苦心等待了一年即将收房，买房人李萍发现，当初被称为“只赚不赔”的投资，竟然还没拿到钥匙单价就先“缩水”了1000元，成了“只赔不赚”的烫手山芋。“不限购的商住公寓”曾经被许多投资客视为投资的首选。不过，记者调查发现，今年以来，随着商住楼市场转淡，高库存的区域面临着销售压力，商住楼投资不再是一本万利的生意。

　　市场

　　投70万元盘算赚15万

　　“不限购的商住公寓，投资首选。”李萍至今还记得，一年前打动她、令她出手的原因，正是这句美妙的口号。

　　事情还得追回到2014年。2014年年初，李萍手中有一笔70万元的闲钱，想拿来做笔投资。她把目标集中到了最传统的类别：房产，并看上了不限购的商住公寓。

　　“姐，房山是北京重点发展的新城，这儿将来会引进一大片工业园区，绝对有充足的居住需求。”在房山的绿地启航社项目，售楼员为她描绘了一个人头攒动的生活场景。人多，也就意味着房子有人租、有人买，是一笔“稳赚不赔”的生意。

　　“收益率太高不敢说，但每平方米赚3000元，估计不是事儿。”在售楼员的鼓励下，2014年3月份，李萍以每平方米19000元的价格，贷了点儿款，购买了一套50平方米的准现房，3.3米的LOFT，一年后就能收房。

　　“收完房后一卖，小15万元到手了。”这是李萍一年前的盘算。

　　一年后卖价便宜1000元

　　然而，理想很丰满，现实却很骨感。

　　李萍盼了一年，离收房的日子很近了，她却觉得很没谱儿。同样是绿地启航社里不限购的商住公寓，4.2米的LOFT格局，离地铁更近了，开发商如今对外的报价最低才每平方米19000元。如果再算上3万元抵10万元的优惠，折合单价等于每平方米18000元。

　　“姐，您买的时候属于高峰期，价格自然略高点。最近因为市场不太景气，价格没涨上去，但您放心，将来一定得涨。”当初卖房的售楼员安慰她，房山长阳的住宅单价都已卖到了每平方米25000元，她的房子总有一天能卖到每平方米23000元。“到手之后立即卖了呢？”李萍特意去二手房中介那里转了转。结果，和她家差不多的户型，最高报价18000元，还一直没有人看。

　　“卖价低1000元，再加上贷款利息，粗算赔了10万元，这竟然成了一笔稳赔不赚的生意。”李萍说，她现在是怀里揣了一个“烫手的山芋”，想出手又不能出手，只能等着某一天房价上涨，收支持平。

　　中介不看好商住房

　　的商住项目正面临着成交价格下降的压力。亚豪机构的监测数据显示，2015年3月份，房山的商住楼房源共成交145套，成交均价是每平方米17775元；2015年4月份，房山的商住楼房源尽管成交量增加到了219套，成交单价却下降到每平方米16564元。换句话说，只有降价，才能换来一些成交量。

　　“房山的商住楼项目库存量高，且产品类型同质化严重，自然不好卖。”一位业内营销人员告诉记者。

　　位于房山的二手房经纪人，并不看好这里的商住房。

　　一位经纪人私下告诉记者，商住房虽然单价低于住宅，但因为产权年限短，商业用水、用电贵，持有成本高，在二手房市场上没有太大的竞争力，投资回报只能靠租赁，想要再卖出去非常难。

　　“你别听商住项目的售楼员说，长阳的住宅卖到每平方米25000元，商住房就能卖到每平方米23000元。谁都明白，这样类比是实现不了的，商住楼怎么会只低2000元？”

　　全市商住楼库存超过2万套

　　来自北京中原地产的统计显示，全市的商住楼库存量已经达到了一个较高的水平，总数为23304套，包括14124套商住公寓和9180套LOFT公寓。其中，以房山、通州、大兴三个远郊区县的库存最大，分别为3263套、8024套、4422套，占到了库存总量的67.5%。

　　亚豪机构营销总监郭毅表示，商住楼供应规模大、供需不均衡，主要原因是政府规划与区域市场现状不匹配。从政府规划的角度，为了丰富郊区的配套，商业公建类用地的供应主要集中在郊区。2013年成交的56宗商业用地中48宗位于五环以外，2014年成交的44宗商业用地中39宗位于五环以外。

　　然而，五环以外、甚至六环以外的区域往往因为居住人口的密度小，导致商业及写字楼的经营难度大，回报周期长，对于注重周转率的开发商来说，为了回笼资金，只能将这些地块开发为散售型产品，这样的话，购房者的购房用途更综合，既可自住，也能办公，从而加速项目销售。但是同类产品供应规模过大，且在同一区域的供应过度集中，造成严重的销售压力，库存居高不下。