本报记者陈日君

　　进入九月，哈尔滨天气转凉，而房地产市场却进入了“金九银十”白热化销售旺季。很多开发商面临着下半年较重的销售压力和几乎难以实现的年销售目标和计划，个个厉兵秣马，准备在激烈的销售战役上奋力一搏。无论以价换量的“百团大战”；还是圈层营销的“里应外合”；或者是全民营销的“秋收起义”……开发商们八仙过海，各显神通，纷纷使出了浑身解数争取这一年之中最佳的黄金战绩。而究竟能带来什么样的销售战果，很多开发商也是莫衷一是，想法不一。

　　尽管面临哈尔滨市场的持续观望态势并没有发生根本的改变，但是开发商更希望在这个特殊的“售房季节”中有新的突破，希望“金九银十”不要变成“铜九铁十”。如今，一场没有硝烟的售房大战已经拉开序幕……

　　妙计：“乘胜追击”

　　战略战术之一：

　　妙计：“乘胜追击”

　　在限购令解除之后，哈尔滨的一些楼盘乘势而上，在创下了上半年的销售狂潮之后，继续发力，屡屡创下销售的奇迹。主要是其价格较为适合刚需客户的选择，因此在合适的时机由观望转为出手购买。

　　在开发区会展东区，首个百万平米美式智慧社区——新松·茂樾山，勇夺7月销冠王，卖了530套。之后8月16日，在新松·茂樾山项目售楼处门口，挤满了准备购房的市民。销售刚刚开始，人潮便蜂拥而至。

　　为购得一套合意的户型，购房者往往需要快人几步。项目7月千人抢房的场面似乎再次上演，氛围十分热烈。一上午时间，项目5号楼新加推100余套精装房源已经售罄，再次震撼全城！

　　短短不足一月，连续开盘，连续大卖，是什么促使这座社区有如神助，持续热销哈市？360健康家庭生活理念，尽享会展商圈，无所不有的全能社区配套，美国MGR魅力花园服务式公寓，哈市仅有的欧式坡地园林，哈市首例跨代居设计。新松·茂樾山，全楼一个价5380元震撼来袭， 超高性价比。目前，带动市场销售出现高峰的楼盘，主要是主城区附近价格洼地的楼盘，他们因为有着超低的价格，因此吸引大批市民购房。

　　从7月份以来，哈尔滨的诸多楼盘周末举办活动开始增多。圈层推介会、园林开发仪式、买房送车位、折上折、样板间开放……网站上、报纸广告乃至手机微信等发布渠道，各种楼盘优惠信息以及活动信息扑面而来。

　　8月中旬，哈市取消限购令的消息一出，二环内的楼盘松绑，开发商们在多重压力下，加大“以价换量”的力度。一些销售较好的楼盘更是开启了“乘胜追击”的战术模式，捷报频传。

　　预计进入九十月份，很多楼盘将继续采取各种措施提高去化幅度，迅速回笼资金。

　　战略战术之二：

　　巧计：“秋收起义”

　　楼市进入了传统旺季，尽管对于市场的预判是几家欢乐几家愁，但是从各家开发商反馈的信息看，以刚需、改善为主的产品形态均在发力。在这个一年中的楼市最黄金的秋季，备足房源，希望斩获一个丰收季节。

　　雄踞香坊核心区域的恒大御景湾作为哈尔滨东南战略的重点项目，一经推出就得到了众多购房者争相追捧。5月25日，开盘当天百余购房者齐聚销售中心，不足一小时，所推房源就已销售过半。上午8时许，恒大御景湾销售中心开盘现场内外早已被前来登记、排队、签约的购房者挤满。首次开盘当天销售额就已突破6亿元，力夺龙江销冠王。

　　进入九月份，恒大秋天模式正式启动。随着“限购松绑”，像恒大、万达、保利这样的明企盘，市场成交和消费者活跃度都有明显变化，这些性价比高、品质出众的楼盘售楼中心更是人头攒动，楼市迎来了久违的火热场面。恒大御景湾更是其中的佼佼者，其开展的“秋收计划”活动吸引了大批市民的关注。

　　同样，恒大御景湾还针对商铺推出了系列促销活动。为进一步保证商铺保值增值，恒大地产推出“5年50%固定收益”巨惠政策，还特别配备了商业运营管理团队，从市场定位、寻觅承租者到租金定价，都将为投资者进行事无巨细的管理支持，为购买者解决一切后顾之忧。在短短的半个月时间，商铺销售屡创佳绩。尽管不知恒大是否能够再创销冠王的辉煌，但是预计在“金九银十”的收获季节里，一定会取得不错的销售成绩。

　　活计：“百团大战”

　　战略战术之三：

　　活计：“百团大战”

　　自从去年“金九银十”变成了“铜九铁十”以来，由于市场的持续低迷，不少中介公司转战新房市场，扎堆代理新盘，不少中介门店中可以看到新房的宣传楼书，中介门店正在逐步增加新盘市内售楼处的功能。据记者了解，目前已有好家庭、壹彤中介、骄阳中介、上策中介、嘉诚、顺达中介、温氏中介、世联等多家中介公司加强一、二手联动业务，而且一手业务增长迅速。一些大的中介公司将下属的100多个门店进行全员动员，在短时间内对代销楼盘开展“群起攻击”的模式，创下了惊人的销售业绩。

　　目前，一手房业务已经占到一些二手房经纪公司总营业额的40%，这一比重仍在增长。

　　很多开发商资金吃紧的时候，都想跟二手房中介公司攀上关系。据了解，在“金九银十”的传统销售旺季中，很多开发商都希望利用二手房中介公司经纪人众多的渠道，开展一场销售的“百团大战”。前不久，在位于利民开发区的一处楼盘，因为面临着巨大的资金压力，银行的催款压力已经令开发公司喘不过气来。骄阳二手房中介公司迅速介入，采取全员销售的模式，千余名二手房经纪人开始以拉网模式寻找潜在购买客户，有的甚至派人深入到齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯等地，一些经纪人甚至深入到县城和农村寻找买家。这一人海战术的销售模式果然奏效，同时在2800元/平方米左右均价的强力刺激之下，中介公司在短短的一周左右时间里，迅速销售掉800套房子，让开发商得以喘息。

　　目前，很多二手房中介公司也准备在“金九银十”的收获季节里大干一场。目前利民开发区、城郊板块等一些低总价的刚需盘得到了二手房中介公司的关注，在未来的两个月时间里，相信更多训练有素的二手房经纪人已经跃跃欲试，准备在这难得的商机中大赚一笔。

　　奸计：“里应外合”

　　绝计：“走为上”

　　战略战术之四：

　　奸计：“里应外合”

　　目前，越来越多的开发商在年底资金缺口较大的压力之下，正在尝试各种突围战略，动用各种非常规手段进行促销。一场“全民营销”的楼市盛宴似乎也已经正式上演。记者了解到，群力的三松宜家推出卖一套奖2000元的“全民营销”方式，恒大帝景还推出“老带新”购房者可以享受总房款2%的优惠。难道房地产营销革新热来了？“单套过万的奖金”、“全民营销”、“老业主营销”、“微信营销”等竞相登场。

　　近日，三松宜家3D生活体验中心正式开放。在哈市道里区群力第六大道举行的仪式上，三松宜家启用了“全民营销”方式：不管是谁卖掉一套三松宜家的新房就奖励2000元。

　　记者在采访中了解到，位于道外区的一个豪宅盘一半以上的业主都是通过“老带新”的营销模式来认购的。位于松北区的华润欢乐颂项目，一位业主将自己的多位亲戚、朋友成功介绍到该项目来购房。

　　此外，恒大帝景还推出“老带新”购房者可以享受总房款2%的优惠，同时老业主还将获得总房款2%的购物卡奖励；群力星光耀广场也曾推出“老带新”成交可奖励3000元现金的营销政策。

　　在九十月份，房地产市场销售的火药味甚浓，很多竞品楼盘开始寻求各自的销售渠道，但是这其中拓客的渠道往往重叠和交叉，因此抢客源将成为常态，这就需要看哪家楼盘的全民营销的策略更深得人心，同时最主要的是看购房者对于开发商所推楼盘的整体认可度的高度。毕竟全民营销只是一种常规销售的模式，能让购房者掏钱购买，需要综合考量开发商的品牌影响力，房子的地段、综合配套等因素。开发商单纯的人海战术未必奏效，还需要认清自身楼盘区别竞品楼盘的特性与购房者的选择是否匹配，只有更加精准的客户才能够使成交更加顺畅。

　　战略战术之五：

　　绝计：“走为上”

　　刚刚过去的8月堪称冰城楼市“限购解禁月”，包括沈阳、济南、青岛等30多个城市松绑了限购政策。8月15日晚，哈尔滨市住房保障和房产管理局正式下发通知称，自2011年2月开始实行的“限购令”正式取消，在哈尔滨市购房将不再受户籍、套数和完税证明等限制。根据真观智业统计机构发布的数据显示，2014年8月第3周（18日至24日）哈尔滨商品房成交1057套，环比升8.1%。尽管如此，但是很多开发商同样也是采取了各种行之有效的措施，有的以价换量，有的变相降价，有的开始了赠送车位促销等等方式，在一定程度上也大大地刺激了市场的销售，同样一些楼盘甚至采取了一、二手联动等方式，使整体销售大幅攀升，甚至创下了一次销售过七个亿的开盘纪录。如今，在市场风向标尚未完全明确的情况下，很多开发商纷纷准备在传统“金九银十”的季节里作对厮杀，以待取得胜利。

　　世联哈尔滨分公司总经理雷震认为，对目前的房地产市场来说，限贷的影响远超限购。哈尔滨取消限购后，商品房的成交量变化虽增但变化不大。目前限贷政策没有做出调整，这仍是影响购房者买房的关键因素。

　　取消限购对市场的刺激作用没有完全的显现出来，时间比较短，真正的作用还需要长期观察。目前，受价格调整、购房意愿指数提升以及购房者信心回暖等多重因素影响，进入九月份以来，各家开发商的来访来电量有所提高而整体销售预期也会好于上半年。对于开发商而言，年底的资金需求将普遍偏紧，因此在整体房地产市场处于相对弱势的环境下，能迅速去化是当务之急，因此必须提高销售的节奏和推盘的效率，快速回笼资金，以求度过不远的冬天。而对于购房者而言，抓住进入四季度前后诸多开发商相互厮杀的难得购房时机，只要价格处于合理区间，该出手购买就要毫不犹豫。