丽泽板块的卷,从西二环蔓延到西四环,又从西南二环扩展至西南四环,即便四环外的项目也在奢求丽泽板块外溢。
2022年,丽泽板块的新盘有8个,包括懋源·煜泽台、璟廷、璟瑜、北京瑞府、北京悦府、端礼著、君礼著(未开盘,已经开始蓄客),供应超过2500套。
然而,真实的供应远不止于此。曾经叱咤风云的老牌项目中海甲叁號院、葛洲坝中国府、懋源璟岳也并未清盘。
丽泽板块新老混战,究竟哪个项目在领跑?哪个项目在滞销?今天,小财带大家看一波网签数据。
端礼著领跑 网签超50%
新盘中成交最高的是端礼著,开盘8个多月,网签率达52.96%。
丽泽板块的部分新盘
端礼著的热销,让同行既羡慕又意外。就产品能力而言,首开+北京建工的组合算不上强强联合,直到中海加入才提升了整体的战斗力。
端礼著工地现场
既然产品力不是最强的,端礼著要在大平层环伺的丽泽板块脱颖而出就得拼其他。抛开“西南二环”、“丽泽金融商务区”等加分项,端礼著在操盘方面也确实下了不少功夫。
环线优势的反面是单价高,一旦户型面积过大,总价也就蹭蹭地上去了。
为控制总价,端礼著把户型面积设置为130平三居、150平四居、180平四居。按照实际的成交均价11.06万/平计算,180平的总价刚好控制在2000万以内。
2000万是北京豪宅市场的分水岭,这在豪宅平层化的丽泽板块同样适用,毕竟更低的总价意味着更多的客群。基数大了,成交的概率也就相对高一些。
实际上,端礼著有明显的硬伤。一方面,配建 2.57万平的“保障性租赁住房”,体量占整个地块的26%,社区的纯粹性遭到不少购房人的质疑和诟病;另一方面,地块东侧临近繁忙的京九线,与铁路线相隔距离仅50米左右,除了噪音还有共振。
但在价格面前,硬伤也不是完全不能接受,毕竟没有一个楼盘是十全十美。其实环线位置越靠内,资产保值增值就越有保障,毕竟二环的房子卖一套就少一套。
煜泽台垫底 网签不到3%
新盘中,煜泽台的成交数据令市场大跌眼镜,开盘8个月网签只有11套。网签率垫底,仅为2.93%。
懋源·煜泽台被称为懋源地产的第三代定制奢居
一直以来,懋源地产都是北京豪宅市场的传奇。开发的项目虽然不多,但红玺台、钓云台却为豪宅市场留下了独有的懋源调性,即坚守产品主义。翻译一下,就是项目周转相对慢。
其实,懋源地产对煜泽台的期望远不只是做好产品这么简单,还承载着开发节奏“提速”的使命。如今看来,产品确实抗打,但开发提速这事儿仍需努力。
懋源·煜泽台的样板间一隅
比起惊讶,市场更想知道“煜泽台这样的产品为何难以热销”,或是“叫好的产品如何才能叫座”。
煜泽台位于西三环到西四环之间,靠近七里庄地铁站,主力户型是225平、229平的五居,按照10.6万/平的单价计算,基本都是2000万+。
对比来看,其他项目的户型仅做到四居。煜泽台卧室数量的增加,意味着总面积及总价的增加,这在无形中提高了购房门槛。
总价2000万+基本属于终极改善,有如此购买力的消费者基本是全北京选房。何况丰台并非最佳之地,朝阳与海淀的某些区域可能更香。
以太阳宫板块的中建玖合府为例,2022年9月19日取得预售证,截至2月20日网签388套,网签率达94.42%,成交均价11.70万/平。
同样是单价10万+的房子,区域不同,命运自然也不同,而东西的差异真是肉眼可见。因此,在西三环到西四环间做超大户型的平层,其实挺冒险,不仅需要勇气,还考验开发商的资金实力。
华润重仓丽泽
在上述的8个新盘中,华润贡献两个,分别是北京悦府、北京瑞府,合计近1200套房。
北京瑞府工地现场
就环线位置而言,两个项目均位于二环到三环之间。其中,北京悦府在南二环到南三环之间,北京瑞府在西南二环到西南三环之间。
北京悦府工地现场
北京悦府位于亚林西板块,城市界面整洁、干净,算丰台较好的板块之一。周边有佑安府、中国玺、昆仑域等高端改善项目,也有万达广场(西铁营店)以及西铁营地铁站加持。
佑安府
中国玺售楼处
北京瑞府所在的纪家庙板块相对混乱、破旧,北侧是丰台火车站进出站路段,东南侧200米处有西南郊冷库,南侧和西北侧为广安门回迁小区万柳园小区、万泉寺回迁房。
北京瑞府附近的城市界面
虽然环线位置差别不大,但由于北京瑞府属共有产权房,单价为10.2万/平,低于北京悦府的11.2万/平。
截至2月24日,北京悦府、北京瑞府网签率分别为26.60%、36.18%,后者略胜一筹,这与北京瑞府的价格优势不无关系。
不过,这两个项目的真正看点,其实是180平+的大户型卖得如何。至于华润操盘的真实水准,相信时间会给答案。
“签不动”的尴尬
在遍地都是改善盘的北京,即便是当年被吹爆的中海甲叁號院也遭遇了“签不动”的宿命。2023年,中海甲叁號院交房,目前的网签率是57.12%,准现房销售,啥时候清盘未知。
中海甲叁號院售楼处
随着丽泽板块内卷越来越严重,“签不动”的不只是大平层,还有叠拼、联排、合院等别墅。除了中海甲叁號院,葛洲坝中国府也有叠拼,懋源·璟岳则是联排与合院。
中国府
此外,懋源旗下璟廷、璟瑜也是叠拼产品,与煜泽台的取证时间相差不到一个月,但目前均无网签数据,可见项目销售并不理想。
这类产品的去化速度,其实可以参考懋源璟岳。2018年3月5日取得预售证,目前的网签率是59.80%。
数据背后,很多人想知道丽泽的利好能持续多久?
丰台2017-2035年规划中明确指出,“丽泽金融商务区核心区建设成为第二金融街,打造具有全球影响力的金融发展新区”。
丽泽金融商务区
丽泽无疑是丰台发展的重中之重,这与金融行业不无关系。
西城区政府网的数据显示,2022年,西城区的金融业资产总计达138.7万亿,实现收入合计13569.3亿,两者在全区第三产业中的比重分别为94.2%、58.4%。
因此,金融发展新区被寄予无限厚望,不过建立相对较慢。目前,尽管不少项目仍以丽泽为噱头,试图收割潜在的购房人,但过去几年里,政策利好其实已逐步释放,留给外界的想象力亦越来越少。 (记者 史然)
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