日前，合富置业发布《2015年广州二手房市场白皮书》，对2014年广州二手楼市做了总体分析，并对2015年的走势做出预测。“对于2015年广州二手楼市交投量是否会大幅度增长，我们还是持谨慎态度”，合富房地产经济研究院院长龙斌表示，今年虽有大环境等方面的利好因素，但是一手供应充裕且二手入市门槛高企的因素仍在，因此，总体预计2015年广州二手楼市的成交量或会增加一到两成之间。价格方面，由于客户追价意愿普遍不强，二手楼价仍将以平稳为主基调。

　　2014年登记交易量减少四成五

　　据广州国土资源与房屋管理局数据显示，2014年广州二手住宅登记交易4.88万宗，392万㎡，较2013年同期均减少了四成五。上半年，二手交投大幅下滑寻底；下半年低位企稳后，受“佛山解限”、“930房贷新政”和降息影响，四季度交投温和回升。全年看，客户心态大致经历了“年初谨慎；观望等降；政策松动后逐渐看稳”的过程。“首置六成、换房需求三成”的市场结构全年大致稳定。

　　价格方面，上半年，业主心态逐渐走弱，二手楼价逐月微幅回调；四季度业主心态大致回稳，二手楼价有所走稳。

　　阳光家缘网签数据显示，2014年全年广州二手住宅网签2.47万套，220万㎡，较2013年分别减少32%和27.5%。

　　由各区域的网签量看，天河、海珠、越秀、荔湾、白云等中心六区的网签量降幅较大，均在四到六成之间。番禺、花都、萝岗、增城、从化等外围片区的降幅相对不大，基本在一成左右。中心区的网签降幅远高于外围片区，主要与外围区域在2014年的年初才正式实施二手住宅全面网签有关，也与中心区楼价高企、部分需求外溢有关。

　　二手物业比市区一手仍有优势

　　2014年，中心区一手和二手的楼价总体仍然维持高位企稳。据合富辉煌（中国）市场研究部监测显示，天河、海珠、越秀、原荔湾等市区的新盘价格均在3万元/㎡以上，超过4万元/㎡的新盘不在少数，中心四区的一手成交均价基本超过3万元/㎡，总体价格维持高位企稳。

　　二手楼价方面，据合富置业数据显示，2014年市区新盘附近的较优质二手物业，价格基本维持在2.5万元/㎡以上，不少超过3万元/㎡。总的来说，一手盘的价格高出同地段较优质二手盘5000—8000元/㎡左右。因此，二手物业的价格仍有一定优势。此外，二手物业仍有着社区规模、成熟度、居住氛围、学位、配套、入住时间等优势，加上市区新盘不多等因素，市区新盘对二手客源的分流相对不明显。据广州国土房管局数据，2014年中心六区的新货供应量仅占广州十区的两成。

　　由于换房需求增多，部分买家“一步到位”等因素，上半年二手楼市素质较好的中高端单位需求有所增多，总体成交均价结构性拉升。据合富置业数据显示，2014年广州中心六区二手住宅成交均价高达2.66万元/㎡，个别月份甚至逼近3万元/㎡的大关，同比上涨18.9%；套均总价230万，个别月份甚至超过250万，同比上涨22.3%。

　　新客大多看稳后市

　　对于2015年广州二手楼市的走势，合富房地产经济研究院院长龙斌表示，总体将有所好转，交投会增加。他认为，这个判断主要基于以下两方面的认识：

　　一是国家政策、信贷流动性的大环境会趋好。2015年是稳增长之年，同时也是深化改革之年，房地产一定会从2014年阶段性下行、调整恢复到符合增长、改革的主题的正常轨道。房地产政策维稳已先行，流动性得到改善而且会继续改善，房地产市场恢复符合经济增长、地方、行业健康可持续发展的最大利益。

　　特别是政策方面，限购基本放开，“930房贷新政”取消限贷，政策面与2014年完全不同，虽然广州的限购政策依然没有放松，不过，市场预期广州限购迟早松绑，这对于购房人增强入市信心有帮助，有助于提升市场交投活跃度。

　　而经济下行压力较大，也会促进管理层适度放松流动性来解决融资难、融资贵的问题，以逆周期的操作来帮助实体经济恢复增长，这对房地产而言是利好。

　　二是2014年底，看稳的买家逐渐增多，新客入场的热度有所提升。据悉，四季度二手楼市新收客户量较三季度增加了两到三成左右，新客大多看稳后市，但目前仍以看楼市为主，未急于下定。

　　“至于2015年广州二手楼市交投量是否会大幅度增长，我们还是持谨慎态度”，龙斌说，主要考虑两方面原因：一是2015年一手供应充裕，据合富辉煌市场研究部数据，2015年广州（十区）可售货量将会达到12万套，其中金沙洲、华南板块、萝岗、新塘、南沙、花都外围及近郊占大头。二是业主大多不愿进一步让价，入市门槛依然高企。随着“笋盘”和刚需旧客的逐渐消化，市场的交易节奏也会有所放缓，二手楼市需要阶段性储客，二手交投增幅应该不会太大。

　　因此，龙斌总结，在现时政策和经济环境保持稳定的情况下，总体预计2015年广州二手楼市的成交量或会增加一到两成之间；价格方面，由于客户追价意愿普遍不强，二手楼价仍将以平稳为主基调。南方日报记者 许蕾