按照过往经验，与其他月份相比，年尾急售的二手房源相对多一些，买家或可趁此“捡漏”购入心仪单位，年前完成购房任务。不少中介经纪人表示，无论是个人工作或家庭，年尾常是人们资金较为紧张的时候，选择以年前作为资金回笼时间节点的不在少数。也有业主放盘时间较久，或计划年尾缴付首期费用，置换单位。在多方原因之下，业主会在年前适当调整价格，以售出物业。合富置业市场经理梁燕明表示，现时政策影响不明朗，也无放松的迹象，由于此前房贷新政及降息的利好，已令市场对后市的预期转向，因此，自住型买家在楼价有明显涨势之前都可以入手。根据往年经验，在元旦之后直到农历新年前，市场不排除仍将有因业主资金周转所需而急售的盘源出现，当中有机会出现价格吸引的笋盘，值得持币待购的买家留意。

　　文/图：广州日报记者 王雯倩

　　楼市淡季逆市投资

　　选楼梯楼还是电梯楼

　　广州日报讯 （记者王荔珏）日前，中原地产研究部发布的报告显示，广州二手住宅成交在经历了三个月的持续上涨后，呈现出阶段性的回落。刚过去的1月，广州二手住宅成交量环比大幅回落近三成。目前从市场成交来看，仍以首次置业的客户为主，二次置业的客户较为活跃，投资客户占比有所下降，业主议价空间有所降低。随着农历春节的来临，很多“新广州人”将会回家团年，楼市交投淡季即将来临。

　　尽管市场进入了淡季，但对想置业的买家而言，当下或许正是入市的好时机。毕竟，基于土地市场的稀缺性，以及广州一线城市强大的刚性需求，预计2015年二手市场在下半年仍会呈上涨趋势，投资楼市仍然是当下市民长远性的资产增值最佳的选择。

　　老城区投资

　　楼梯楼选择更多

　　据中原地产研究部统计，2014年广州越秀、海珠、荔湾的楼梯楼成交均价较电梯楼分别便宜25.45%、29.49%和29.70%；三区2014年楼梯楼成交均价同比高出电梯楼涨幅分别是3.04、1.48和16.43个百分点；楼梯楼租金回报率较电梯楼租金回报率分别高出0.3、0.22和0.13个百分点。这是由于老城区电梯楼相对较少，物以稀为贵，电梯楼量少价高，因此楼梯楼多价相对便宜。

　　中原研究部建议，买家出于资金的考虑选择楼梯楼机会相对较多，虽然长远来看，电梯楼升值空间更大，但在房价处于高均价且上升阶段，老城区楼梯楼价格增长幅度、租金回报率都相对电梯楼高，因此短期内老城区楼梯楼仍属于较优选择。

　　从板块来看，越秀区的北京路、东风东路、人民路和淘金；海珠区的赤岗、南州和新港西；荔湾区的康王路、中山八路，这些地方都相对拥有稀缺资源，例如北京路、新港西、中山八路拥有良好的商业氛围和生活娱乐设施；东风东路、康王路等拥有优质的教学资源，而淘金路外籍客商较多，因此建议投资兼学位房为目的的购置可考虑这些板块。

　　近郊区域投资

　　可优先考虑电梯楼

　　在近郊或靠近近郊的区域置业选择则与老城区不尽相同，例如白云、番禺和花都，这三个区域2014年房价涨幅电梯楼高于楼梯楼16.32%、7.43%和11.75%；在租金回报率来看，番禺区的电梯楼租金回报率更高，而白云区则是楼梯楼租金回报率高，花都区的租金回报率相差不大。由于近郊区域租赁需求不如中心区域旺盛，因此投资主要是看房价的涨幅以及未来价格的升值空间，因此，中原地产置业顾问就建议买家优先选择近郊区域电梯楼物业。

　　从板块看，白云区的白云大道、机场路；番禺的洛溪、钟村和花都的新华板块相对来说物业升值空间大，且租金回报率较可观。此外，天河区物业价格相对较高，电梯楼楼价超过3万元/m2，天河中心区域地理位置及商业氛围都为较高端人士所向往，因此客户在承受不了高房价时，只能优先考虑楼梯楼物业，如果从短线投资来看，楼梯楼也是不错的选择，如天河北、员村、东圃板块；但从长线放租投资来看，电梯楼仍是高端商务人士青睐的物业，天河北、石牌和体育中心是不错的选择。

　　案例1

　　小户型一次性付款 压价更有底气

　　物业地址：海珠区同福中路房改房一房一厅，建筑面积：约39平方米，成交价：51.6万元，初始放盘价：60万元，讲价幅度：14%。

　　中原地产宝岗分行1月成交了一套同福中路39平方米一房一厅，总价约51.6万元，单价约1.3万元/m2。据该分行高级营业经理陈卢光介绍，该物业是楼梯楼低层，东南北向，楼龄30~40年左右，装修保养普通。陈卢光透露，该物业是业主房改房所得，并一直用于自住。因业主需要资金周转而放盘。该单位初始放盘价为60万元，经买家与业主商量后，降价至51.6万元成交，放盘约1个月。而买家是首次置业的，购房计划用于自住，预算为60万元左右，看房约半个月，并以一次性付款方式购入该物业。

　　案例2

　　买房瞄准换房业主 易得笋盘价

　　物业地址：番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐花园中层电梯三房，建筑面积：约125平方米，成交价：195万元，初始放盘价：200万元，讲价幅度：2.5%。

　　合富置业专业人士介绍，这单位属于广州雅居乐雅逸庭组团，三房两厅两卫设计，主人房带衣帽间。业主是非广州户籍人士，因换房腾购房名额才将物业出售。买家是广州户籍人士，曾在2004年贷款买了一套海珠区电梯小两房，刚好在去年年底还清贷款，现打算买一套大单位。买家原打算出售旧居凑足换房的首期款，但“9·30”房贷新政出台后，买家仅凭积蓄就足够支付换房所需的首付款，不需出售旧居套现。业主原以200万元放盘，买家看中该单位证满5年、税费支出较少，但希望业主降价8万元出售，经讨价还价后，买卖双方同意以195万元成交，略低于市场价。

　　案例3

　　想总价便宜 首付款需多点诚意

　　物业地址：白云区广园中路云苑新村楼梯楼中层两房，建筑面积：71.2平方米，成交价：120万元，原放盘价：125万元，议价幅度：4%。

　　合富置业专业人士介绍，该成交单位是云苑新村楼梯楼中层两房，一梯两户，南北对流，普通装修，证过5年且是业主唯一物业。业主于去年9月下旬放售，主要为置换电梯楼筹集首付款，放盘价为125万元，单价约1.76万元/m2，高于市场价。放盘一周后，有多位买家睇楼，他们均对市场行情较熟悉，看房后均表示要压价，还价幅度在5万~10万元之间。经过磋商，业主愿意将放盘价降至120万元，其中一位买家表示愿意接纳此价钱成交，但要求国庆假期后再需复看一次及按揭购房。买家复看后表示愿意购买，而业主虽接受买家按揭购房要求，但要求首付款要提升到50万元，买家经考虑后最终接纳业主这一要求。

　　案例4

　　欲购笋盘 先要熟悉楼盘行情

　　物业地址：天河区穗园小区三房，建筑面积：115平方米，成交价：310万元，初始放盘价：330万元，讲价幅度：6.1%。

　　中原地产新侨怡分行高级营业经理张海鹏介绍，该分行今年1月成交了一套穗园小区三房，面积约115平方米，成交总价约310万元，折合单价约2.7万元/m2，目前该盘市场均价约2.8万~3万元/m2。

　　据介绍，该物业是电梯中层三房两厅，南向，楼龄约20年，装修保养一般。该单元是业主一手购入自住一段时间便处于空置状态，初始放盘价为330万元，放盘约3个月，经买家与业主商量后，业主降价20万元。买家购房用于自住，因其父母亦住在该小区，买家较熟悉该小区市场情况，看房约两天，与业主讲价后以一次性付款方式购入该物业。

　　案例5

　　年关近 小户型学位房笋盘出没

　　物业地址：越秀区淘金路楼梯楼一房，建筑面积：27平方米，成交价：87万元，初始放盘价：93万元，讲价幅度：6.5%。

　　去年11月，中原地产淘金北路分行成交了一套淘金路的一房单元，面积约27平方米，总价约87万元，折合单价约3.2万元/m2，目前该盘市场均价约3.3万元/m2。据该分行营业经理颜用介绍，该物业是一房一厅楼梯中层单位，东南向，装修保养情况普通。

　　颜用透露，该淘金路一房单元一直用于出租获利，该类型单位租金为2800元/月。因业主需要资金周转而放盘。该单位初始放盘价为93万元，经买家与业主商量后，降价至87万元成交，放盘约3周左右。而买家是二次置业，购房用于出租，预算为100万元以下。由于该单位带有华侨小学学位，较符合买家要求，从看房到成交约1个月，一次性付款。