面积约31平方米的单间，总价约150万~160万元，租金在3400~3500元/月，因此，这种户型放盘量同样不多。而楼龄在12年左右的侨林苑电梯楼，面积约38平方米的单间，总价也达170万元。而该板块带华阳小学学位的楼梯楼基本以两房为主，如58平方米的侨怡苑两房，总价约180万元。中原地产张海鹏表示，总价125万元基本买不到华阳小学学位房的。

　　合富置业储备分区营业经理洪松筹表示，现时华景小学招生区域内已没有总价70万元以下房源，放盘价最低总价也超出125万元。如泽晖苑和芳满庭园有一些一房一厅小户型，是购买华景小学学位房最低总价的选择。如泽晖苑一房一厅，总价约125万~130万元，而芳满庭园一房一厅，总价约130万~140万元。

　　首付40多万

　　买下渡路带对口绿翠、六中的小学学位房

　　条件一：首付四成，选择总价100万元以内的房屋

　　条件二：首付七成，选择60万元以内的房屋

　　对于袁先生的置业需求，满堂红锦骏华庭分店店长黄志毅介绍，目前海珠区对口绿翠中学或市六中的学位房主要集中在雅景苑、中信乐涛苑、上渡路电信宿舍等。但目前下渡路或滨江路周边的楼价较高，比较实用的两房需要120万元以上，而一房均价也飙升到20000~23000元/m2左右，超过25000元/m2的房源也逐步增多，所以在该路段面积越小越贵已成为趋势。

　　针对客户的选择，若以60万元总价为条件，可供选择范围较少，现分店在售的鹭苑公寓30平方米楼梯楼一房一厅较为接近，在楼层7楼，方位朝南，证过2年，但总售价在72万元左右。若以100万元总价为条件，则选择的范围较大，如锦骏华庭一套电梯房，总价95万元，楼层9楼，单间33平方米，西向，证满2年，带有开发商装修。或者雅景苑4楼的楼梯楼，北向，41平方米，证满2年，价格在100万元左右。

　　合富置业高级营业经理杨达标表示，下渡路周边最低价的学位房多是单价在1.7万~1.8万元/m2的楼梯楼散盘，没有小区，一般都是入读绿翠小学。现时总价最低的一套江景苑60平方米的两房一厅，总价约102万元。

　　市场分析：100万买下渡路电梯小户型太少 楼梯楼选择较多

　　下渡路楼梯楼的市场均价为1.8万~2.2万元/m2，一房面积为25~40平方米左右，两房面积约55~85平方米。而电梯楼一房面积为30~45平方米左右，两房面积约为65~90平方米。中原地产锦骏华庭分行营业经理桂云锋介绍，按照该区域二手盘源的市场价格及单位面积，总价为100万元的电梯小户型数量极少，即使是50平方米左右的一房电梯楼，总价也高于100万元。楼梯楼方面，60万元的预算较难购得中层单位，一来盘源稀缺，二来即使有盘源出售，都能快速成交。就楼梯楼而言，袁先生希望购入60万元总价的楼梯中层单位，在下渡路是较难实现的。

　　中原地产桂云锋介绍，如袁先生可稍微提高预算，可选择一套50平方米的海天花苑一房一厅电梯高层单位，可改为两房，总价为105万元，证过两年。该单位带有大江苑小学学位，对口绿翠中学或市六中。现时海天花苑盘源充足，自“3·30新政”后，业主心态较为强硬。由于该二手盘源性价比较高，因此成交也十分活跃。

　　“袁先生希望购入一套下渡路学位房且带有对口绿翠中学或市6中的小学学位，可选择下渡路74号大院的单位。”中原地产上渡路分行高级营业经理陈小龙表示。该两房一厅楼梯低层南向单位，面积为55平方米，总价95万元，证已过两年，是业主的唯一物业，带有大江苑小学学位，直接对口绿翠中学或市6中。