新《管理办法》实施 难阻买家遭遇“白鸽眼”

　　近几年来，使用公积金贷款购房的买家，常会遭遇房企的“白鸽眼”，要么直接被告知仅可使用商业贷款或一次性付款，要么在优惠折扣上比使用商贷购房的买家明显缩水。今年11月1日开始实施的《广州市房屋交易监督管理办法》明确规定，房企若拒绝或者限制买受人使用住房公积金贷款支付购房款的，将由房地产行政主管部门责令其限期改正，并处以1万元罚款。

　　日前，记者巡城踩盘时了解到，为避免不必要的麻烦，大多数住宅楼盘都不会直白地拒绝买家使用公积金贷款，但却暗地里给公积金贷款的买家设置了重重关卡。

　　比较缓和的做法就是加大对商贷和一次性付款买家的折扣优惠，对公积金贷款买家实施“零优惠”策略，驱使其“主动”选择商业贷款。但也有令人较为无语的做法是，限定买家需在较短时间内获批公积金贷款，若逾期未能获批，则必须转成商贷或一次性付款，不然就当作买家违约。无奈的是，面对房企“婉拒”购房者使用公积金贷款，现有法律政策暂无应对与执行的细则。作为买家，即便符合公积金贷款的申请资格，但也需做好临时变成商业贷款购房的准备。

　　文/图：记者王雯倩

　　买家故事

　　想以公积金贷款购房

　　岂知“赔了夫人又折兵”

　　11月中旬，陈女士在南沙某大型楼盘购入一套三房单位。在签订购房合同时，她选择了利息更为优惠的公积金贷款按揭。由于该盘的开发商实力雄厚，且业界口碑不俗，基于“信任大品牌发展商”的心理，陈女士在签约时并未细看购房合同细则，但待签约后，楼盘销售提醒她，若其公积金贷款未能在两个月内获批，付款方式就会自动改成商业贷款或一次性付款。届时，如果陈女士无法承受商贷或一次性付款，她将要赔上高额的违约金。“签完就后悔了，现在公积金贷款额度这么紧张，2个月内获批很难啊！”根据广州住房公积金管理中心此前发布的数据显示，截至11月下旬，已录入贷款系统但因额度限制未能进入审批流程，排队等候上报的贷款申请有5863笔，金额29.65亿元。尽管目前有传闻称公积金中心或将追加额度用以缓解贷款紧张，但仅剩下一个月时间坐等公积金贷款获批的陈女士，已做好了转商贷付款的准备。

　　除懊悔当初没仔细看清楚合同细则，更让陈女士郁闷的是，由于自己选择的付款方式是公积金贷款，因此并未享受到太多折扣，“商贷的可再打9.8折，公积金贷款优惠很少”。若转为商贷后，楼盘亦不会补给优惠，“这都是开盘当天的签约折扣，逾期不候。”现场销售人员表示。换言之，陈女士很可能既没享受到较低利息的公积金贷款，又没赚到商贷的折扣，真是“赔了夫人又折兵”。

　　对公积金贷款买家

　　“耐心有限” “等你”最多半年

　　记者在郊区踩盘时留意到，由于楼市行情未曾彻底回暖，大多数楼盘还是支持买家使用公积金贷款，但确实存在对公积金贷款获批时间上的限制，以3~4个月期限居多，也有个别不愁卖的楼盘，会开出1~2个月较短的时限。对此，多个楼盘销售负责人表示，这种做法主要是想鼓励买家优先选择商业贷款或一次性付款，“现在公积金贷款难申请，放款也比较慢，越靠近年底，发展商回笼资金的压力越大，自然会对公积金贷款的买家区别对待。”黄埔区某个成交量一般的楼盘，对使用公积金贷款的购房者格外“照顾”，只要买家在半年内获批公积金贷款，均不算违约。但若半年内无法获批，需改为商贷或一次性付款。

　　有业内人士表示，考虑到今年下半年公积金贷款额度收紧，楼盘普遍对公积金客户“不待见”，但碍于《广州市房屋交易监督管理办法》，表面上仍不能拒绝买家使用公积金，但可以用“软钉子”迫使此类客户转向商贷。不过，一些成交量较差的楼盘，则会为了留住客户，在公积金贷款的“等贷期”上网开一面，允许等待公积金获批的时间一再延长。

　　公积金“等贷期”时限

　　属买卖双方协议 无法律规定

　　那么，对于楼盘制定的公积金“等贷期”的时限长短，是否有相关法律规定？记者致电广州公积金中心热线及广州市房管局咨询此事，得到的答复是目前并未有相关法律或规定去约束楼盘对公积金贷款客户的这种做法。

　　“这属于开发商和买家的双方协议，并没有相关法律规定此期限的长短。”广东正大联合律师事务所律师李彪表示，倘若买家在约定时间内未获批公积金贷款，就必须按照双方协议要求转为商贷或一次性付款，否则便属违约。买家也不能将公积金贷款未获批当作“不可抗力”理由取消交易，“此类案件中的不可抗力，常见为政策突变，譬如突然限购导致买家没有购房资格。但贷款额度方面，由于每年第四季度的银行额度都很紧张，这个情况是可预见的，因此公积金贷款不获批不能归为‘不可抗力’理由。”

　　广州中原地产项目部总经理黄韬表示，按照目前的公积金贷款额度状况，发展商制定此类隐形条件，对于买家而言，确实有失公允。但发展商也是受害者之一，“这种局面让买卖双方都没有得到好处，如果有类似第三者意外险来为此状况保驾护航，就相对公平些。”