小财看房|端礼著与铁路线仅相隔50米，噪音、共振怎么破？

　　端礼著是带着高光出生的，仅“西南二环”、“丽泽金融商务区”两个标签就甩其他项目好几条街。环线优势、产业加持，升值空间的天花板貌似都不知道在哪。

　　因为地处丰台，区域的AB面也在端礼著项目上体现得淋漓尽致，毕竟高光之下也有暗影。

　　稀缺性与保租房并存

　　◆ 商超：临近丽泽天街，约600米，步行8分钟左右；距离万达广场(丰台西铁营店)约两公里，驾车不到10分钟；周边有金融街商圈、广安门商圈、西单商圈等；

　　◆ 交通：距离地铁14号线菜户营站约800米，属于妥妥的临铁盘；驾车出行上菜户营桥，即可直达西、南二环路；

　　◆ 医院：项目周边医疗资源丰富，靠近中国中医科学院广安门医院、宣武医院、天坛医院、解放军总医院第五医学中心、世纪坛医院、友谊医院等，车程约10-20分钟；

　　◆ 教育：靠近布朗幼儿园与中爱婴幼国际日托幼稚园；附近有北京朝阳芳草地国际学校丽泽分校、丰台第五小学；2公里范围内有北京市右安门外国语学校、北京市徐悲鸿中学等；

　　◆ 公园：距离丰宜公园、西铁营公园均为1.5公里，步行约20分钟左右；

端礼著位于丰台区菜户营桥西南侧

　　端礼著位于丰台区菜户营桥西南侧，整个地块呈三角形，由万泉寺路、莲花河路、丰草河北路围合而成。

　　地块虽谈不上方正，但环线位置足够吸睛。毕竟从2018年以来，二环的供地就未超过1%，端礼著可谓自带稀缺性。

端礼著的地块分布

　　稀缺之上，自然是内城难得的配套。西南二环到三环的位置，让端礼著的周边配套相对完善。交通、商超、医疗、教育等虽称不上顶配，但可满足基本生活。此外，与端礼著配套的地块有教育用地、商业金融服务用地，分别规划为12班制的幼儿园及相关的商业等。

端礼著临近丽泽天街

　　值得注意的是，端礼著的总地上建筑规模约10.16万平，其中须配建 2.57万平的“保障性租赁住房”，体量占整个地块的26%。

　　由于端礼著位于丽泽金融商务区的东南角，金融街及其外溢的高端改善需求是其核心。然而，因配建“保障性租赁住房”，社区的纯粹性也遭到一些购房人的质疑和诟病。

　　与铁路线仅相隔50米

　　在丽泽金融商务区，环线位置叠加11.2万/平的指导价，决定了端礼著的产品类型只能是大平层。

丽泽金融商务区一隅

　　端礼著本身的体量较小，整体规划为10栋楼，共406户，建筑类型为小高层。其中，有两栋是“保障性租赁住房”，1栋为配套楼，其余7栋楼为出售房源。产品的面积段为130-180平，包括130平的三居、150平的四居、180平的四居。

端礼著地块的规划要求

　　端礼著最大的硬伤，是地块东侧临近京九线，相隔距离仅50米左右。京九线被誉为中国“三横五纵”干线铁路网中的一纵，重要性与繁忙程度不言而喻。

　　当火车经过时，不仅有铁轨共振的声音，偶尔还会鸣笛。噪音容易解决，关键是共振。有住铁路附近的朋友和小财形容，50米左右的距离就相当于睡在铁轨上。

　　如此短的距离，基本不可能总开窗户。连开窗都很难自由，这样的豪宅你还要么？其实，一些老城区的火车站附近，地段也不错，但周围房子的价格涨幅有限，很大程度就和铁轨共振有关。即便通过绿地隔离带来隔音，噪音、共振的影响多少还是会有。

端礼著在路口的广告牌

　　铁路线既然避不开，端礼著在楼栋规划时，也试图增加楼栋与铁路线之间的距离。从沙盘图看，地块东侧共有4栋楼，两栋“保障性租赁住房”在东北角，往南是两栋出售房源，且户型都是130平的三居。

　　“保障性租赁住房”不涉及销售问题，租给谁也是未知。而130平则是端礼著的最小户型，总价也是最低，按照指导价计算约1456万。

　　其实，房子总价越高，购房人对房子越挑。一看千万级别的房子竟然挨着铁路线，可能会直接pass掉，毕竟丽泽最不缺的就是大平层。因此，端礼著把130平的三居放在地块东边，也是下了狠心的。

　　价格存在倒挂

　　丽泽的卷，在于能来的开发商基本都来了，来了就做大平层。虽然都做大平层，但强中自有强中手。在高端改善产品方面，首开+北京建工联合体的优势并不明显。

　　因此，拿下端礼著地块后，两家开发商选择中海作为合作伙伴。即便如此，与端礼著正面PK的是华润的北京瑞府。华润的发展历程不必细说，打造高端产品的能力也是北京市场一绝。

端礼著的工地现场，塔吊林立

　　既然是高手过招，端礼著、北京瑞府均展现了开发商不俗的产品力。加上，户型面积的尺度也够，大平层的空间感都很足。仅产品层面，均属于可闭眼入的项目。

　　北京瑞府位于西南二环与三环之间，以高端改善为主，面积户型为132平的三居、155平的四居、188平的四居。

端礼著与北京瑞府的部分资料

　　尽管在地理位置上，更靠近西南三环，但作为共有产权房，北京瑞府销售指导价是10.9万/平。因为政府产权占比为6%，项目的均价被拉低至10.25万/平，低于端礼著的11.2万/平。

　　由于户型面积接近，端礼著的总价为1456-2016万，北京瑞府总价1353-1927万。对比发现，北京瑞府的单价和总价更有优势。

　　需要指出的是，北京瑞府也临近铁路线，约200米左右。不过，北京瑞府的地块并不配建“保障性租赁住房”，其社区更纯粹，圈层相对精准。

　　小财想说，房子没有完美的，反正内城的大平层卖一套就少一套。如果你买端礼著，就是靠近二环；买北京瑞府，那是三环以里。嗯，发现区别没？

　　北京建委的数据显示，端礼著与北京瑞府的取证时间分别为2022年6月17日、2022年5月28日。截至12月23日，两个项目的网签率为46.31%、30.91%。

端礼著对面的二手房

　　从网签数据看，两个项目卖得都不差。毕竟附近的中国玺12月的挂牌价是12.54万/平，昆仑域则是15.96万/平，端礼著与北京瑞府的价格优势还是很明显的。而相比周边的二手房居住舒适度也不是一个level。

　　内城的大平层，同样有资产配置属性。撇开地理位置与价格倒挂，丽泽金融商务区的建设雏形已现，而产业规模其实只是时间问题。(记者 张增艳)