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　　东莞市中心城区要“瘦身”，寮步意外被划出中心城区范围。日前，《东莞市城市总体规划（2016-2030）》纲要（以下简称《总规》）通过了国家住建部与广东省住建厅的部省联合审查，预计年底会上报给国家住建部审查。《总规》透露，2016年东莞的中心城区范围有所调整，仅保留南城、东城、莞城、万江4个街道，在新一轮总规中，原本已经被纳入到中心城区的寮步7个自然村已然不在东莞中心城区的版图当中。

　　业内人士表示，城市规划的调整短期对寮步有一定的“杀伤力”，尤其曾经以“城区”为销售卖点的楼盘受到的影响较大；长期来说，城市规划的调整对寮步影响并不大。

　　寮步被划出市区范围

　　2012年8月，政府将寮步镇7村纳入市中心城区规划，寮步也成为东城东拓的主战场。过去四年，香市动物园、香市公园、农业生态园、中医院、市篮球中心、汽车城等城市基础配套建设相继落地寮步。另外，寮步与东城、松山湖接壤，莞樟路、松山湖大道、环城路的落成以及升级改造也贯通了市区到寮步的交通要道。

　　近年来，万科、宏远、保利、中惠、鼎峰等品牌开发商纷纷进驻寮步，可见寮步的楼市在升温。据东莞中原的数据显示，2009年寮步一手住宅成交均价为4781元/平方米，2010年和2011年寮步住宅成交均价分别为5828元/平方米和6921元/平方米。2012年至今，寮步住宅均价维持在8200-9200元/平方米之间。瑞峰置业谭锦凤认为，寮步楼市有望企稳“9字头”。

　　自寮步镇7村纳入市中心城区规划，东莞的土地市场也一下子变得炙手可热。寮步凫山板块及中心板块土地成为房企争夺的对象，多宗流拍地以高溢价率卖出。譬如，2013年6月，竞价124轮后，深圳市振业地产以2.8亿元拿下寮步镇上底村一宗5.8万平方米商住地，溢价率91%；同年7月，万科叫价121轮，以5.3亿元拿下寮步凫山一宗近7万平方米的商住地，溢价率127%；今年3月12日，经过19轮竞价后，广东海伦堡地产以2.28亿元获得寮步镇塘边村地块，溢价率达65%。

　　寮步意外被划离市区范围，这对开发商影响有几何？刚拿下寮步地块的海伦堡东莞项目营销经理叶水平表示，寮步“去城区化”对其影响不大。首先，从寮步的地理位置来说，寮步靠近松山湖，与东城接壤，可以承接东城和松山湖的外溢客；其次，多个品牌开发商已经进驻寮步，开发节奏非常快，此时海伦堡进驻寮步可抢占市场份额；再者，寮步缺少高端性楼盘，海伦堡此次进驻寮步或会考虑开发高端产品。

　　对开发商依旧有吸引力

　　近年来，因为寮步地理位置优越，多家品牌开发商抢先布局寮步，除了在寮步耕耘多年的广源、星城国际等开发商外，万科、宏远、保利、中惠、鼎峰、海伦堡等品牌房企也陆续在寮步拿地，抢占市场份额。瑞峰置业市场研究部的数据显示，近4年来，寮步的年平均消化量为34万平方米，2014年寮步的成交量为24.8万平方米。

　　据统计，从新开工和报建进程来看，寮步今年预计上市的新盘有振业松湖雅苑、康城假日花园、南美世贸中心、广源阳光里、鼎峰尚境北园、星城星筑湾、翠云轩、万润广场等8大项目，可见寮步的供应量十分充足。此次城区规划的调整是否影响项目销售？部分已经进驻寮步的开发商接受记者采访时均表示“影响不大”。

　　宏远地产营销总监庄奇杰认为，寮步“第五城”的概念并不热，因此，即使寮步撤出城市规划区对其影响并不大。不过，这些年，寮步修建了动物园、篮球馆、中医院等城市配套，让市民更有城市归属感。

　　另外，他认为寮步有既定的发展思路，其区域发展也有明显的优势，故寮步因此而受到的影响较少；另外，寮步的房价处于洼地，其升值空间非常大。此外，近年来，随着寮步经济的发展、人口架构的改变，其楼市的发展无可限量。目前，寮步的项目以本地购买力为主，承接周边地区如东城、松山湖等地的外溢客。

　　中惠熙元相关负责人表示，从中惠熙元在寮步的在售项目如来中惠松湖城来看，其成交量很高，成交金额高达数亿元。综合各个因素判断，寮步对中惠熙元的吸引力很高，无论其是否所属城区。

　　东莞房地产行业协会秘书长陈骏良也对寮步楼市的发展呈乐观的态度：“区域的调整对寮步的影响不大，不会有很大的冲击。开发商是不会做亏本生意的，他们接连在寮步拿地时已经算好价格。”

　　据东莞中原数据统计，2014年，塘厦、松山湖、寮步、凤岗住宅均价上升幅度大于5%，寮步名列其中。另外，寮步的住宅成交均价在8253元/平方米左右，同比城区和松山湖动辄上万房价，还处于价格的洼地。

　　事实上，寮步地缘优势明显，属于“泛城区”和“泛松山湖”，不少开发商进驻是看中东城或是松山湖的外溢客源。譬如中惠松湖城、万科松湖传奇项目，则主攻松山湖购房群体；宏远御庭山、丰泰黄旗观邸等项目主攻东城客户。不过，这些项目距离寮步中心城区较远，且其商业配套并不完善。

　　城区到寮步仅20分钟距离

　　当初，部分楼盘曾打着“城区”、“第五城”、“东城东拓”的旗号卖房子，现在规划更改，对购房者的影响有几何？

　　市民梁先生在2013年初购买了寮步香市1号的120平方米的房子，总房款约90万元，均价约7000元/平方米。在南城工作的梁先生每天得开车回寮步，他说：“寮步去城区化只是行政划分的改变，对购房者来说影响不大。我还是需要每天开车20分钟才能到家。此外，寮步的商业配套并不发达，除了传统的商业体外，仅有一个在市篮球中心附近的商业综合体，距离居住区有些远。不过，寮步距离市区仅是20分钟车程，我同样是可以享受城区的资源。”

　　据悉，南城从松山湖大道至寮步，仅仅距离20分钟的车程；东城由莞樟路至寮步也仅是约20分钟的车程。对此，陈骏良说：“其实，不少购房者在寮步买房，就是看中寮步到城区的距离。”

　　业内人士认为，购房者在寮步买房前要注意勿被楼盘销售人员忽悠，寮步已经不在城区规划的范围。

　　其实，寮步的二手房成交并不出色。据科威不动产提供的数据显示，截至2014年底，寮步二手房的成交1421套，占全市二手房成交量的4.4%。

　　合富辉煌市场研究经理李兴旺认为，寮步与城区和松山湖的距离是其最大的卖点。从整体来说，寮步去城区化对其影响不大，但寮步部分片区以城区为营销卖点的楼盘受到的影响较大。另外，一直以来，寮步的供应和需求尚算稳定，房价处于中上游水平，不过几个因素一直制约其发展。首先，寮步的生活配套不足，缺乏大型的综合商业体，生活的氛围不浓厚；其次，公共交通不发达，城区到寮步的公交系统不完善，并没有两地间直达的公交；另外，多数项目距离寮步中心区域较远，位置也较为偏僻。

　　对于寮步的区域定位调整，新版《总规》释疑称，之所以调整，是为了理顺中心城区的规划管理与行政区划管理之间的关系，寮步虽然不在中心城区范围内，但还是作为中心组团的一个重要组成部分，仍然承担连接松山湖与中心城区之间的衔接作用。

　　重新调整区域定位

　　未来发展依旧可观

　　■专家观点

　　根据《总规》，2016年东莞的中心城区范围有所调整，仅保留南城、东城、莞城、万江4个街道，2012年被纳入中心城区范围的寮步镇7个自然村被调整出去，这7个自然村分别为下岭贝、岭厦、新旧围、霞边、横坑、竹园和上屯，此番调整后，中心区的面积从237.6平方公里缩减至222.4平方公里。

　　中山大学岭南学院财政税务系主任林江认为，当初寮步纳入城区较为仓促，其定位并不清晰，因此，将寮步划出城区范围对其影响也不大。不过，在“市区圈”里的三年，寮步并没有发挥其真正的潜力和价值，也没有区别于南城、莞城、东城等区域的闪光点。

　　他认为，短期来说，此次的调整对寮步有一定的“杀伤力”，长期的影响却不大。目前，寮步该思考的是在新一轮的发展中，扮演什么角色？该如何定位？此外，在寮步的房地产发展中，因为城市格局的变化，开发商的心理预期有所改变。

　　一位业内人士认为，此次寮步被划离城区范围也未必是坏事，起码可让寮步重新认识自己的位置，重新调整区域定位。

　　对此，瑞峰置业相关负责人表示，寮步仍作为中心组团的一个重要组成部分，继续承担连接松山湖与中心城区的作用，未来发展还是可观的。

　　李兴旺也认为，无论是否在城区的规划范围内，寮步房地产的发展潜力很大，从其地理位置来看，距离城区中心区域较近，莞樟路、松山湖大道穿梭寮步和城区与松山湖便捷；其次，其土地资源丰富，可发挥利用的空间大；另外，寮步的城市配套健全，拥有中医院、动物园等城市配套。不过，这些年寮步的房地产没有很大的突破，关键在于其核心竞争力和区域定位不清晰。在产品的结构上，以刚需盘为主，中高端楼盘较少，因为山水等自然资源的缺乏，寮步甚少出现高端楼盘。

　　撰文：南方日报记者 叶永茵 郝金朋