户型不讨喜，价格比天高，放盘一两年“长寿盘” 点卖？

　　2014年广州二手房成交较2013年大幅萎缩一半以上，由此导致各个区域出现不少“剩房”，即业内人士所称的“长寿盘”。通常来说，二手房盘源放盘几个星期已有成交，放盘3~6个月以内都没有成交基本上可断定为有“疑难杂症”的盘源，经纪也极少推盘，只会偶尔复盘看看业主有否调整价格，而放盘一两年都没有成交的盘源堪称“齐天大剩”。据中介人士分析，“齐天大剩”的成因一般有三个，一是户型极其不讨好，注重实用性的自住人士是市场主要买家，与其他盘源竞争失败而被“剩”下来；二是业主要价太高，如白云区云山诗意小区成交价约 2.4万元/m2左右，开价在2.6万~2.8万元/m2的盘源乏人问津；三是盘源可租可售，往往出租快过出售，业主出售意愿不强，因此导致长期出售不成功。

　　如何才能破解“长寿盘”这个难题呢？据专家分析，关键在于市场要整体回暖，看楼者众，户型不讨好的盘源才可以趁机出货，价格未达心水位置的业主或许在市场上涨期就可达到理想价位出售成功；如果市场回暖速度不理想，业主又想快点出手，那么业主降价是必由之路，三个“长寿盘”终于脱手成功的案例就是如此。

　　文/图：广州日报记者 李凤荷

　　“长寿盘”成因：

　　“疑难杂症”各有原因

　　合富置业市场经理梁燕明表示，尽管二手楼市交投活跃度自3月初已开始逐步回升，但各区仍有部分房源放盘一两个月甚至更长时间仍未成功出售。经分析，部分“长寿盘”未能售出的原因主要还是受房源本身素质的制约，如楼层太高、位置偏、周边环境杂乱或嘈杂等。不过，大部分“长寿盘”未能在短时间内被市场消化，主要是价格方面的因素影响所致。如有些盘源是由于业主惜售或对价格期望过高，导致放盘价大幅超出市场其他类似在售房源，有选择之下买家自然会选择价格相对较低的房源。

　　此外，不少“长寿盘”由于业主反价才较难卖出。如珠江新城有一套电梯两房小户型，业主在1月底放盘，放盘价最初定在220万元左右，由于价格并没太大优势，看房客寥寥，业主在价格上开始略有松动，表示即使有人出价215万元也可成交。不过，在春节后，业主受到2月底降息的影响，表示要将放盘价上调到228万元。在业主上调价格后，虽也有人看房，至今仍未能成功出售。

　　还有一种反价情况是业主已大致与买家协商好价格，但在临门一脚时业主突然大幅反价，买家一般都不会接受，交易自然也谈不拢。类似的情况曾出现在白云区机场路一套一房一厅的小户型物业，业主与买家已初步达成在76万元成交，就在协商好签约的前一天，业主突然表示要86万元才卖，买家自然不接受，协商不成交易自然作罢。此后，业主一直都坚持86万元才卖，由于价格已超出市场可接受范围，因此该物业现时仍未售出。

　　现时大部分房源都是贴近或略高于市场价放售，尽管业主有反价，但价格仍未超出市场可承受范围，如100多万元物业，业主反价两三万元，虽已协商好的买家不会接受，但之后若有其他买家看中，还是有机会成功售出。如芳村大道西有一套紧凑型小三房，业主的放盘价是77万元，吸引数位看房客关注后，业主觉得卖便宜了，便小幅反价到80万元才愿意卖，最终被一位反价后才看房的买家看中，以80万元成功售出。

　　中原地产云山诗意分行高级营业经理李志斌表示，白云区对比广州各区尤其是老城区中心的楼盘，“长寿盘”一般较多，主要是二手楼客户类型较少，一般以周边经商客户或部分市区白领为主，导致二手房去化率低。如黄边北路时代玫瑰园共有三期，总户数有5000多户，买家群以在市中区工作的白领居多，但该类型群体不少是工作时间不长，多数选择租房而非买房，导致二手单位出现放盘量与消化量不对等。此外，业主要价过高也是“长寿盘”肆虐的原因之一，李志斌举例说，云山诗意二手价约2.4万元/m2，但业主咬定非要2.6万~2.8万元/m2才愿意出售，与市场价存在三四千元的价差，导致房源一直“剩下来”。

　　“长寿盘”个案一：花季小区“7字形”两房放售两年

　　据满堂红桂花岗分店店长陆桂华介绍，花季小区某低层两房自2013年5月放盘一直未能成交，该单位证满5年且唯一房产，原放盘价为实收220万元，自放售后看楼客较多，但由于价格偏高且户型为“7字形”，多数客户兴趣不大，一直未能成交。2014年初，二手市场转冷，看楼客明显减少。2014年3月经中介与业主多次沟通后，业主将放盘价降至实收180万元，在接下来的两三个月，有一个买家对该单位感兴趣，愿意出价165万元，但与业主预期相差较大，最终未能谈妥。

　　到2014年9月，二手市场行情到达谷底，已连续两、三个月没有买家看房，业主致电满堂红经纪表示将物业卖给上次愿意出价165万元的买家，但该买家已购房。经再次沟通，业主于2014年9月将放盘价降至一次性实收160万元，按揭实收165万元，与市场价接近，目前，该单位陆续都有买家看楼，但大部分买家不喜欢这种户型设计，暂未售出。

　　“长寿盘”个案二：第三金碧两房放盘约20个月

　　据满堂红专业人士介绍，现时第三金碧花园有电梯楼高层两房在售，2013年8月放盘，精装修，原放盘价为实收220万元，高于市场价，业主议价空间不大，且一直有租户在租而未能成交。

　　至2014年7月，租客退租，业主放盘价降至实收215万元，接下来的两个月，由于有兴趣的买家不多，业主再次选择放租，并于2014年9月成功以3700元/月租出，并委托满堂红继续放售。在随后的2个月内，经多次沟通，业主连续两次降价至实收210万元及200万元，但价格仍偏高而没成交。

　　今年春节前，业主将原居住的两房售出并购买一套新大单位，目前两套单位均为按揭，业主希望急售以减轻还贷压力，将底价降至实收一次性190万元，实收按揭195万元，近期看楼量明显有所上升，但暂未售出。

　　“长寿盘”个案三：华碧四房放盘两年，边租边售

　　据满堂红专业人士介绍，目前已知华南碧桂园放盘最久的是某202平方米四房电梯楼中层单位，证已过5年，带精装修及全屋家私家电，从2013年3月左右放盘，放盘接近两年。该单位原放盘价格为350万元，单价超过1.7万元/m2，明显高于1.4万~1.5万元/m2的市场价，业主表示，该单位因租赁不急于出售。由于价格与市场价相差较大，该单位自放盘以来，未有一个客户感兴趣。至2013年底，业主致电经纪表示租赁期已满，目前空置，委托中介同时放租放售，月租5200元，售价不变，最终该单位以5200元/月成功租出且继续以350万元放售。

　　2014年上半年，虽经多次与业主沟通，放盘价降至330万元，仍略高于市场价，且受周边一手楼盘影响，看楼客寥寥无几，一直未能成交，2014年10月，有换房客对该单位感兴趣，但直接还价280万元，而业主心理价位为实收300万元，最终未能成交。2014年年底，业主与租客以5500元/月续租，目前仍在出租，也同时放售。

　　“齐天大剩”也可成功出售

　　侨诚花园一房放盘1年多降价7万成交

　　据满堂红专业人士介绍，1月成交了一套侨诚花园楼梯楼高层一房一厅，41平方米，证不足5年，有按揭，要求买家赎契，放盘时间为2013年10月初，放售价实收85万元，放租价为2100元/月，属于典型的边租边售，该单位于11月以2000元/月成功租出，但因价格偏高且证不足5年，大部分看楼客都望而却步。至2014年中，业主表示可降至实收80万元，随后几个月偶有买家看楼，均表示楼层太高，还价都在75万元以下。2014年底，该单位证已过5年。今年年初一买家愿出价78万元，最终业主同意以78万元成交。

　　耀星华庭低层单位放盘一年降价30万成交

　　中原地产耀星华庭分行高级营业经理谭田贵介绍，近期分行成交一套嘉尚国际公寓电梯低层一房一厅单位，面积约51平方米，总价约164.5万元，单价约3.2万元/m2。目前该盘均价约3.5万元/m2。该单位楼龄约4年，是业主一手购入，购入单价为1.35万元/m2。由于业主计划置换单位而放盘，初始放盘价为193.8万元，业主一直没看中心仪的单位，因此放盘一年左右。买家是二次置业，购房用于出租获利，由于该单位带华阳小学学位，买家即看即成交，最后以164.5万元成交。首付三成，按揭购房。

　　叠彩园电梯中层三房降价22.5万成交

　　中原地产叠彩园分行高级营业经理黄锦佳介绍，近期分行成交了一套叠彩园电梯中层三房两厅西南向单元，楼龄约10年，面积约111平方米，成交总价约232.8万元，折合单价约2.1万元/m2，目前该盘成交均价约2.2万~2.3万元元/m2。该单位装修保养情况良好，证过5年，是业主的唯一物业。该单元是业主二手购入用于出租，该类型单位租金为5300~5500元/月。由于业主需资金周转而放盘，初始放盘价为255万元，放盘时间半年左右，由于当时市场淡静，因此业主降价22.5万元，以232.8万元成交。

　　买家是二次置业，购房预算为240万元左右。由于成交价在买家预算范围内，且装修保养良好，买家最后以232.8万元成交，看房时间约三四个月。首付三成，按揭购房。

　　祈福新村两房两厅单位降价十多万成交

　　中原地产钟村分行高级营业经理欧燕霞介绍，1月左右分行成交了一套祈福新村楼梯楼低层两房两厅单位，楼龄约14年，证已过5年且唯一物业，面积约64平方米，带27平方米花园，成交总价约116.5万元，单价约1.8万元/m2，与市场均价持平。业主是香港人，一手购入用于自住，当时购入单价约7000元/m2。由于业主急需资金周转而放盘，初始放盘价为128万元，放盘约半年，因此前市场淡静，放盘时间较长。

　　买家是二次置业，购房用于自住，预算为90万元，由于该单位证过5年，楼层较低，较符合买家要求，因此提高预算，最后以116.5万元成交，看房时间约一个星期。首付四成，按揭购房。