小财看房|中建宸园的尴尬，如何造一个“望京生态别墅区”？

　　在百度搜索“望京生态别墅区”，出现的链接里有且只有中建宸园。这也从侧面暴露出中建宸园身处奶西板块的尴尬。

　　百度搜索“望京生态别墅区”，出现的前三条链接里都有中建宸园

　　奶西与望京，可谓近在咫尺，但一般人都不会把奶西归到大望京圈里，而是会划在靠东的新北苑。在地理位置上，奶西已经够尴尬了，而中建智地还要在这里建别墅。别说奶西没有别墅基因，连望京都没有。因此，中建智地需要硬生生造一个别墅区的概念。嗯嗯，望京生态别墅区，你们听过么？

　　成片规划已定 配套需要等

　　◆ 商超：大型商超基本没有，附近的东洲家园有便民超市，据说2022年3月刚开业；

　　◆ 交通：距离地铁14号线善各庄站3.9公里，开车约8分钟，公交939、869到善各庄站也要15分钟；

　　◆ 医院：附近无医疗资源配套，开车去最近的北京安世杰中医门诊部要16分钟、去中国中医科学院望京医院要30分钟；

　　◆ 教育：附近有芳草地国际学校、陈经纶中学奶子房校区；

　　◆ 公园：距离奶东公园2公里左右，步行约30分钟；距离朝来公园约3.9公里，骑行30分钟；

　　中建宸园所在的地理位置

　　附近有回迁房小区东洲家园

　　芳草地国际学校

　　东洲家园附近的烂尾商业

　　在北京今年的前三轮集中土拍中，奶西板块已经为朝阳贡献了两幅土地。其中，318地块、320地块分别被中建智地、首开摘得。从地图上看，两个地块仅相隔一条马路，这意味着中建宸园与望京樾享受同等配套。

　　中建智地摘得318地块，首开摘得320地块

　　由于奶西板块是先规划后开发，目前周边并无成熟配套，而已规划待落地的配套包括319地块的9班幼儿园、320地块东南角的公交站、临近来广营北路东侧1.39公顷的生态景观绿地、29-315-2地块的中小学、29-317-3地块的机构养老设施、29-317-4地块的综合性商业金融服务等。小财表示，先规划这事儿吧，可能会成为时间的朋友，也可能被时间抛弃。

　　造一个别墅区概念

　　尽管318地块与320地块同属于二类居住用地，但规划要求却迥然不同。318地块的容积率相对较低，仅为1.40，同时限高30米，指导价为8.9万/平，高于望京樾的8.5万/平。

　　29-318地块建设规划要求

　　比较来看，中建宸园所在的318地块要求更为严格，能做的产品类型也就非常有限。加之，318地块上有一条纵向的街坊二路要建，将地块自动分割为东西两区。因此，中建宸园东区为叠拼别墅，面积约为320-400平；西区为洋房产品，面积为165-210平。

　　318地块有一条纵向的街坊二路要建

　　产品调性上去了，区域也得顺势拔高，不然太减分了。奶西板块的硬伤在于，与其说是望京北，不是说是新北苑东，因为距离望京SOHO约为7.5公里，而去龙德广场不足7公里。因此，主打“望京生态别墅区”其实也不是特别贴切。

　　不过，“望京生态别墅区”里的生态是真的。项目西侧有清河营郊野公园、北侧有温榆河公园，东侧有奶东公园、南侧有朝来森林公园，均在3公里范围内。小财想问，仅有生态资源的住区，你们愿意来么？

　　来广营北路附近的荷塘

　　很多时候，我们痛恨标签，却又渴望被标签化。中建宸园创造概念的背后就是利用了这种心理，先撇开房子的销售情况，反正产品的定位是别墅，与之对应的应该是别墅区。因为别墅区和非别墅区听起来还是蛮不一样的，一个别墅项目出现在非别墅区也是非常突兀的。

　　丽泽板块

　　So，中建宸园前期最重要的工作就是炒区域、炒区域、炒区域。反观丽泽板块的发展，经过多年酝酿，虽然内城墅项目众多，但仍不能与中央别墅区匹敌。小财以为，造一个概念容易，但打造真的别墅区却并非易事。从奶西板块的开发进度看，这里能否成为真的别墅区仍有漫长的路要走。

　　区域内无竞品

　　截至目前，奶西板块仅有318、320地块被拍出，位于望京樾南侧的321地块在北京2022年四批次供地中已经挂出。因此，中建宸园和望京樾还肩负着炒热区域的使命。

　　望京樾南侧的321地块规划要求

　　仅从产品类型来看，望京樾主打小高层，以改善客群为主，有102平的三居、120平的四居、155平的四居。321地块的规划条件与望京樾类似，产品类型差不多，两个地块与中建宸园均不存在正面竞争。

　　不要忘记，在奶西板块的东侧就是孙河别墅区，直线4公里。孙河板块属于老牌中央别墅区，认可度更高。相比之下，奶西板块有种被实力碾压的感觉。因此，中建宸园的总价也较中央别墅区的不少项目低很多，主要收割别墅入门级人群。

　　中建宸园此次取证共15栋楼，272套。其中，洋房7栋，共208套，总价1430-2100万；叠拼别墅为8栋4层建筑，共64套，上叠约320平，下叠约400平，总价2900-3500万。

　　中建宸园预售住宅拟售均价

　　而位于孙河板块的恒基·天汇，户型为270平的四居、410平的五居，总价3726-5658万；懋源·璟玺均价8.6万，总价4400-15000万元。

　　既然区域有别，价格或是最好的入场券。虽然中建宸园的房子套数不多，但很多人把奶西板块比作飞地，从地理位置上难有产业倾斜，未来大概率会是如天通苑一般的睡城。嗯，睡城里的别墅，小财也想知道住在哪里是什么感觉。（记者 张增艳）