本地热点

　　“认贷不认房”、“降息”等新政的影响下，购房者入市意愿明显，促使了楼市的回暖，然而东莞一二手房的比例是3：2，呈现失衡的状态，二手房的成交不活跃，房地产经纪人转向一手房的销售。

　　业内人士表示，相对二手房交易繁琐的交易流程和买卖双方长期的僵持来说，中介转战一手房市场能快速促进成交，因而更愿意销售新房。在此状况下，二手房市场销售“遇冷”。

　　现象

　　房产中介转战一手市场

　　在政策利好的环境下，又是年底置业潮，黄先生欲卖掉多年的老房子套现，用于购买新房。然而老房子在某中介门店放盘许久并没有好消息，而新房市场打起了营销优惠战，“笋盘”更是掀起了抢购潮。对此现象，黄先生面临两难的局面，心里急得慌。

　　随后，黄先生被告知二手房放盘长达半年也是常事。黄先生在中介门店发现，大部分中介机构推行“一二手房联动”，而房产经纪人更愿意销售新房。

　　据知情人透露，不少品牌中介公司约七成的业绩来自二三级联动。金信联行相关负责人也坦承该公司一手房和二手房的销售比例是七三分。由此可见，高销售业绩让中介公司更愿意做二三级联动。

　　另外，记者以购房者的身份走访东城的中介门店时，发现门店的外面张贴着万科、卓越等品牌开发商的广告宣传。

　　走进门店，记者发现该中介的经纪人正在热火朝天地打电话，向客户推销新盘。

　　一位房产经纪人接待了记者，简单咨询了记者的购房意愿后，最后也向记者推荐了某新盘。

　　寻因

　　房产中介售新房更易获利

　　某中介门店的工作人员告诉记者：“相对一手房来说，二手房的销售依靠运气，有时候，经纪人带客户看了五六次房，也难以达成交易，时间成本非常高。另外，二手房的流程复杂繁琐，经纪人除了促进买卖双方的成交外，还要完成签约、过户、办证、贷款、收楼等后续服务。”

　　“现在的客户越来越精明了，也越来越挑剔了，二手房的成交经常卡在双方的僵持上，互不让利，也时常发生买卖纠纷，如业主反价、客户反悔等状况，而开发商经常推出优惠促销活动，经纪人在推销的时候会更有把握。另外，一手房在后续签约环节有开发商的专业团队和律师处理。”

　　关于中介的佣金，一般来说，二手房取成交价的3%作为服务佣金。但在实地操作中，二手房中介往往也很难收足3%的服务费。

　　而经纪人销售一手房的佣金是由开发商支付的，依据项目和营销节点商榷佣金，一般是3%，而对于优质的楼盘，其佣金则是2.7%。据知情人透露，若经纪人的业绩好，开发商则会给予额外的奖励。于此，不少经纪人也专门自立门户开门店做一手业务。

　　合富置业东莞公司总经理肖伟嘉认为，二三级联动是品牌中介与开发商合作销售房子，是开发商营销房子的一种渠道。二手中介销售一手房还是二手房的概念已经模糊化了，二手中介看哪种方式更容易出货，更容易成交。事实上，开发商能提供更多的促销优惠，扩大销售的渠道，使成交更加容易。

　　影响

　　比例失衡易酿市场风险

　　据合富标准指数监测二手网签数据显示，2014年前三季度东莞二手住宅成交2.5万套，面积达339万㎡，同比2013年减少两成五。

　　东莞中原市场研究总监车德锐表示，据统计，目前东莞一手房与二手房的比例是3：2，其比例是不均等的，呈现失衡的状态。而二手房不活跃的关键因素是，一手房市场中介容易挣快钱，而二手房市场中介的付出成本较高，手续较为繁琐，经纪人不愿意做“费功夫”的生意。

　　他认为，今年是房地产调整年，客户卖家从非利息回归理性、回归市场，买房不焦急了，考虑更多的是优质的地段、成熟的配套，市场总会回归价值。随着新盘的减少，一手房越建越偏僻，而二手房从价格、配套设施中取得优势，未来的发展中，客户会更多选择二手房，回归理性和价值，二手房会与一手房持平，甚至超越，二手房市场会成为“香饽饽”。在未来1年至2年内，一手房和二手房的比例会达到1：1。

　　目前，房产经纪人主要营销一手房，此状况长期发展，对行业的发展是不健康的，不仅影响二手房市场的销售和租赁，甚至会压抑一手房的市场的成交。

　　车德锐认为，从一方面来说，开发商完全依靠中介的销售能力售卖房子，容易偷工减料，不顾房子的品质和配套；从另一方面来说，大小中介机构都不做二手房，基础工作容易荒废，能配对的客户就更少，造成信息的不对称。若房源不及时更新，租金会急剧下降，满足不了客户的需求，造成供过于求的局面。

　　另外，车德锐认为，房子具有双重属性，居住消费属性和投资属性。房地产正常的发展应该是一二手房平衡发展的，正常的情况下，投资客活跃在20%至30%。目前，二手房市场的不活跃令租赁市场也不活跃，中介不作为，租金下降，房子租不出好价格。所以，只有刺激二手房交投活跃才能缓解局面，不然加剧了一手房市场的问题。这一切都依赖中介机构的回归。

　　业内

　　二手中介回归本质是关键

　　以哈罗德-多马新古典经济增长模型为理论基础发展起来的平衡发展理论指出，由于各经济要素间的相互依赖性和互补性，一味地侧重某一个部门或地区的投资影响了相关部门和地区的发展，由于落后的部门和地区的阻碍作用，所有的部门和地区都不会得到发展。因此所有的经济部门和地区应该齐头并进，共同发展。

　　因此，一二手房平稳发展才是合理的现象。两者间的不平衡，将导致二手房市场不活跃，租赁市场和销售市场受打击，从而导致一手房市场投资性的需求较少，成交受限。正因为如此，经纪人的回归显得至关重要。

　　一位资深房地产人士认为，二手房市场的配对很重要，没有中介，客户怎么去买房？怎么选择？怎么卖？若经纪人能掌握一个片区几十个楼盘的基本信息，对该片区的房子的租赁情况和销售情况了如指掌，可以使市场稳定，回归理性的状态。

　　他认为，2014年房地产政策的落地，鼓励改善性的需求。但是，如果中介不配合政策，进度就会变慢。

　　另外，现在换房的门槛低，很多人有换房的需求，在政策刺激下，二手房与一手房相比，一手房快捷，但是开发商开发销售楼盘是呈现动态的，房子卖完了就没有存货了，房产经纪人单纯做一手房的收入非常不稳定，相对来说，房产经纪人做二手房较为稳定，若其深耕一个片区十几个楼盘，准确把握楼盘信息和客户资源，精准定位，可以使回归市场稳定、理性的状态。

　　二手房能否跑赢

　　一手房？

　　■话题

　　中介是否回归二手房市场，关键在于能否在二手房市场获取更多的利润。那么，二手房能否跑赢一手房？

　　金信联行相关负责人表示，现在东莞可开发的用地越来越少，新盘的供货量不足，未来一手房和二手房的比例将持平，目前，两者间在逐渐缩小差距，二手房主要是产品置换的热度，没有激发起最高峰，市场的需求量不足，一直而来，二手房价是稳中有增的。

　　他认为，未来应该是一二手房共存的时代，一手房毕竟配套不成熟，需要等待才能交楼；而二手房拥有社区成熟、地段便利、生活便捷等优势。

　　肖伟嘉认为，二三级联动对二手房市场确实有削弱的影响，而未来二手房的取胜之道在于价格，其次是其附加值，如学位等；最后是地段、生活设施、成熟的配套。

　　“一二线城市关注的是人口基数和人口结构的问题，如何把流动人口转化为固定人口显得尤为重要，需要政策的支持，如入户、教育、配套、医疗等问题。纵观珠三角，东莞身为二线城市，处于广深两大巨头之间，拥有庞大的资金储备，房价也相对低廉，仅有广深的1/3，东莞的土地宽广、小区面积大、花园成熟，若政府能解决外来务工人员的入户问题、学位问题，二手房的发展是不可估量的。”肖伟嘉说。

　　据合富标准指数数据显示，2014年前三季度东莞二手楼市仍然以首置刚需为主力支撑，约占八成。据悉，这部分买家大多为需求迫切的“新莞人”，其中不少为婚房或落地生根的购房置业需求，性价比较高的“笋盘”受到这部分买家追捧，如东泰花园、光大花园、怡丰都市广场、富民花园、金丰花园、太平广场、康乐大厦等。

　　改善需求的占比约为一成五，较2013年有所回升。据悉，这部分换房改善需求大部分为“新莞人”，以工厂主和中高端产业人群居多，也有小部分在东莞有一定业务来往的深圳客以及东莞本地买家。

　　统计显示，这部分买家大多青睐市区地段较好，产品、交通、配套、社区环境等综合素质较优而价格适中的物业，如未来世界花园、景湖时代城、中信阳光澳园、万科金域华府、盛世豪庭等。据调查，这部分二手盘源的价格相对较高，在8000元—11000元/平方米之间；但与新盘相比，仍有地段、配套、社区环境、成熟度、入住时间等优势，总体性价比较高。

　　新盘分流二手房

　　客源现象将持续

　　■预测

　　据合富辉煌房地产经济研究院监测，截至9月30日，全市一手住宅库存面积约510万平方米，创过去一年来新高。由此合富房地产经济研究院院长龙斌预计，第四季度，新盘分流二手客源的现象将会持续。此外，经济放缓的因素短期内仍将难以改变；各银行房贷松动细则的正式实施仍有一段时间。所以，二手交投的增幅应该不会太大，或会以小幅回升为主，价格基本走稳。

　　本版撰文：南方日报记者 叶永茵

　　郝金朋（除署名外）

　　本版摄影：南方日报记者 胡国球