小财看房|北京建工璟玥林汐取证已1年多，网签率为何只有25.10%？

　　后疫情时代，京郊游彻底火了。但京郊楼市依然不温不火，甚至有点冷。北京建工璟玥林汐就是其一。

　　自2021年9月13日取得预售许可证，北京建工璟玥林汐已开盘一年有余，但网签数据并不给力，只有25.10%。

北京建工璟玥林汐售楼处的背景板

　　更奇怪的是，在北京建工璟玥林汐售楼处，赫然立着“2022年怀柔区域新房市场成交排名第一”的大背景板。小财好奇，这里的成交究竟是成交套数、成交面积，还是成交金额呢，有没有觉得“成交”二字的寓意挺模糊呀。

　　配套堪称“三无”

　　◆ 商超：附近没有像样的超市及购物中心，距离世纪华联超市(张自口店)1.6公里，驾车去怀柔万达广场约18分钟；

　　◆ 交通：1公里范围内有安乐庄、梦想山小区、怀柔郭庄、北京电影学院怀柔小区南门等公交站，距离高铁站怀柔南站约3公里，驾车10分钟左右；

　　◆ 医院：1公里范围内有怀柔区杨宋镇社区卫生服务中心，再远一点是北京汇都中医医院；

　　◆ 教育：临近杨宋中学、北京市海淀区五一小学(怀柔分校)、杨宋镇中心小学、北京电影学院(怀柔校区)；

　　◆ 公园：项目附近有凤翔公园，约2公里，走路28分钟左右；

北京建工璟玥林汐位于北京电影学院怀柔校区西侧

　　从地理位置看，北京建工璟玥林汐距离怀柔城区超过7公里，驾车大约16分钟。这也注定了项目周边配套严重不足，连东侧的安平东路都还在建设中。附近最热闹的应该是北京电影学院怀柔校区，去年9月首批9个院系共1400名师生完成入驻。

项目附近的安乐路

北京电影学院怀柔校区

　　比较凑巧的是，北京建工璟玥林汐的开盘时间也在2021年9月，宣传卖点里就有“北京电影学院怀柔校区西侧”。

　　周边无城铁线，出行得以自驾为主，通过高铁站怀柔南站到达北京朝阳站，然后才能接驳地铁3号线。你没有看错，是高铁站，高铁站的发车频率远远不如城铁和地铁，出行大概率得卡点。

建设中的住总金第梦想山影视文化园

　　除地块本身的商业用地和基础教育用地外，项目对面有住总金第梦想山影视文化园。建筑物已经出地面了，据说涵盖工作室、商业、写字楼、影视金融、酒店等。不过，产业园建设相对容易，后期的招商环节才是关键，毕竟疫情之后不少产业园的运营举步维艰。

　　网签率低

　　规划条件显示，北京建工璟玥林汐地块的容积率2.5，限高60米，整体规划为30栋高层，共2107套房，属大型社区。户型的面积段跨度也相对较大，包括71-138平的两居、三居、四居。

北京建工璟玥林汐地块规划要求

　　一期开盘11栋楼，共1016套。北京建委的网签数据显示，截至11月4日，北京建工璟玥林汐的网签套数为255，成交均价3.20万/平，低于预售均价3.48万/平。在市场低谷期，降价走量或是北京建工璟玥林汐的无奈之举。

北京建工璟玥林汐网签数据

　　面积段的设计，其实能反映出北京建工璟玥林汐想兼顾刚需、改善客群，在扩大客群基础的同时放弃社区的纯粹性。即便如此，网签数据给出的市场反馈也不理想。

北京建工璟玥林汐处于未来科学城板块

　　同在未来科学城板块的北科建·翡翠华府也有类似的遭遇，其户型兼顾一居至四居，面积段从37平跨至143平，户型面积、主打客群均与北京建工璟玥林汐类似。

　　北科建·翡翠华府分别于2020年9月30日、2021年6月25日取得预售许可证，截至11月4日，网签数分别为31套、65套，网签率仅为17.42%、12.92%。就成交均价而言，第一次取证后的成交均价为3.80万元，明显高于第二次取证后的3.53万元。

北科建·翡翠华府网签数据

　　由于未来科学城板块相对较偏，附近仅有部分拆迁人群的购房意向比较强烈，但这部分人群数量有限。当然，怀柔当地的购房者有置业需求，只是对主城区的意向更为强烈。

　　以位于怀柔城区的北京城建·府前龙樾为例，项目户型为105-247平的三居、四居，以改善客群为主，分别于2020年9月29日、2021年7月20日取得预售许可证，截至11月4日，其网签率分别为57.35%、19.90%。

北京城建·府前龙樾网签数据

　　相比北科建·翡翠华府和北京建工璟玥林汐，北京城建·府前龙樾的成交价更高，两次取证的成交均价分别为4.15万/平、4.2万/平，第二次取证后的成交均价也明显高于第一次，北科建·翡翠华府则恰恰相反。

　　北京建工璟玥林汐也希望借助未来科学城的规划触达部分投资客群，但疫情之后经济下行，很多投资需求紧缩，毕竟房子的变现周期较长，一不小心还可能是烂尾房，投资买房还不够闹心呢。

　　尽管未来科学城有很多规划，但都在纸面上，能否兑现其实是未知的。虽然在怀柔分区2017-2035规划中，明确提出“怀柔就是科学城，科学城就是怀柔”的战略定位。但当前市场环境下，画饼已经很难再触动购房者了，画饼容易，啥时候吃到饼才是重点吧。(记者 张增艳)