小财看房|北七家“围猎”刚需族 宸悦国际值得上车么？

　　天通苑向北，北七家成为刚需新战场。宸悦国际、硅谷one、北清橡树湾、天时汤山·御邸、紫金书院等新盘正在上演“贴身肉搏”。

　　北七家的区位

　　北七家南接回龙观板块，北临奥北别墅区，往东就是望京，西北则据守未来科学城，这片区域最大的特点就是去哪里都远。而刚需盘扎堆入市，也让北七家成为码农置业的首选。那么，首付低至百万的宸悦国际是否值得上车？

　　交通配套是短板

　　◆ 商超：2公里范围内有奥北便民生活广场、物美大卖场(北七家店)，距离TBD云集中心约5公里；

　　◆ 交通：距离最近的地铁天通苑北站约2.7公里，骑行20分钟左右。出行也可以选择私家车或公交，但早晚高峰的北清路爆堵；

　　◆ 医院：临近的三甲医院为北京王府中西医结合医院，约1.1公里；

　　◆ 教育：2公里范围内有白庙小学、黄城根小学昌平学校，再远一点有首师大附中。虽然王府学校算教育资源顶配，但只服务王府花园、王府公寓。宸悦国际地块有6800平的教育用地，规划为幼儿园；

　　◆ 公园：附近规划有绿地，暂无公园；

　　宸悦国际的项目位置

　　北京王府中西医结合医院为三甲医院

　　奥北便民生活广场

　　宸悦国际地块位于立汤路、北清路围合的西北角，相对规整。地块北临硅谷ONE，南侧紧挨着王府公寓。经过东边的绿化带以及南边的王府公寓，宸悦国际可以与上述两条主干道保持一定距离，缓解噪音。

　　宸悦国际附近的立汤路

　　作为刚需盘，宸悦国际最大的硬伤是距离地铁太远。

　　从5号线地铁站天通苑北出来，骑行大约得20分钟才能到。小财走出地铁站的瞬间就被站前广场上的自行车和电动车震撼到了，它们密集而有序地停在那里。在繁忙的早高峰，这些自行车和电动车从四周汇集而来，然后在晚高峰依次离开。

　　天通苑北站站前广场

　　毕竟是刚需客群，不少买房人也寄望于建设中的地铁17号线北段，其自南向北依次设有望京西站、勇士营站、天通苑东站、未来科学城南站、未来科学城北站，预计2023年6月30日开通试运营。不过，即便试运营后，天通苑东站与宸悦国际的距离也有2公里左右呢。

　　更为崩溃的是北清路，早晚高峰必堵。公交也好，自驾也罢，几乎很难躲过。好消息是，为缓解拥堵，北清路在建快速路。据了解，快速化改造工程全长19.5公里，改造后将升级为三上三下的高架城市快速路，同时与京藏高速等方向实现互通。

　　此外，与宸悦国际同期规划的道路还有王府花园东一路、王府花园东二路、王府花园中一路，初步建设计划安排为2022年年底。

　　宸悦国际周边市政道路建设情况安排

　　户型有槽点

　　根据地块规划条件，宸悦国际的容积率为1.6、建筑高度18米，规划为5-6层的洋房，共999套，面积段为57-121平，包括57平、58平的一居，74平的两居，89平、94平、101平的三居。

　　规划要求(来源：北京市规划和自然资源委员会)

　　从面积段可知，宸悦国际以刚需为主，兼顾微改善。按照指导价5.4万/平计算，最低总价308万。加上折扣，总价或低于300万。此举旨在快速去化，同时也就放弃了社区的纯粹性。

　　硅谷one施工现场

　　小路的尽头就是宸悦国际的施工现场

　　放眼整个区域，硅谷one、北清橡树湾、天时汤山·御邸、紫金书院、宸悦国际均是2022年开盘，且客群基本一致，户型以两居、三居、四居为主。毕竟金辰府就是血淋淋的教训，项目2019年开盘，140平+的大户型仍在售。这也从侧面反映出，北七家很难撑得起140平以上的大面积户型。

　　北七家区域内的在售项目

　　相比之下，北清橡树湾的面积段相对讨巧，主要是72-106平的两居、三居；硅谷one、天时汤山·御邸、紫金书院、宸悦国际均做到了四居，尤其是紫金书院竟然有140+的五居，卧室增加，总价也会增加；天时汤山·御邸、宸悦国际同时走低总价路线，做了50多平的一居。

　　尽管以上项目仍有差异，但毕竟属于同一区域内的竞品，刚需客群的选择也相对较多。再往西延伸，北清云际、建发珺和府，以及北京第三次土拍中建发刚刚摘得的北四村地块均会与北七家的新盘分流，增加去化难度。

　　小财想说，北七家比你想象中要卷啊。

　　74平的两居

　　身处同一区域，项目享有的配套是类似的，能否快速走量关键看产品。不过，宸悦国际被吐糟最多的其实是户型。尤其是89平与94平的三居，均是面宽小、进深大。

　　89平的三居

　　上述两类户型的面宽依次为7.4米、7.4米，进深为12.25米、12.25米。总体来看，南向都是两面宽，仅有一个卧室是南向的，北向有两个卧室。小财想提醒大家，进深大容易影响采光和通风，谁买谁知道。（记者 张增艳）