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CT南沙(下) 8大指标大扫描

  • 发布时间:2014-11-28 15:32:00  来源:羊城晚报  作者:詹青、张秀钦  责任编辑:罗伯特

  

插图/陈健怡
自贸区的传闻让南沙楼盘“自然就有超人气”梁栋贤/摄
外地买家撑起南沙楼市梁栋贤/摄

  文/羊城晚报记者 詹青 张秀钦

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  库存指标:消化周期高达23个月

  10月份销售的回暖并没有让南沙一手住宅的高库存有根本性改善,截至10月,一手住宅的库存量仍然高达23个月,相比7月底的22个月非但没有下降,还有所上升。

  今年以来,楼市成交低迷,投资意愿低迷,原本看好的南沙楼市遭遇较大打击。雪上加霜的是,在增城、从化、黄埔、萝岗得到行政规划调整利好的同时,南沙却出现了自贸区被叫停的利空。广州市国土房管局数据显示,今年前三个季度,南沙一手住宅的成交套数为4011套,与同比的5998套数减少三成。与此形成鲜明对比的是,今年南沙供应出现大幅增加,今年前三季度,一手住宅批准预售套数10711套,与同比6098套增加七成。一增一减,导致南沙一手住宅消化率只有37%,一手住宅的库存量居高不下。

  在各种利好的刺激之下,全国楼市在10月份开始出现回暖迹象,南沙楼市也出现好转。房产点评网分析师李权基介绍,10月份南沙看房人数比七八月份有了三四成的增幅,成交也有所上升。网易房产的数据显示,10月份南沙一手住宅网签套数为890套,达到今年的最高峰,环比有了五成的涨幅。

  即使如此,南沙一手住宅库存依然高企,截至11月17日,南沙一手住宅库存套数10922套,比7月底的9060套有所提升,目前库存房子的套数在全市11区仅次于花都和番禺,库存消化周期高达23个月,数据显示,截至10月份,其一手住宅库存消化周期在全市11区中位列第二位,仅次于越秀的29个月。李权基表示,年底市场有所好转,南沙不少楼盘都计划加大推货力度,库存有进一步提升的可能。

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  买家构成指标:外地买家高达九成

  限购之前,南沙就有不少来自深圳、东莞、佛山等地的买家,限购之后,外地买家比例降低,但其中外区买家依然占据绝对主导地位。两年前碧桂园天玺湾开盘时,有关人士表示,除了小部分买家来自南沙碧桂园的业主,大多数都是南沙以外的买家。李权基介绍,到今年年中在南沙买房的买家中,约八九成来自南沙区外。

  作为商业、商务不太发达的南沙,原先居民较少,区外买家占比高很正常。让人吃惊的是,李权基说,区外买家中,又约有六七成是投资客,以今年南沙一手房前三季度卖出4011套计算,相当于3000多套为区外买家,当中又约有2000套为投资客所买。如此高的投资比例,为广州其他10区无法相比,也正是因为如此,南沙的成交受政策影响特别大,2012年和2013年在国家级新区等利好带动下,南沙楼市非常火爆,今年南沙自贸区曾一度被喊停,楼市陷入低迷,近期利好消息再传,楼市供应和成交又出现“井喷”势头。

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  开发商构成指标:大开发商占主流

  今年年初,南沙区2013NJY-3地块出让,由万达集团摘得。去年第三季度,南沙黄阁汽车城南部2013NJY-2地块出让,由保利置业旗下的保睿房地产公司以5224元/平方米的楼面地价拿下,成为南沙当时的新地王。而在2012年10月,富力地产以3287元/平方米的楼面地价拿下南沙地王……

  自南沙晋身国家级新区以来,大开发商对南沙的热情高涨,每块住宅、商业用地出让,基本都能见到它们的身影。在大鳄的竞争下,实力稍逊的中小开发商在南沙土地市场上所获甚少,南沙楼市渐成大鳄的天下。到了今年,大鳄所拿项目进入商品房销售状态,所占市场比例也越来越高,成交量也不错。成交数据显示,今年成交前10名一手住宅楼盘当中,主要来自越秀地产、碧桂园、富力、时代、凯德等知名开发商旗下的楼盘。

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  产品结构指标:60-90平方米占25%

  在成为投资天堂之前,南沙不少楼盘定位为广州甚至东莞、深圳买家度假天堂,产品走休闲、度假路线,包括不少别墅,建筑面积相对较大。当南沙充斥大量投资客后,90-120平方米的洋房就成了主力单位,并且60-90平方米的单位成交占比迅速上升,今年前三季度达25%,比去年的19%上升了6个百分点。

  今年前三个季度,南沙一手住宅批准预售面积116.78万平方米、10711套,套均面积109平方米,比起全市平均的118平方米小9平方米。南沙一手住宅成交面积44.52万平方米、4011套,套均面积111平方米,比全市平均的115平方米小4平方米。南沙最近一手住宅供应、成交套均面积低于全市平均水准在意料之中,毕竟它是投资旺盛的区域,投资客喜欢的是中小面积单位,主打投资的开发商推出的单位当然也以中小面积产品为主。

  数据显示,2011年、2012年,南沙成交占比最大的是120-144平方米的洋房,超过四成,2013年之后该类型产品成交占比缩至27%,一年时间就减少了13个百分点。去年90-120平方米产品的成交占比达四成,成为新的领头羊。今年前三季度,90-120平方米产品成交占比仍为最高,但跌至37%,120-144平方米单位跌至18%。与此同时,60-90平方米洋房成交占比迅速上升,今年前三季度已达25%,2011-2013年该面积段产品的成交占比分别是12%、11%、19%。李权基表示,60-90平方米的产品成交增幅越来越大,在南沙这个面积段产品将会成为趋势,将成为南沙购买意向的重点。

  数据显示,2011年至今,南沙总价120万元以下房子越来越少,而150万元以上的房子则快速增长,从2011年占比的5%升至现在的27%,占比为最高,一方面是中小面积产品成交占比越来越大,另一方面是总价的上升,说明了南沙房价处于快速上升当中。

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  产业结构指标:全面起飞尚需时日

  根据2013年9月出台的南沙新区总体规划,南沙将重点发展航运物流、装备制造、科技智慧、商业服务和健康旅游五大主导产业,其中工业方面分别主导汽车装备、重型机械装备、海洋和环保工业、城市工业产业;物流方面,规划物流基地,建设集散中心和配送规划至2020年人口将达200万,2025年达300万人。

  在刚刚过去的10月底,南沙举办重大投资项目签约仪式,设计投资总额约1113亿元,表现了大投资项目对南沙未来的信心。如珠江金融租赁公司项目计划总投资320亿元,对推动南沙新区造船、汽车、重型装备制造产业的发展将发挥重要作用;计划投资21.5亿元的南沙近洋国际汽车综合服务产业园,以及总投资12.42亿元的南沙国际汽车物流产业园项目也已经签约落户南沙。据了解,自去年以来,南沙新区累计签约项目超过7000亿元,形成了汽车、船舶及海洋工程装备、港航物流、电子信息、精细化工、精品钢等产业集群,打造了全国第5个、全省首个封关运作的保税港区。

  从目前情况来看,南沙产业格局已呈现全面飞跃阶段,不过离完善尚需5-10年,在产业带动人口方面,去年年末南沙的人口仍不足百万。省情调查研究与对策咨询专家胡刚对此也深表疑虑:南沙的产业以技术密集型产业为主,如汽车、造船等大型产业,这类产业的产值很高,但需要的员工不多,恐怕无法在预期时间内达到300万人口。

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  配套健全指标:未来一两年大改善

  南沙的生活配套还处于尚未健全的阶段,尤其是三甲医院的配套为空白,南沙居者就医尴尬。但从配套体系上看,南沙医疗、教育、交通这三大体系的配套正在加速建设中,预计在未来一两年生活配套体系就可基本完善。

  日前,华南师范大学第二附属中学建设工程勘察设计项目在广州公共资源交易中心完成招标,选址南沙区蕉门河地段,主体部分预计在明年9月完工投入使用,届时为3600人。资料显示,在南沙滨海新城,除了已建好的广州外国语学校、广大附中、广大附小、广铁一中,还将建成广州外国语学校附属小学、幼儿园等。此外,南沙中心医院挂牌更名为广州市第一人民医院南沙医院,意味着南沙也有了三甲医院。南沙医疗卫生系统还计划今年投入18亿元,列入今年开工建设的项目包括市妇女儿童医疗中心南沙院区、南沙区第一人民医院综合病房楼等。

  去年8月,地铁4号线南延段已全面施工,起始于金洲,终止于南沙客运港,拟在2016年建成。而今年南沙将新增5条以上公交线路,至2018年新增28条以上公交线路,龙穴岛公交站场和蕉门公交总站综合改造项目已进入可行性研究阶段。

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  政策环境指标:从国家新区到自贸区

  2011年,南沙被写进国家“十二五”规划,并定位为深化粤港澳合作的七大重点项目之一;2012年9月,南沙成为继上海、天津、重庆等之后,第6个获此殊荣的“国家新区”,同年10月,《南沙新区规划》出台。随后,南沙区总体规划通过,广州第二机场确定落户在南沙,未来还将修建4条国家铁路、5条地铁、4条城轨,保证在40分钟之内通达整个珠三角。

  随后两年间,滨海新城规划出炉,南沙合并周边的东涌、榄核、大岗,成为广州面积第四大的行政区,而“自贸区”概念出世则给这片热土埋下迄今未解的最大“悬念”。去年7月,南沙大力宣传自贸区的概念,“南沙热”到达高潮,楼市在整体开始下挫的大背景下走出独立的“上扬行情”。但自贸区一度叫停,靠政策“吃饭”的南沙一时大受打击。但“自贸区”消息现在又现,粤港澳自贸区申报已获各部委审核同意,正待国务院批准。

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  二手承接力指标:投资客多一手竞争大

  今年前三季度,与一手楼市一样,南沙的二手楼市报价与成交量也是一路下滑,尤其是5月,中央叫停自贸区申请之后,一度陷于停滞状态。据介绍,南沙出现中介地铺关铺潮,如今楼市有所回暖,重新开张的的中介不多,多数业主不愿降价出售,宁可空置等待后市。从市场结构来看,南沙二手楼市有自己的特点,首先无论是业主还是买家,投资客占到较高的比例,用以自住的买家并不多,出租的更少,楼盘空置率高,二手楼市无论是出售还是出租,承接力均有限。

  其次,南沙的楼盘规模较大,后续可供开发面积较多,市场可售存量大,二手受一手挤兑严重,一、二手倒挂严重,不少二手物业尤其是2013年以后的物业,基本已是“降无可降”。再次,南沙二手市场也是“购买前景型”,购入物业的买家多看好长线投资收益,对于短线的涨跌不太敏感,大多业主还是价格咬得很紧,总体上呈现“有价无市”的特征。

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