小财看房|建发·璟院动了谁的蛋糕？

　　从望京养云到珺和府，建发的项目火得一塌糊涂，很多同行都在问“建发到底做对了什么”。那么，位于大兴槐新板块的建发·璟院能否延续这种销售奇迹？

　　新盘入市，竞争异常惨烈。与建发·璟院直线距离约3公里，是竞品中海和瑞叁號院和永定金茂府，三个项目均位于南四环沿线。

　　所谓区域火热才是销售王道，中海和瑞叁號院和永定金茂府此前经过一波“互吹”，企图打破购房人对大红门区域的刻板印象。随着建发·璟院入局，一场三国杀正在上演。

　　周边配套相对成熟 医疗教育或是短板

　　◆ 商超：临近万达广场(槐房店)，270多米步行约4分钟；距离荟聚西红门购物中心和大兴大悦春风里分别是8公里和12公里，驾车均超过20分钟；

　　◆ 交通：距离地铁4号线与19号线交汇站点新宫站500多米，步行8分钟左右；临近槐房西路，往北可进入南四环中路，通达性较好；

　　◆ 医院：附近缺少优质医疗资源，5-6公里范围内有北京博爱医院、北京嘉禾妇儿医院、北京卫人中医医院、北京市木材厂职工医院，驾车约10-15分钟；

　　◆ 教育：项目周边有一诺童话国际幼儿园、北京市丰台一幼，距离分别为900米、1.6公里；距离槐房小学约500米；较远一点有南苑中学、北京市第十八中学(分校)、和义学校等；

　　◆ 公园：毗邻南苑森林湿地公园，仅800多米，步行10分钟左右；再远一点是槐房钓鱼公园，约1.5公里，步行20分钟左右；

　建发·璟院临近南四环

　　沿着南四环中路向东，随后转入槐房西路，途径槐房北路便可看见建发·璟院的地块。

　　围墙里即是建发·璟院的地块

　　地块呈长方形状，看起来规整、方正，西侧的NY-011A同样为宅地，NY-010为综合性商业金融服务业用地。

　　因为临近南四环，建发·璟院周边配套相对成熟，往南约300米左右即是万达广场(槐房店)，可满足日常生活所需。

　　建发·璟院附近的万达广场(槐房店)

　　同时，地块西侧配套的商业用地NY-010约2.54万方，未来或打造成社区商业，进一步提升周边的商业氛围。

　　NY-011B为建发·璟院，NY-010为综合性商业金融服务业用地

　　项目属临铁盘，距离地铁新宫站仅500多米，因4号线与19号线交汇，可快速到达西单、王府井、北土城、牡丹园等地。此外，建发·璟院周边环境相对宜居，与南苑森林湿地公园相隔仅800多米。

　　地铁新宫站，4号线与19号线交汇

　　相比之下，医疗、教育配套或是建发·璟院的短板。目前，在5-6公里范围内有北京博爱医院、北京嘉禾妇儿医院、北京卫人中医医院、北京市木材厂职工医院等。

　　教育配套与丰台的大环境也有关，弱一些。以高中为例，据说丰台的高中有两种称呼，一种是“十二中”，另一种是“其他”。

　　PK战一触即发

　　根据地块规划条件，建发·璟院的地上建筑规模7.19万方，容积率2.2，限高45米，规划为16栋洋房及小高层，共532户，属中型社区，销售指导价8.3万/平。

　　建发·璟院容积率2.2，限高45米

　　三家开发商的PK战，从土拍时就已经打响。彼时，中海和金茂都有报名参与建发·璟院的地块竞拍，战争的硝烟从土拍一直弥漫到产品入市。

　　为了撑得起9.5万/平的单价，中海和金茂不惜将最顶端的产品系搬到了大红门。不过，在购房人眼里，丰台目前能打的只有丽泽金融商务区，而且是近几年才有雏形，其他区域升值潜力都一般。

　　中海和金茂将最顶端的产品系搬到了大红门

　　具体到项目配套，建发·璟院的周边资源不比永定金茂府、中海和瑞叁號院差，且槐新板块的整体城市界面好、居住氛围浓厚。

　　差异化同样来自于三个项目的面积段设置。其中，永定金茂府最大胆，主打改善，为130平三居、155平四居、175平四居、176平四居。不过，大户型可能会与内城的北京悦府有重叠，卖成现房也不是不可能。

　　永定金茂府售楼处一隅

　　中海和瑞叁號院相对稳妥，面积段向下探，兼顾刚改与改善，分别为108平三居、110平三居、137平四居、139平四居、144平四居、159平四居、163平四居。为拔高项目调性，中海和瑞叁號院的售楼处叫文博馆。

　　中海和瑞叁號院文博馆，不走近都不知道这里是售楼处

　　与中海和瑞叁號院的定位类似，建发·璟院的户型包括106平三居、128平四居、130平四居、153平四居。

　　虽然各家都在变着法子走差异化路线，但仍免不了贴身肉搏，尤其是面积段接近的户型更成为赤裸裸的PK对象。

　　在产品打造方面，各家也拿出了看家本领。以建发·璟院153平四居、永定金茂府155平四居、中海和瑞叁號院159平四居为例。

　　三家开发商都做了四居，且实现了全明户型，南向均设置两个卧室，不过南向面宽有区别。建发·璟院尺度最大，达到14米；中海和瑞叁號院次之，为12.9米；最后是永定金茂府，12.1米。

　　建发·璟院、中海和瑞叁號院、永定金茂府户型对比

　　值得注意的是，永定金茂府155平、中海和瑞叁號院159平都有南向阳台。其中，永定金茂府的阳台是打通的；中海和瑞叁號院的阳台是隔开的。因为赠送阳台，得房率也会相对高一些。

　　小财认为，以上三个户型的差距并不大，就看购房人的资金实力和偏好。

　　推盘节奏方面，中海和瑞叁號院选择先下手为强，最先取证，收割一波小户型客户。毕竟丰台区的改善客群可选择的新盘很多，而客群基数却有限。

　　槐新板块的泰禾金府大院

　　价格方面，建发·璟院(南四环外)就与另外两个项目(南四环里)的单价差了1.2万/平。此外，在槐新板块，泰禾金府大院的挂牌单价8.5万/平、中粮天恒天悦壹号则是8.3万/平。因此，建发·璟院的价格优势是真的杀手锏。

　　槐新板块的中粮天恒天悦壹号

　　价格当前，户型创新难于上青天，开发商就在内装方面做文章。

　　的确，内装是个框，什么都能装。例如，中海和瑞叁號院隶属藏锋系，采用进口石材、嘉格纳厨电等增加产品配置；永定金茂府主打绿金科技系统。

　　不得不说，开发商内卷，购房者有福了。（记者 张增艳）