日前，中国社科院财经院、城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2014-2015）》预测，2015年楼市限购政策有望全面退出，中国房价以软着陆为主；一二线城市房价的继续下滑将成为大概率事件；万科等地产寡头格局初现雏形；未来一半以上房地产开发商将转行或在市场中消失；高端住房市场需求将受到抑制。

　　尽管有限购取消、限贷放松、降息等多重利好刺激，但2014年南昌楼市表现仍不乐观。上周国家统计局公布的2014年12月新建商品住宅价同、环比继续下降，这是南昌房价连续第8个月下降。

　　对于不少正打算购房的购房者而言，2015年的房价走势尤其受到关注。新的一年南昌楼市何去何从？让我们梳理一下哪些正在影响楼市的政策，以窥得一二。

　　房贷利率下降

　　2015年1月1日起，各银行开始执行最新的基准利率。五年以上商业贷款利率从6.55%调整至6.15%，下调了0.4%。公积金贷款利率较之前降低0.25%，五年以下从4%下调到3.75%；五年以上从4.5%下调到4.25%。以首套房五年期以上房贷贷款利率执行基准利率的情况为例，对于房贷已经还款满一年的居民，贷款100万元，20年期的情况，执行新的基准利率后，每月房贷可减少200余元。

　　在我国CPI持续回落、PPI连续33个月下降的背景下，人们普遍认为，2014年的降息，预示着中国开始进入降息、降准通道。交通银行金融研究中心近日发布的《2015年中国宏观经济金融展望报告》预测，2015年上半年不排除小幅降息的可能，2015年存款准备金率仍可能会有1-3次、0.5-1.5个百分点的下调。

　　2014年楼市陷入泥潭，其中一个重要原因就是银行收紧银根，房贷难度加大；同样，2014年年底楼市回暖，也与房贷松绑密切相关。由此可以判断，目前最能影响楼市走势的就是房贷。假如2015年持续降息、降准，那么流动性充足，银行的放贷额度充足，房贷将会更加宽松，成交将有可能保持2014年第四季度的势头，房价很有可能止跌回升。

　　异地公积金互认

　　今年起，长江中游城市群武汉、长沙、合肥、南昌四省会城市将实现公积金异地互认，其中南昌这项公积金新政策预计在2015年3月份开始实施。公积金异地使用，只限定于回户籍所在地购房贷款或提取。譬如市民户籍在南昌，在长沙工作缴存了公积金，如在南昌买房的就可以向南昌住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。不过，他只能用于回户籍所在地南昌购房，而不能在武汉或合肥使用。公积金异地使用，将合并计算两地的房产、贷款次数。

　　2014年10月14日，住建部、财政部、央行联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，放宽贷款申请条件，取消四项收费，实现异地互认、转移接续。专家介绍，早在2009年，北京与秦皇岛等城市也曾经试行过异地公积金贷款，但基本无购房者选择，原因在于操作手续繁杂，而且额度并不高。业内人士分析，以往公积金“异地互认”难，主要是因为各地的住房公积金的缴纳、贷款额度等政策不一样，需要两地间的沟通，确保制度和贷款窗口的衔接。

　　不动产登记

　　2014年12月22日，中国政府网全文公布《不动产登记暂行条例》，将从2015年3月1日起施行。不动产登记制度为未来不动产的统一管理奠定了基础，包括城市、农村、林地等十大类产权纳入登记范围。

　　尽管这不是一项特意针对楼市调控的政策，但《条例》的出台让不少人看衰楼市。SOHO中国董事长潘石屹在微博上称，若实施不动产统一登记，房价马上会跌。中央财经大学经济学院副教授兰日旭同样认为，不动产登记从条例制定到执行，对楼市将产生递进式的“涟漪效应”。初期会显著影响市场主体特别是拥有多套房业主的预期，在施行过程中，其威力会真正显现，特别是短期内将增加存量房供应。与此同时，登记之后信息公开化、透明化，这对于炒房者就是一种限制，会让购房者更加理性和克制。从战略角度来看，不动产登记将为房地产税征收起到铺路作用，而房地产税的征收必将影响房价，届时，其常效的调控作用将会显现。业内人士表示，在该条例出台的当天，因受其他重大新闻影响，事件所受关注度减弱，但这无疑是影响未来楼市的大事件。

　　棚户区改造

　　2013年南昌编制完成了《南昌市旧城改造整体规划》和《旧城改造单元控制性详细规划》，按照规划，2014年起，南昌将每年至少完成600万平方米的房屋征迁工作。今年东湖、西湖、青山湖、青云谱四区及新建县均有较大的拆迁改造工程。涉及京山老街、万溪村“城中村”、团结路棚户区、二七北路沿线、环丘街及周边、起凤路和香江家具城地块、昌东工业园区、罗家片区等，涉及棚户区改造户数约2.5万。

　　南昌市规定，“棚改”要严格控制就地就近安置、适度鼓励货币补偿、优惠实施异地安置，目的就是推进老城区人口导入新城区，有序减少老城区人口，聚集新城区人气。这些因拆迁补偿带来的购买力刚性需求，无疑是南昌楼市的一个重大利好。开发企业同时看中了这块蛋糕的成色，绿地、中信等一线企业纷纷积极参与到改造项目中来。

　　地铁开通

　　南昌地铁1号线一期工程全长28.8公里，起于双港大道双港站，止于瑶湖西岸的奥体中心站，目前1号线全线24个站点全部完成主体结构施工，车站及出入口装修、风水电安装已经全面开始。春节过后，1号线将进入高速、高效建设阶段。继2014年首列“南昌笑脸”抵达南昌并试跑后，目前，已经有5列地铁列车抵达南昌，今年10月南昌地铁1号线全部27列列车将齐聚瑶湖定修段。同时，今年12月30日，地铁1号线将向市民卖出第一张地铁车票。地铁3号线也有望于2015年开工。

　　一般来说，一个房地产项目的价值是随着与市中心的距离越来越远而价值递减，但地铁的设置会弱化空间距离，关键不在于居住地离市区有多远距离，而在于地块位置能否带来时间上的便利。从一线城市的历程来看，地铁站台周边的楼盘价格增幅每年大约在10%左右，但地铁对其影响主要体现在地铁规划和建设初期，等地铁建成之后，涨幅会迅速回落，升值放缓。南昌地铁1号线一期工程主要覆盖了蛟桥、红谷滩中心区、老城中心区、城东和瑶湖五大片区，随着地铁开通的东风渐近，首先受益的莫过于沿线楼盘。“抢占地铁一号线”、“真正的地铁物业”等等，各种地铁商机孕育而生，以万科时代广场为例，因其与地铁无缝对接的优势，自面市以来一直备受市场关注。

　　朝阳大桥通车

　　1月20日22时许，南昌朝阳大桥桥梁主体结构全线合龙。2015年，这座横跨赣江之上的双向八车道大桥将建成通车。据了解，在朝阳大桥修成之后，市民从洪都大道前往红谷滩，只需驾车从位于新溪桥附近的洪都大道互通上桥后，不需要经过红绿灯，正常车速的情况下只需10至15分钟就能到达红角洲。如果前湖大道快速路工程完工后，青云谱区的市民经朝阳大桥前往湾里，最快20分钟就能到达，这座大桥将成为真正意义上的城市快速通道。

　　类似于地铁一号线的开通，这座大桥的开通，也将多方利好南昌楼市。盼着大桥通车的当然不止广大的市民朋友，其中还包括直接受益的各个楼盘，朝阳大桥开通，周边楼盘的交通将大大改善，区位优势又将上升一个台阶。朝阳大桥通车沿途，有红角洲板块的绿地学府公馆、联泰香域尚城、朝阳新城大部分楼盘以及青云谱沿线楼盘。

　　本报记者 熊凤玲