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限购政策调整首月 一手楼市回暖明显

  • 发布时间:2014-09-12 06:33:36  来源:南方日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  限购政策调整首月,佛山楼市销量出现大幅增长。根据佛山市住房和城乡建设管理局公布数据,佛山8月新房成交额达84.36亿元,创造了2010年1月以来单月最高成交额。

  此外,8月新建住宅成交套数、面积分别为9459套和104.16万平方米,均创下2010年12月以来佛山单月最高;8月新房平均成交单价环比下滑3.42%,为8099.31元/平方米。

  禅城南海顺德以价换量明显改善型买家增多

  从五区数据来看,受限购政策调整影响最大的是禅城、南海、顺德三区。禅城区8月份一手房成交套数、总金额分别为1305套和11.74亿元,成交套数和面积环比7月份激增超五成,成交总金额环比增长超四成。南海区的涨幅与禅城区基本持平,但在市场总量方面,南海区依然居五区之首,成交总套数4306套、总金额超过40亿元。顺德区8月成交套数环比涨幅超三成,成交面积、金额环比涨超五成。

  相比之下,8月高明、三水楼市均略显平淡:高明成交套数、面积、金额均环比下滑;三水成交套数、面积、金额均环比微增。

  对此,业内人士周先生分析认为,这一现象的出现是由佛山自身的楼市地域差异导致的,“禅城、南海、顺德三区库存相对较大,再加上市场积压需求较多,因此在限购政策调整的环境下,开发商们多抓紧时机促销,以价换量十分明显;而三水、高明两区人口和市场货量较少,受政策影响并不会太大”。

  值得注意的是,限购政策调整首月,相比于90平方米左右的小三房,改善型需求得到明显释放,季华路某品牌楼盘销售人员透露,8月以来,前来看楼的客户对110平方米左右的改善型产品的关注度有所提升。

  这一现象在官方公布数据中得到体现。2014年8月,佛山一手住宅成交面积和套数分别为104.16万平方米、9459套,这意味着8月份成交户型的平均面积超过110平方米。回顾7月成交情况,该数据为102平方米。

  库存有压力后市房价恐难大涨

  自8月7日佛山限购政策调整以来,业界几乎没有停止对佛山楼价的讨论。房价到底是涨还是跌?一时众说纷纭。日前公布的官方数据终于给出了明确答案:“调整首月,佛山新房平均成交单价环比微跌3.42%。其中,禅城、南海两区的环比跌幅分别为7.4%和10.48%,南海区房价重新跌回“9”字头。

  世联地产佛山公司总经理葛朴认为,8月份的佛山市场表现基本符合预期,成交量出现大幅上涨,得益于限购调整对市场的利好,释放了部分购买力。而均价微跌,仍在正常范围内浮动,主要由于开发商用以价换量的方式销售。

  同时,对于即将到来的第四季度楼市,葛朴表示值得期待,“政策支持和客户需求的双重作用之下,第四季度的楼市表现还是很值得期待。”谈及后市价格,葛朴分析“应该不会涨价”,一方面之前三年的限购政策积压了大量的购房需求,并非两三周就可以消化掉,另外,佛山人口基数特别大、且在不断增多,再加上年底一般是开发商冲任务的时候,价格方面自然会谨慎考虑。

  佛山市房地产协会副会长骆仪克对以上观点表示赞同,“佛山目前库存大约有700多万平方米,正常情况下要10个月才能消化完,加上不断有新盘入市,后续供应量充足,短期内不会出现房价暴涨的情况”。同时,他认为,8月楼市的火爆也从侧面反映出客户对市场的信心正在提升。

  ■“金九”资讯

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  走量为主

  全年推货高峰将至

  据不完全统计,8月份,佛山五区实际40个住宅项目开盘加推新货,实际开盘率达100%,其中禅城区5个,南海区15个,顺德区12个,三水区6个,高明区2个。另外,限购松绑政策后,佛山多个楼盘暗中加推,不断补充货源,预售量也水涨船高。

  据本报记者统计,9月份佛山有约70个新盘新货将接连亮相,同比增加29.6%,将创造全年最高推货潮。

  从供货区域上来看,南海、禅城和顺德是主力供货区域,纯新盘占比超过五成。南海以35个盘位居第一,顺德、禅城以15个、14个盘紧跟其后,旗鼓相当;三水、高明则分别有4盘和2盘入市。

  房企方面,保利、碧桂园、万科、绿地、新鸿基、招商、佳兆业、雅居乐等品牌房企均有加紧推货,除了刚需户型外,也有增加大面积洋房、高端别墅,甚至商业产品也抢滩上市,产品线更加丰富。

  根据佛山市房地产协会统计,佛山全市一手房库存量约700万平方米,而“金九”过后,这一库存量或将继续增加。

  高额库存之下,“金九”楼市开局情况却并不理想,由于适逢中秋小长假,市民忙于走亲访友,成交量有下滑势头。据中原地产周报统计,9月第一周佛山新房网签28.31万平方米,环比下降37%。而在本周,虽有多个楼盘亮相,但真正推货的仅6个项目,新增供应速度放缓。

  佛山市房地产协会副会长骆仪克认为,9月开局不理想可能是因为部分购房需求在8月份已经得到集中释放。不过由于价格正在回落,楼市热度应该还会保持一段时间。对于9月成交量情况预测,他认为,由于信贷方面仍未放松,9月要想重现超百万平方米的风光估计很难。

  世联地产则分析认为,虽然后市因限贷政策成交量难有大幅飙升,但相对上半年会有回升;开发商仍旧会以去货走量为主,预计整体均价不会上升,甚至会有个别楼盘加大优惠幅度。

  不温不火

  拟推8宗商住地

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  不温不火

  拟推8宗商住地

  在遭遇了三年来推地最冷的8月后,佛山9月推地量有所增加。据统计,截至11日,佛山本月拟挂牌8总商住地块,出让总面积约为34.4万平方米。地块主要集中在禅城、顺德、三水,南海和高明暂无挂牌地块。

  最大地块溢价出让迎来“开门红”

  总体来看,推地区域主要集中在顺德和三水。顺德合计推出4宗地块,分别位于顺德新城创智城、大良、容桂和陈村,体量最大的是位于创智城片区的一宗11.8万平方米的商住地,起拍价6.9亿元。三水推地2宗,体量最大的是位于健力宝南路和广海大道中的两宗住宅地捆绑出让,拟出让面积达13.5万平方米,起拍价高达9.2亿元。在今年三水推出的市中心地块中,这块地起拍价最高。

  值得注意的是,南海从今年4月起到现在商住地供应量一直为零。有开发商表示,南海重点地块仍未推出,按照往年规律,南海推地时间集中在1、2、10、11、12月。也有开发商反映,楼市新政执行后,南海楼市首当其冲成交量急速上扬。楼市火热,土地市场也会受影响,楼市新政使得南海的土地愈发金贵,政府未积极推地或是在等实际卖个好价钱。

  令人关注的是,9月土地市场已经顺利迎来“开门红”。中秋小长假第二天,9月9日,佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司、佛山市三水富港房地产开发有限公司、佛山市海韵置业投资发展有限公司三公司联合以9.35亿元夺佛山市三水区西南街道健力宝南路44号地块及佛山市三水区西南街道广海大道中9号地块两捆绑地块,两地块总面积135341.8平方米,楼面地价约1505.59元/平方米,溢价1.63%。

  业界分析认为,该地块的溢价出让与其相对成熟的配套条件不无关系,该地块周边有多个成熟住宅区,居住氛围成熟。西南公园、三水广场、西南四小、人民医院等配套设施也都分布在地块附近。

  第四季度或迎推地高峰

  尽管如此,从土地挂牌情况来看,五区土地市场仍然不温不火,与去年同期可谓“冰火两重天”。分析人士认为,楼市限购政策调整后后成交量激增,但土地市场仍不温不火,33.8万平方米的土地供应量并不算大,土地市场复苏仍有待时日。如下半年去库存效果不错,部分开发商愿意有买地意向。如库存积压仍严重,买地计划将推后。“今年的主要任务是冲量,并非拿地。”有大型开发商向记者透露,去年拿地太猛,今年资金吃紧,非优质地块不会贸然出手。总体来看,今年开发商拿地显然非常谨慎,保利、中海、万科这种大户很少现身土地市场。

  五区政府推地计划或将同步推后。回顾佛山市2014年度国有建设用地供应计划,不难发现,佛山土地供应或将在第四季度集中爆发。根据2014年佛山土地供应计划总额以及前三个季度的已经成交面积情况计算,今年下半年佛山全市可供应商服用地及住宅用地面积合计超过300万平方米,这意味着在接下来的几个月里,佛山月均土地供应或超过100万平方米。

  中原地产相关人士认为,由于国内经济大环境以及房地产行业不景气等因素影响,房企拿地更为谨慎理性,但对于质优的地块仍会出手。预测到财务稳健的四季度土地旺季,才会现知名一线品牌房企的身影。预计接下来土地部门会加大对闲置土地的查处力度,并随着新型城镇化的深入,将继续积极盘活存量用地。

  ■聚焦

  广佛交界盘配套升级

  广州客逐年增多

  广佛交界盘配套升级

  广州客逐年增多

  作为广东首个调整限购政策的城市,一个月以来,根据合富辉煌统计数据,除高明外,佛山其余四区成交面积均大幅上升,楼市成交环比增幅达61%,不过成交价格却在原地踏步。有广佛交界处的佛山楼盘开发商透露,佛山限购调整后,前去买房的广州客增加了三成。

  与之相对应的是广州“刚需客”的流失。根据广州业内机构分析,限购政策调整之后的佛山分流了至少三类原本属于广州的客群:第一类是对价格极为敏感的“刚需客”。从住建部门统计数据来看,放宽限购后佛山的南海片区一二手成交量都有明显上涨,而南海片区广佛交界处的楼盘一直以来目标顾客都是广州客,这部分客户外来人口居多。

  由于佛山楼盘最大的优势在于其较低的价位,同一面积的房子佛山的市场价格约为广州的二分之一,明显的价差导致不少刚需买家在南海置业。据不完全统计,限购政策调整之后,在广州流向佛山的客群中,这部分群体约占40%左右。

  其余两类分别是改善型买家和投资型买家,所占比例相当。

  实际上,广州客到佛山购房的热情并非始自限购政策调整,在此之前,这一趋势就已经十分明显。中海锦城销售人员透露,到目前为止,该楼盘的广佛客户比例为1:1。相比之下,富丰新城的广州客占比更大,达到七成,“几年前富丰新城刚开盘的时候广佛客人的比例为3:7,经过几年的发展,这个比例正好倒了过来”,富丰新城营销部门相关人士说。

  在另一处广佛交界地区,陈村凭借靠近广州南站的区位优势,快速畅达的交通、未来的发展前景以及低于广州的楼价受到了不少广州购房者的亲睐。

  广州客的占比正在提升,绿地集团相关负责人透露,其陈村绿地国际花都项目有一半客源来自广州,这一数据与世联地产佛山公司在陈村另一楼盘监测到的情况基本吻合。

  陈村现运营的商业项目正在见证广州来客的增多。今年初,顺联集团商业策划总监叶辉宇公开表示,从陈村顺联广场顾客停车情况可看出,这几年广州牌照的车明显增多,从侧面说明陈村对广州客的吸引力在提升。

  纵观陈村今年8月份的楼市数据,区域吸引力的提升得到集中体现。根据陈村国土和城建部门统计数据,2014年8月,陈村一手住宅成交套数为784套,成交总面积63049平方米,销售均价为9417元/平方米,环比7月份销售量涨了近两倍,销售均价同步上涨。

  ■关注

  房贷政策暂无调整迹象

  广州市民何莹看中了陈村的一套小三房,佛山限购政策一调整,她就准备出手。然而购房资格的问题顺利解决之后,付款却遇到麻烦。何莹告诉记者,虽然限购放开了,但银行限贷政策仍未有调整迹象,非佛山本地户籍买家仍然需要提供在当地的一年社保证明。

  由于担心政策变动、再加上申请银行贷款过于麻烦,在与家人商量之后,何莹决定采取全额支付的方式。

  她的一位朋友同样看中了一套广佛交界房,但由于喜欢的户型较大,无法一次性筹到钱,到目前还在犹豫和纠结当中。

  在与广州客的交流过程中,笔者发现限购政策调整之后,信贷政策成为广州客买佛山房的最大阻碍之一。

  虽然限购政策调整已满月,但银行房贷方面尚未有任何放松的动作。11日记者从招商银行、农业银行、广发银行、建设银行等了解到,上述银行贷款政策未有任何变化,不满一年社保及家庭第三套房购房者均不能获得贷款。

  对于这一政策可能导致的市场反应,合富辉煌首席分析师黎文江分析认为,这一个月的成交量有一部分是之前有意想买房却买不了的客户,而且主要集中在南海、禅城两个区内,之后会逐渐趋于平静,原因就是限贷还没调整。

  统筹/撰文:南方日报记者 南盼

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