■行情观察

　　3月已过半，却少见新品大规模上市，多个在售项目也选择“顺推”的形式预售新品，而多个新盘还处于市场预热阶段。虽然未见大规模的开盘，但“以价换量”却如火如荼，除惯用的低首付、特价房外，某地产商以“商铺55折、车位62折”强力出击引发观注，此举也使部分市民认为这是又一波房价下降的信号，同时觉得房价还有进一步下降的空间，因此选择观望。而事实并非如此，调研发现，此次大规模降价与该房企线下项目早年优惠相差无异（往年是买铺返租50%，现在将返租转换为折扣），除优惠模式稍有变化外，优惠力度并未加大，只是此次的折扣表现更直接，感观更震憾而矣。

　　而不管是可开发的土地越来越少、城市人口越来越多，还是建房成本越来越高，各种因素都只说明一个道理，房价大幅下降的可能性不大。对于选择观望的市民请记住，房子不一定要买最好的，合适的才是最好的。

　　中熙香缇公馆、丰华悦园两大新盘将入市

　　上周（3.16-3.22）全市共有6个项目有商品房新增供应，总面积约15.74万平方米，其中住宅供应1176套，面积约14.83万平方米，环比上涨76%；非住宅供应112套，面积约0.91万平方米，主要是金地仟百汇和中熙香缇公馆的商铺助力。

　　3月第三周市场供应量较前几周增幅较大。从产品供应结构看，刚需产品供应741套，占比约65.5%，表现在洪梅中熙香缇公馆538套、73—118平方米，虎门万达广场203套、89—124平方米；改善产品则供应289套，占比25.6%，为中熙香缇公馆158套、130—149平方米户型、汇景城市山谷102套、130—144平方米产品及虎门万达广场29套、149平方米产品等项目。200平方米及以上的豪宅，主要有丰华悦园提供64套、245—504平方米的大平层产品。别墅方面，有汇景城市山谷48套、199—208平方米联排别墅、金地城南艺境22套、168—220平方米双拼别墅，以及丰华悦园3套、916—956平方米独栋别墅推出。

　　从拿预售证项目来看，星城翠珑湾、广源阳光里、中惠松湖城等项目将有新品在近期上市。

　　恒大4个项目商铺成交进入前五

　　从数据上来看，上周东莞住宅楼市未能延续前几周的升温趋势，成交量走下坡路，全市共有847套住宅成交，面积约9.74万平方米，环比下滑12%。主要是因为开盘项目签约“青黄不接”导致，前一周的支撑项目长安万科金色悦府集中签约在上周进入尾声，而新开盘的项目恒大御景二期推货量又较少，上周共有44套住宅成交，无力支撑楼市持续升温。但数据上的下滑并不能代表楼市的降温，上周田禾卢浮公馆、商道8号以及虎门万达广场皆有新品开盘，其产品受到热捧，取得不俗的成绩，其签约结果将在月底逐步呈现，预计月底翘尾行情可期。

　　与住宅市场“绿色”成交相反，非住宅成交取得了“满堂红”，全市约成交441套，面积约2.82万平方米，环比上涨55%，主要是南城财富广场的126套商铺和39套办公设施，集中签约支撑。此外，恒大项目推出的“商铺55折，车位62折”促销优惠，使商铺产品持续热销，其中4个项目商铺成交在商铺个盘成交中排名前五。

　　热门区域项目支撑整体均价上扬

　　步入3月中旬，开发商推货力度持续增强，无论是全新项目还是旧盘都全力出货，东莞楼市步入火热期。上周开盘项目有2个，为田禾卢浮公馆及和虎门万达华府，其中莞城田禾卢浮公馆3月21日盛大开盘，推出198套89—103平方米N+1户型，首付7万元起，适中的价格、大社区的配套、学位房等优势，该项目受到客户的热烈追捧，去货达八成以上。加推方面，表现在中信富春山居180平方米湖景大宅3月22日发售、商道8号7号楼85平方米两房、2+1房、金地仟百汇精选单位92折钜惠清货等项目。

　　在成交价格方面，上周的住宅均价持续走高，均价9490元/平方米，环比上涨4%。瑞峰置业东莞市场研究部认为，住宅房价持续高企，一方面是因为热门区域成交占据了主体位置，上周南城成交均价10307元/平方米、凤岗11813元/平方米、塘厦10905元/平方米、厚街10582元/平方米、长安12642元/平方米，皆进入区域成交排名的前六；另一方面住宅面积排行前三的项目恒大御景苑、光大锦绣山河和万科金色悦府均价皆过万元，且均价过万元的产品成交约占28%，一定程度上支撑整体均价上扬。

　　4月预计推出17项目吸金

　　据搜房网数据监控中心统计，今年4月，东莞新房市场17个楼盘计划加推或开盘，其中5个纯新的项目将入市，加推的项目为12个。经过了“金三”的供应高潮后，不少开发商再度进入了蓄客期，以消化库存为主，因此入市的新项目有所减少。

　　从监测数据看，在4个推货计划的17个项目中，纯新盘仅有5个，而加推的项目则有12个之多，占比超70%。目前，各地的楼市库存都较多，因此多数开发商都以去库存为当前的主要任务，而为了加快消化库存的速度，开发商更是采取了以价换量的手段。

　　在4月的新货中，除了虎门万达广场加推商铺项目外，其余项目都有推出刚需项目的打算，可见刚需依然是东莞购房者最为青睐的产品，也是开发商快速吸金的产品。4月份推出的5个纯新盘分别为，世纪城国际公馆四期88—172平方米、中熙香缇公馆75—150平方米、金地·琥悦81—200平方米3—5房、宏远康城假日73—130平方米。推出纯新盘的项目中，水乡片区占据了2个，而中心城区、沿海片区和松湖片区分别有纯新项目入市。

　　4月份东莞住宅供应整体上有降温的趋势，而在这其中，中心城区依然保持着最高的推货热度，新货项目占全市新供应的35.29%；其次沿海片区占29.41%，热度也不减。4月，大石龙片区和东北片区无新货推出，而今年推货节奏较紧的中心城区和沿海片区继续落力抢客。中心城区一向都是购房者的首选，交通方便，配套完善，而受到“镇改市”利好的虎门镇和长安镇也潜力十足，开始吸引不少购房者的注意。

　　业内观察人士分析，3月份是楼市政策出台的旺季，不动产登记正式实施、央行再次实行降息、东莞本地的公积金提取政策落实，再加上最近传出的有关下调公积金购房的首付比例、下调二套房商贷首付比例和下调房贷利率，这些利好政策和消息的影响将在4月的楼市中显现出来。