楼市快评

　　龚名扬

　　近日，东莞市城乡规划局公布消息，将在原万江区坝头片区控制性详细规划基础上，结合《东莞龙湾滨江片区城市设计》的具体规划要求，对万江坝头片区控规作出重大调整。规划区范围北至东莞水道，南至东莞运河，西至环城路，东至坝翔路，总面积466.82公顷。

　　根据规划调整，坝头片区定位为水乡文化体验中心，都市时尚创意基地，规划居住人口规模按7.22万人控制，居住用地占地比例43.55%。

　　据了解，这一片区将分为官桥水乡休闲街区、滨水休闲生活社区、都市产业SOHO街区、南城绿意居住社区、万江时尚消费新天地等功能区，东部鸿福西路至坝翔路区域则打造可园文化创意街区，而片区中部核心区域将作为市级商圈与配套中心进行建设。

　　此外，片区内将拥有100米以上的高楼41幢，其中还有两幢超200米高的高楼，其中一栋就是万江的新地标首铸大厦。这一片区规划调整的出台对于万江未来的发展有着举足轻重的作用，新的坝头片区或将重塑万江楼市的竞争力。

　　众所周知，在市区四街道中，万江所拥有的居住资源最丰富，坐拥“三河四片五岸”的丰富水岸资源。但万江的住房均价较低，甚至不如莞城。另外，万江虽然不乏高端住宅区，但与东城和南城相比差距十分明显。

　　万江的地产缺乏竞争力，原因在于自建房林立，没有连片上规模的土地，难以让房企抱团开发，每个项目都相对独立，难以形成居住资源的聚集。再加上水道交错，交通也成为制约房地产发展的因素，这些都有待规划去调整优化。

　　但今年以来，万江发生了一些变化。4月28日，新加坡丰隆集团旗下的首铸地产以8.9亿元的成交价竞得万江坝头村地块，创下万江总价地王，该项目将打造成为集卖场、餐饮连锁和写字楼在内的大型商业综合体；5月20日，万江在一日之内出让两宗位于万龙片区的地块，均由恒大地产竞得。

　　今年上半年，在市区四街道中出让商住地最多的就是万江，这也是自2012年以来万江首次有如此大规模的商住地块出让，由此可见其决心。对比南城、东城和莞城，万江的土地资源相对丰富，房地产市场仍未饱和，品牌房企的进驻将吸引更多购房者的目光。

　　然而，从房地产市场的发展来说，万江的楼盘相对分散，缺乏一个具有代表性的商业中心和居住中心。从新出台的规划调整来看，全新打造的坝头片区应可担此重任。一方面，这一片区有首铸项目作为商业地标建筑，有市级商圈活化商业氛围，而且居住用地占地比例较高，规划居住人口数量也能够带来可观的购买力以支持当地商业的发展。另一方面，坝头片区将打造的时尚创意、水乡休闲的生活氛围，对很多年轻人都相当具有吸引力。

　　配套设施的升级也大大提高了坝头片区的竞争力。根据规划片区内将新增数所幼儿园、小学和初中，此外12万平方米的滨江体育公园将升级改造，片区内还将新建两处居住小区及体育活动场地，保证市民拥有足够的体育休闲活动场所。

　　而且，从地段上看，坝头片区位于万江与南城及莞城的交接点上，交通便利，再加上楼价处于价格洼地，性价比高，相信会成为不少刚需族的首选。

　　笔者相信，随着规划的落实和各项目的建设完备，坝头片区可以重塑万江楼市的竞争力，万江的房地产市场将迎来新的发展机遇。