全国政协委员，上交所党委副书记、总经理蔡建春：建议加快REITs专项立法 进一步规范市场发展

　　随着公募REITs市场规模日益壮大，市场规范化发展的必要性和重要性也愈加突出。

　　全国政协委员，上海证券交易所党委副书记、总经理蔡建春近日在接受《证券日报》记者采访时表示，我国公募REITs采取“公募基金+资产支持证券”的框架，在试点阶段取得积极成效。但顶层设计的基础制度亟待完善，相关制度安排对于进一步壮大REITs市场、服务实体经济建设存在较大制约。因此，建议加快不动产投资信托基金(REITs)专项立法。

　　截至目前，我国公募REITs市场已有30单首发产品和4单扩募产品上市，募集资金超1000亿元。与此同时，还有嘉实中国电建清洁能源REIT、易方达深高速REIT、华夏华润商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏金茂商业REIT等5单产品正排队上市中。

　　随着公募REITs市场规模的不断扩大，现有规则制度或难为进一步壮大公募REITs市场、服务实体经济建设提供更加全面的保障。为此，对于加快不动产投资信托基金(REITs)专项立法、规范市场发展的呼声日益高涨。

　　在蔡建春看来，REITs在试点阶段，按照急用先行的原则，采用了“公募基金+资产支持证券+项目公司”的产品架构。

　　据悉，多层架构之下，企业方、投资方、产品管理方互相交织，决策流程复杂，沟通协调难度大，且在一定程度上存在利益冲突。同时，REITs的税收支持、会计处理和投资者准入等配套制度仍需持续完善。

　　此外，华东政法大学国际金融法律学院教授郑彧在接受《证券日报》记者采访时表示,从制度层面来看，制约公募REITs市场壮大的因素主要体现在两个方面。首先，从法律地位上，REITs本身更类似于一种契约型的“商事组织”，这类主体在我国民法典的法人和非法人的二分法项下均找不到对应的依据，导致其对外投资持有不动产、基础设施等投资标的时必须再通过信托等方式间接持有底层资产，这其实会因为不得以的投资结构安排增加了不必要的交易成本。

　　“其次，从性质上，目前我国证券法对于证券的定义还是一个比较窄的品种列举(股票、公司债券、存托凭证)和比较笼统的‘国务院依法认定的其他证券’的定义(事实上尚未有国务院层面认定的证券品种)，因此，证券法中有关证券发行和证券交易的一些要求、义务和责任都没有办法直接适用于REITs产品。”郑彧称。

　　“综合考虑业务适配性和立法便利性原则，参考境外REITs市场大多采用专项立法实践，依托证券法在国务院层面制定REITs专项条例，是相对现实可行的安排。”蔡建春表示，“该路径能全面解决REITs面临的各项制度制约，符合REITs发展规律，有利于推动REITs市场发展壮大。”

　　在立法重点上，蔡建春建议，一是明确REITs属于证券法规范的证券品种，对REITs的发行、交易、信息披露、投资者保护等事项予以规定，条例未规定的适用证券法规定。

　　二是明确REITs发行交易相关安排，规定REITs发行上市条件、REITs管理人管理、做市机制等事项，解决产品结构及参与机构责任义务等问题。

　　三是明确REITs管理架构和持有人会议机制，确定“REITs载体+项目公司”的产品结构，参照股东大会制度，建立健全REITs持有人会议机制，解决运行管理效率问题。

　　四是明确REITs税收、会计处理、国有资产转让等相关配套机制，解决约束激励问题。

　　五是明确REITs市场的监管安排和法律责任，明确REITs发行人信息披露、募集资金使用等相关监管安排，解决法律责任主体和责任机制等问题。