全国人大代表卢天锡：建议尽快修订《物业管理条例》

　　违法搭建没有人管、路灯坏了没人修、电梯停止运行迟迟不检修……近些年，由于物业管理缺位、越位引发的纠纷事件频出，且物业纠纷呈现出诉求多元化、矛盾激烈化的倾向。

　　去年以来，多地物业管理条例陆续出台、修订或征求意见。据不完全统计，2018年至今有51个省、直辖市、省会城市和地级市开展了物业管理地方条例的立法工作。

　　2007年10月，国务院颁布实施了《物业管理条例》(以下简称《条例》)，并先后于2016年1月、2018年3月进行了修订，取消了物业服务企业资质管理相关规定，增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制等内容。但是不到三年时间，关于修订《条例》的呼声再起。

　　“修订后的《条例》虽然比原条例更合理、更完善，但在实施过程中，仍面临一些社会反映强烈、亟待推动解决的突出问题。”全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长、民进江西省委会副主委卢天锡在接受中新经纬客户端专访时说。　

　　作为住建系统的官员，在卢天锡看来，目前物业管理存在五大问题，主要表现在：一是项目承接查验把关不严。虽然《条例》明确“前期物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”，但在交接时往往出现因项目规划和建设标准落实不到位、查验把关不严，未充分考虑与后续物业管理有效衔接，房屋和配套设施“带病移交”，导致业主迁怒于物业服务企业而拒交物业服务费等问题。

　　二是行业无序竞争日益加剧。物业管理市场优胜劣汰竞争环境尚未完全形成，行业准入门槛低，物业服务行业整体水平不高，市场主体鱼龙混杂、水平参差不齐。以江西为例，截止2019年底，江西省物业服务企业近4000家，物业项目仅7000余个，每家企业平均管理项目不足2个。

　　三是物业收费定价机制不健全。物业服务事项缺少统一的物业服务等级标准，物业服务价格缺乏相应评判依据，尤其是由于前期物业收费定价在商品房预售许可前，缺少业主监督，不少前期物业招投标流于形式，开发商主导物业定价，且价格往往偏高，业主反映强烈。

　　四是业主自治作用发挥不充分。据了解，全国成立了业主大会的小区占全部住宅小区的比例约为30%，难以发挥“民事民议民决”作用。业主委员会法律地位不明确，业主、业主委员会自我管理和约束监督机制尚未形成，部分业主以“物业服务不到位”为由拒交物业服务费；而部分物业又以“业主交纳物业费不足”为由单方面中止部分服务，导致双方的矛盾陷入恶性循环。

　　五是行业监管手段不断弱化。相关职能部门物业管理职责不明确，住宅小区内执法难，尚未形成齐抓共管机制。基层管理部门力量薄弱，街道、社区未落实物业管理工作人员和工作经费，难以有效地开展物业管理日常监督。物业服务企业资质取消后，行业管理部门对物业服务企业的监管手段进一步弱化。

　　鉴于物业管理工作存在的上述问题，全国人大代表卢天锡建议从以下方面尽快修订完善《条例》：一是健全项目承接查验制度。进一步细化房地产开发项目规划条件、建设标准和配套要求，建立商品房开发项目综合验收管理制度，明确住建、自然资源、应急救援、公安、教育等部门联合对小区容积率、绿化率、车位配比、建筑间距、外立面设计、全装修标准，新能源汽车充电设施、垃圾分类设施、邮政设施、幼儿园设施设施等配套和交付标准等进行综合验收。建立商品房质量保证金制度，破解建设单位履行房屋保修责任不到位难题，避免产生开发建设遗留问题和矛盾纠纷。

　　二是推进行业诚信体系建设。建立健全全国统一的物业管理信用评价体系，规范物业服务企业和从业人员行为，促进物业管理市场规范发展。强化物业服务企业监管措施，便于行业主管部门和街道(乡镇)对物业服务企业实施有效监管。

　　三是完善物业管理招投标制度。加强对开发商选聘物业服务企业的监督，建立招投标平台，设立相关罚则，防范前期物业招投标流于形式，规范物业服务收费行为，形成物业服务市场良好竞争机制。制定出台物业服务等级标准，规范物业服务定价行为。

　　四是强化业主委员会法律地位。加强对业主大会和业主委员会的指导监督，规范业主大会召开程序、业主委员会委员产生办法，明确业主委员会组织架构、工作职责、管理运行等要求。

　　五是明确物业管理部门职责。进一步明确城管、民政、公安、司法、价格等相关部门在物业管理工作中的职能，推动各职能部门执法进小区，着力解决住宅小区内业主违法经营、噪音扰民、乱种乱养、乱停乱放、私搭乱建等问题管理不到位、执法不力等问题，形成物业管理齐抓共管工作局面。

　　六是建立物业管理矛盾纠份调处机制。发挥社区居委会居委会在业主委员会组建和协调业主委员会和物业服务企业关系化解矛盾中的作用，建立物业矛盾纠纷调解平台，构建社区调解、人民调解、行政调解、司法调解及仲裁、诉讼相互衔接的解决物业纠纷新模式。