金融读书汇｜盛松成：房地产业在经济增长中仍然具有重要作用

　　4月15日，上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授、中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成做客头条财经联合中国网财经共同举办的“金融读书汇”栏目。盛松成曾任中国人民银行调查统计司司长，被誉为“社融之父”，在货币政策和房地产等领域有深厚的研究经验。

　　在这本新作《房地产与中国经济》中，盛松成表示从世界发达国家来看，房地产业在经济增长中仍然具有重要作用，欧洲、美国、日本等国家的房地产业增加值在GDP中的贡献均超过10%。可以看出，房地产作为关系国计民生的产业对于经济增长的贡献十分重要，对发达国家如此，对我国亦是如此。他认为，新冠疫情对我国经济造成较大的冲击，在坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的前提下，要适当发挥房地产业在稳定经济、促进就业及保障民生方面的积极作用。

　　问：盛院长您好，《房地产与中国经济》由中信出版集团出版后受到社会各界的关注，并获得了不少好评，请问写作本书的背景是什么？本书对我国房地产市场研究有什么理论和实践意义？

　　盛松成：自1998“房改”以来，我国房地产行业进入市场化发展阶段。2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康健康发展的通知》(国发[2003]18号)把房地产业列为“支柱产业”，拉开了中国房地产市场快速发展的序幕。2016年以来，我国房地产市场经历了“史上最严厉的调控”，确定了“房住不炒”的基调及“稳房价、稳地价、稳预期”的方针，并提出了构建房地产市场长效调控机制。然而，到目前为止，无论是官方、还是社会学术研究机构，都尚未给出有关“长效调控机制”的清晰框架、实现机制及明确目标。这在一定程度上反映了目前对房地产业的研究仍然比较薄弱。面对 “高房价”问题，房地产调控从限购、限贷等发展到限价、限售，措施不断升级，调控方式仍然是走一步看一步，虽然短期能够起到稳定房价的作用，但也仅是权宜之计。从长期看，如果既要保持房地产业健康发展，又要实现其与经济协调发展的目标，必须深入研究房地产业在经济中的作用和地位，以及对于民生和社会的影响，为房地产业找准定位，才能提出对未来房地产业健康发展和构建房地产业长效调控机制的合理政策建议。这也是我们写作本书的初衷，希望能抛砖引玉，有更多的专家学者参与这一问题的深入探讨。

　　本书主要阐述房地产业与中国经济的相互关系，探讨我国房地产业发展的规律特征、现阶段存在的主要问题、对其他产业及宏观经济的影响，以及未来如何实现房地产与经济的协调发展、如何构建房地产长效调控机制。本书包括实证检验和理论研究两个方面。在实证检验方面，用事实和数据说话，并运用先进统计方法；在理论研究方面，深入分析我国房地产市场的特征、存在的问题，同时借鉴发达国家房地产市场发展的规律和经验，提出适合我国国情的房地产业发展方向。

　　本书做了一系列创新研究，包括房地产业对经济的贡献、住宅的属性、房地产调控思路、高房价的应对策略及构建房地产长效调控机制等，并尝试用发展的眼光来分析如何解决房地产行业面临的新挑战、新问题。本书可作为决策部门制定政策的借鉴参考，也可作为相关研究人员和关心房地产业的读者的参考书。

　　问：能否请您介绍一下《房地产与中国经济》这本书的结构及核心内容？

　　盛松成：本书主要分为四篇，共十四章。第一篇(第一章至第三章)，研究了我国房地产业与经济发展的关系，主要讨论我国房地产业的发展历程和不同发展阶段，重点提出了我国住宅市场已经从“数量型”步入“质量型”发展阶段。从国际经验看，房地产业对于经济增长的贡献符合“倒U型”规律。我国房地产业相关指标已处于下行阶段，但是目前仍然在经济增长中发挥着较为重要的作用。从房地产业与其他产业之间的关系看，我国房地产业的产业关联属性在不断增强，金融属性尤为突出。第二篇(第四章至第七章)，研究房价的影响因素。从房地产市场供给、需求及库存等情况，可以看出房价受需求和供给的影响都较为明显，这为房地产供需结合的调控方式提供了依据。通货膨胀、利率等外部宏观因素对于房价也具有长期的影响。本篇还对“土地财政”问题做了专门的研究，结论是土地财政不仅不利于房价稳定，并且自身也不可持续。第三篇(第八章至第十一章)，研究房地产业与经济协调发展模式与路径。本篇借鉴国外发达国家房地产业发展规律，同时针对我国实际情况，探讨能够与经济协调发展的合理房价水平，并提出解决我国高房价的思路。本篇还对未来十年我国住房需求规模和结构做了测算。这对于房地产业及相关行业具有一定参考价值。第四篇(第十二章至第十四章)，研究我国房地产市场长效调控机制。本篇分析发达国家房地产制度的利弊，并根据我国实际情况，提出我国房地产制度改革方向的建议。本篇还对房地产市场预期管理做了较为系统的研究，提出房地产市场预期管理的理念。全书最终提供了构建我国房地产业长效调控机制的设想和建议。

　　问：《房地产与中国经济》这本书的创新点有哪些？

　　盛松成：本书主要创新点有11个：

　　(1)本书倡导供给和需求相结合的房地产调控思路，我也是这一调控思路最早提出者之一。(盛松成等：《房价调控的有效方法是供需并重》，中国金融，2016年第21期)。

　　(2)本书强调房地产市场的预期管理。我把预期管理在人民币汇率调控中的成功经验引入房地产市场，并较早提出房地产市场的预期管理理念(盛松成等：《扭转房价只涨不跌的预期正当时》，今日头条，2018-10-30)，比住建部明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”早了两个月。

　　(3)本书分析了我国房地产市场的结构性问题，强调要注重三四线城市的房地产风险，尤其在缺少产业支撑及人口净流出的地区要谨防由“去库存”变成“补库存”。我也是这一观点最早提出者之一，2018年1月我针对部分三四线城市房地产风险的专题研究报告受到了党和国家最高领导人及有关领导的批示。

　　(4)本书提出 “挤泡沫”而非“刺破泡沫”的调控方式。具体方法是长期保持房价基本稳定，并使居民收入增幅持续高于房价涨幅，从而不断降低房价收入比，从根本上解决我国房价过高的问题。这是我国房地产调控唯一可选择的道路，也将创造房地产业平稳发展的历史奇迹。我们在相关文章(盛松成等：《目前我国房价平稳或者小幅下降是好事》，华尔街见闻，2018-11-30)中也提出过这一观点。

　　(5)本书还就我国房地产业对经济增长的贡献进行了重新测算，发现当前房地产业贡献被低估。(盛松成等：《中国房地产业对于经济增长的贡献被严重低估》，财新周刊，2018年第21期)。

　　(6)本书对未来十年我国房地产市场的发展空间进行了预测，同时还对需求结构进行了分析，由此得出结论，未来十年我国房地产市场还有一定的发展空间，所以保持房地产业的持续健康发展意义重大。

　　(7)本书专门研究了住宅的二重属性，尤其是对住宅的投资属性进行了量化分析。我们的研究发现，房地产调控放松阶段投资需求比例为 11%-12%，在调控严厉的阶段为 4%-5%。我们还进一步研究了我国住房的使用效率问题。2018 年我国住房的使用效率为87.88%，使用效率不够高主要是居民住房改善过程中保留原有住宅并且部分闲置造成的。

　　(8)本书就土地财政对经济的贡献度进行了测算。结果表明，我国土地财政通过基础设施建设和其他途径，对我国经济增长的贡献率大致在8%-12%。这一贡献率呈现逐年下降的趋势，主要是投资的边际效益递减所造成的。

　　(9)本书发现我国住宅市场量价关系存在着明显的区域差异。一线城市量价相互影响；二线城市主要是量变导致价变；三四线城市则是价变导致量变。同时，我国住宅市场的量价涨跌存在着明显的非对称关系，量涨伴随着价涨，但量跌却不伴随着价跌，表现为价格向下调整的刚性。

　　(10)本书研究了我国相对房价水平，即扣除掉必要生活成本后的剩余收入与房价的关系。我们对中美房价数据进行了对比，发现中美的房价负担差异不仅仅体现在房价上，还表现在中国在扣除必要消费之后相对较低的收入水平上。

　　(11)本书还对我国房价增速与经济增速相背离的现象进行了研究。由于我国技术没有大幅进步，要素成本的上升造成实体产业利润率下降；逆周期调控下，房地产业起到刺激经济增长的作用，形成了房价只涨不跌的预期。由于投资渠道匮乏、房地产业与其他产业利润差距较大，生产要素向房地产业集聚，最终形成房价与经济背离的现象。

　　问：结合《房地产与中国经济》这本书的内容，请您分享一下房地产在我国经济中的作用。

　　盛松成：从世界发达国家来看，房地产业在经济增长中仍然具有重要作用，欧洲、美国、日本等国家的房地产业增加值在GDP中的贡献均超过10%。可以看出，房地产作为关系国计民生的产业对于经济增长的贡献十分重要，对发达国家如此，对我国亦是如此。

　　本书按照国家统计局披露的数据来测算，2018年我国房地产业增加值对GDP的贡献为7%。相对发达国家，中国房地产业增加值占 GDP 的比重较低。这一方面反映了我国房地产业的发展与发达国家存在一定差距，另一方面，由于我国房地产业的市场化程度相对较低，对于房地产业增加值的统计方法可能无法准确地反映其产出，导致对房地产业增加值及其对经济增长的贡献存在一定程度的低估。本书经过重新估算，2018年我国房地产业增加值对经济的贡献达到12.37%，基本与发达国家水平相当。

　　此外，本书还计算了房地产业对投资、就业、财政以及从产业关联的角度测算的对于其他产业的带动作用。数据表明，房地产在我国经济中扮演着举足轻重的作用，房地产业的健康稳定对于经济发展具有重要影响。

　　目前，新冠疫情对我国经济造成较大的冲击，在坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的前提下，要适当发挥房地产业在稳定经济、促进就业及保障民生方面的积极作用。

　　问：结合《房地产与中国经济》这本书的内容，请您谈谈当前如何实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

　　盛松成：首先必须始终贯彻落实“房住不炒”的指导方针，实施供给与需求相结合的调控方式，坚持房地产市场“预期管理”理念，这样才能达成“三稳”的目标。

　　疫情当前，我们上文虽然提出要适当发挥房地产业在稳定经济、促进就业及保障民生方面的积极作用，但这并不意味着要刺激房地产业的发展。本书强调供给与需求调控相结合，尤其是侧重供给端的调控同样适用当前疫情下的市场情况。部分城市的调控在需求端做文章，这对市场的影响比较大，会刺激居民加杠杆购房，不仅不利于房价稳定，损害既有的调控成果，还会增加房地产业和金融系统的风险，并导致对居民消费的挤出效应，同样不利于经济的稳定发展。

　　疫情对于房企资金链冲击较大。销售回款(包括个人按揭贷款和定金及预收款)已经成为房地产企业主要的资金来源。2019年，销售回款在房地产开发企业实际到位资金中的占比达到了49.62%的历史高位，2020年1-2月份商品房销售额同比下降了35.9%,国内上市房企的平均负债率达到80.26%(2019年前三季度)，房企资金链风险不断上升，因此，达到“三稳”目标也要谨防房企资金链断裂。所以，对房地产融资的限制不应继续收紧。在合法合规和控制风险的前提下，应适当增加房地产企业的融资渠道，包括商业银行的表内和表外融资。

　　问：您是如何最早提出把“预期管理”理念应用于我国房地产市场调控中的？

　　盛松成：我在2018年10月份发表了《扭转房价只涨不跌的预期正当时》，这比住建部明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”早了两个月。我把央行人民币汇率预期管理调控的成功经验引入到房地产调控中来，提出了房地产“预期管理”的理念。“预期管理”的理念也是根据我国房地产市场发展特征提出来的。

　　1. 经历 20 年的发展，中国房地产市场至今仍未经历一个完整的市场周期。自 1998 年以来，房价和房价预期都一直处于上行通道，甚至在上行通道内的回调都很难出现，单边上涨趋势十分明显，持续20年而未走完一个完整周期的现象世所罕见。

　　2. 中国经济基本面良好，成为房价及房价预期上涨的基础性支撑，但无法解释两者的持续性上涨。一个十分明显的证据就是自 2012 年开始，中国经济增长和房价出现了背离。

　　3. 中国形成了超长期看涨预期，全社会少有人相信房价会跌。无论是以基于过去长期房价上涨的经验形成的适应性预期，还是基于对未来情况判断的理性预期都普遍认为房价不可能下跌，这同样是十分罕见的。

　　4. 中国房价预期社会影响巨大，极易引发社会与经济波动。由于住房问题关系家家户户，全社会高度关注这一问题，因此这一问题的解决就显得十分重要；而房地产业在中国经济当中占有重要地位，房价预期波动会直接影响房地产业的发展。

　　近期，为了应对疫情冲击，有些城市出台了降低首付、放松限购等需求端松动的政策后又迅速撤回，表明中央对于稳定房地产市场预期很重视。必须保持政策定力，坚持“房住不炒”的方针，扭转长期以来形成的市场预期，确保调控措施的连续性与稳定性。

　　问：结合《房地产与中国经济》这本书的内容，应如何理解房地产市场长效调控机制？如何构建这一机制？

　　盛松成：从住房属性本身来看，其本质是一种长期消费品而不是资本品，住房的居住属性是它的基本属性。对住宅的本质属性进行明确的定位是房地产调控的重要基础。党的“十九大”确立“房子是用来住的，不是用来炒的”的指导思想，是住房向居住属性的回归。所以，长效调控机制就是构建住房回归居住属性的过程。

　　通常情况下，只有当一个行业超额利润消失，回归到社会平均利润率后，才能避免过多的资源配置到该行业中，由此，长效机制应该使得房地产业的利润水平回归到全社会行业平均水平上来，摘掉“暴利产业”的帽子。所以，长效调控机制构建也是使房地产回归正常产业的过程。

　　从房地产业对经济增长的贡献看，房地产业的发展是与一个国家的经济发展阶段及发展模式相匹配的。发达国家的经验表明，房地产业的发展经历了由侧重住房数量建设向提供高质量的居住服务的变化。这一变化的背后是经济发展阶段由工业化的初级阶段向工业化的高级阶段的转变。所以，长效调控机制构建还是我国经济增长步入新的发展阶段的过程。

　　长效调控机制的目标应该是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，使全体人民住有所居。

　　(盛松成系上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授)