楼市快评

　　叶永茵

　　近日，国家发改委公布的《国家新型城镇化综合试点方案》中，《广东省东莞市国家新型城镇化综合试点工作方案要点》明确“在虎门镇和长安镇开展撤镇设市设区试点”引发外界高度关注。据悉，其中东莞将试点虎门镇和长安镇撤镇设市，赋予两市县级管理权限，但不配齐四套班子，不设街道办。

　　业内人士称，“镇改市”后的虎门镇和长安镇有望获得县级管理权限，包括公共服务设施的权限、城市布局规划调整经济管理权限等。两镇在县级权限上获更多的自主权，可对城市进行大手笔的改造，完善城市的配套，吸引更多的高端人才进驻。

　　在房地产发展建设方面，笔者相当看好虎门镇房地产的发展，皆因虎门镇手握两大法宝——交通和规划。虎门凭借着交通中心、商贸中心和物流中心的独特优势，进行大刀阔斧的改造，将来或会成为市民创业、就业、宜居的乐园。

　　多年来，虎门镇是自发式的发展，缺乏政府的引导和市场化的改造，杂乱的工业化形象，散乱的城市布局“深入民心”，其房地产的发展更是让人忧伤。乘借“镇改市”的发展契机，虎门房地产建设有望发力。

　　其实，虎门镇的产业化基础非常深厚，加上便利的交通优势、丰富的一线海线资源、发达的产业经济，在优厚的基础下，焕发房地产的发展并不是难事。关键在于政府政策配套的支持，利用更多自主权的县级权限改造城市，完善城市的设施配套，如修建体育馆、歌剧院、图书馆等工程项目，以提升城市的形象。

　　此外，土地是楼市发展的根本。笔者翻查东莞国土资源网的拍卖情况，历年来，虎门的土地拍卖受到追捧，为诸多开发商所追逐。今年，1月16日，位于虎门镇赤岗社区逾3万平方米的商住两用地，被中惠熙元房地产集团有限公司（以下简称中惠熙元）以底价19316万元擒获，折合楼面地价3200元/平方米。

　　拿地后，中惠熙元副总经理张维江接受记者采访时称：“中惠熙元拿下该地块主要是看好虎门的发展前景。从经济层面来说，虎门的经济实力很雄厚，产业非常发达，发展空间不可估量；从地理位置来说，虎门靠近深圳、广州南沙，可见其发展潜力很大。”

　　可是，巧妇难为无米之炊，经过多年的发展，虎门的土地资源非常稀缺，如何盘活虎门的土地资源，也是一个难题。十几年前，广州的越秀区和海珠区也面临土地资源紧张等问题，经过多年的规划和老城改造后，盘活了大量的土地，因此楼市才赢得发展的空间。现今，虎门可以凭借“镇改市”的契机，效仿广州越秀区等区域的做法，通过“三旧”改造盘活大量的土地，腾龙换鸟，赢得发展的机会。

　　以往，虎门区域缺乏高品质的楼盘，其房地产发展非常滞后，开发商修建单一的项目，如豪宅、别墅等项目，只能满足部分购房者的需求。如虎门中心区域普遍是良莠不齐的大户型，劣质的大户型产品过度开发，而小户型游走在边缘区域，导致了产品的严重失衡。

　　现今，虎门的房地产建设可乘借“镇改市”的东风，打破以往封闭性、扁平化的发展，在城市配套设施逐渐完善和城市形象逐渐提升的基础上，引进大量的品牌开发商，从原来的扁平式局部发展往百花齐放的格局转变，展现老树焕发新芽的风采。