■本报记者 赵翰露

　　“购房最高可享一成首付”、“只需提供3%首付”……近日，网络上出现不少楼盘的类似宣传。首付何以低到这个程度？是开发商让利还是银行放水？记者来到几处楼盘一探究竟。

　　开发商自掏腰包垫付

　　位于嘉定安亭的一处楼盘在网上打出广告称“3%首付”。上周末，记者来到该楼盘查证，售楼处人头攒动，但3%首付已取消。售楼人员解释，一方面买房的人多起来了，广告效应已达到；另一方面，这事被媒体曝光后，他们还是想谨慎一些。不过，之前广告中的3%首付所言不虚，购房者只需在交房前出房屋全款的3%，其余部分，由开发商自掏腰包补上。

　　附近另一个楼盘的售楼人员告诉记者，“我们最多可提供全款的20%，就是说只要付一成首付，但每10万元要收5000元手续费。”

　　除“3%首付”、“一成首付”，有的开发商还提供另一种减免方式。在青浦赵巷的一处经济型别墅小区，记者看完样板房后，向售楼人员表示，房屋总价略超预算。“那你可以用我们提供的贷款。”售楼人员马上介绍，这笔贷款最高50万元，可从现在贷到年底，不过会产生7万元左右的手续费。见记者仍是踌躇，售楼人员又暗示，7万元手续费，也可以免掉。

　　不难发现，所谓“3%首付”等，其实是开发商为促进销售，主动为购房者垫付房款，视销售情况而定是否收取利息。

　　“调头寸”满足置换需求

　　一位售楼人员给记者解释了为什么开发商要为购房者垫付首付款。“限购政策下，很多客户都必须把手头的房子卖掉才能置换新房。但现在二手房也不好卖，需要一段时间。客户看中了我们的房子，如果有半年一年的缓冲期可以卖房，下单的可能性就增大。”

　　无独有偶，一些二手房中介企业也瞄准这一需求。某金融企业旗下的二手房平台就推出首付贷款项目。这个项目规定，在该平台独家委托卖房的客户，平台将为其先支付最高30%的房款，且90天内免息；90天后，月息为2%。这一服务是针对有置换需求客户的。当他们看中其他房源，但一时无法凑出首付时，可抵押手头准备卖的房子，迅速拿到一笔资金。简而言之就是方便购房者“调头寸”。

　　“买卖房产的实际操作过程中，很多是连环交易，卖出一套再买入一套，操作的时间周期在半年左右。”中原地产研究部卢文曦表示，这类服务可让整个交易链变得顺畅。

　　违约成本低带来风险

　　无论是开发商垫首付款，还是中介平台提供免息贷款，对手头较紧的购房者来说都有不小的诱惑力，也可促进成交。但这样的做法，是否存在法律或政策上的风险？

　　“这对银行来说是有风险的。”一位资深售楼经理告诉记者，外地曾发生过类似事件，当购房者首付款减少后，违约成本也相应降低。“只付了十几万甚至几万元首付，到时候他突然不想要房子了，说违约就违约。”部分银行已对开发商的这类做法加大了监控力度。

　　“这种促销方式，在2008年楼市淡季里也曾出现过，当时甚至有‘零首付’。”易居房产研究员严跃进说，如今又到楼市淡季，这一做法又卷土重来。他建议房企对此要谨慎，较低的违约成本会对房企预售款的回笼有威胁，进而增加资金面压力。从法律上来讲，目前，住房预售市场并没有对这类低首付的资金管理作出明文规定，“建议相关部门要对此类创新、特别是一些资金不稳定的企业设置一个底线。”