小财看房|丽泽内城墅混战激烈 谁会买煜泽台？

　　近两年，丽泽金融商务区终于从大工地模样变身CBD范儿，区域的价值进入加速兑现期。围绕金融街外溢人群，不少内城墅已在丽泽板块排兵布阵，俨然一副“你未唱罢，我已登场”的架势，熙熙攘攘，好不热闹。

　　北京的西二环到西四环原本是别墅绝缘体，自西宸原著落地后，内城墅的概念顺势火了一把。讲真，内城墅确实提升了地段的身价，那些叫得出案名的大平层基本都得10万+打底了。那么，在泛金融街的圈子里，大平层环伺，谁来为定制化的煜泽台买单呢？

　　配套成熟

　　◆ 商超：1公里范围内有顺天府超市、首航超市、亿潼隆超市，距离首航生活广场、亿潼隆购物中心较近；

　　◆ 交通：地铁、公交均比较便利，临近七里庄、丰台东大街、泥洼、西局等地铁站，妥妥的临铁盘，同时靠近东大街、丰管路西口、七里庄路东口等公交站；

　　◆ 医院：临近解放军总医院第五医学中心(307医院)，再远一点可以去北京大学第一医院丰台医院、天坛医院、首都医科大学附属北京口腔医院；

　　◆ 教育：临近丰台区人民政府机关幼儿园、丰台第一幼儿园、丰台第二幼儿园、丰台第五小学、丰台三小、北京十二中、首都师范大学附属丽泽中学等教育资源，同时地块也有配套的幼儿园用地；

　　◆ 公园：1公里范围内有丰台花园、庄怡公园等；

　　周庄子地块的地理位置

　　看地以来，周庄子地块是小财见过最特别的，其突出的特点就是“散”。从地图上看，地块恰好在西三环与西四环之间，临近丽泽金融商务区，由3个独立的组团构成，彼此间并不相连。其中，有4块居住用地、1块基础教育用地、1块绿隔产业用地。受地块限制，懋源直接规划为三个项目，分别为煜泽台、璟廷、璟瑜。看名字就知道，这三个项目属于两个产品系。

　　地块由3个组团构成

　　不愧是内城地块，除了散，就是贵。彼时，周庄子地块一挂出来就备受市场关注。当懋源以43.34亿竞得该地块时，犹如在平静的水面投下一颗石子，连市场都跟着躁动。抛开地块本身的光环，不论产品形态如何，仅地理位置就天然地决定了其是内城墅。

　　北京十二中

　　不得不说，内城墅的扛把子之一便是配套，这是郊区新盘无法比拟的。小财觉得，对于买房人来说，只要开车在地块附近转转，或多或少都能勾勒出未来的一些生活场景。

　　周庄子地块的规划要求

　　根据规划条件，煜泽台附近还有一些新配套。例如，ZZZ-L07(西)地块、ZZZ-06地块分别有商业服务500平、260平，共计760平；ZZZ-22地块则规划为幼儿园用地。不过，新配套需在落地后才能知道是哪所幼儿园以及具体的商业项目。

　　大平层混战

　　在“L”形地块上，懋源引入了台系产品，呈“点”状分布。据小财了解，煜泽台总户数324，共8栋楼，7-23层不等，户型面积为99-229平。其中，主力户型为225平、229平的五居，主要分布在边厅和中厅，属典型的大平层。与煜泽台相隔一条马路，就是配建的共有产权房懋源·晟府。要知道，圈层不同，世界亦不同。

　　共有产权房懋源·晟府,与煜泽台相隔一条马路

　　尽管懋源的台系产品较少，仅有红玺台、钓云台，但其名声在外。因此，作为台系产品的延续，煜泽台算升级版，强调功能性和全龄化。尤其是进入三胎时代，居住需求升级，对产品也提出更高要求。煜泽台就此提出“5+1的功能空间”。

　　对购房人群而言，2000万+的预算，他们在丽泽金融商务区周边的选择还是很多的。仅西三环和西四环之间，就有煜泽台、紫辰院、泰禾西府大院、中海甲叁號院；在西二环与西三环之间有端礼著、北京瑞府等。

　　丽泽金融商务区附近的大平层项目(来源：贝壳找房)

　　从2015年开始，不少开发商陆续进入丽泽金融商务区，懋源·钓云台、龙湖西宸原著、昆仑域、中国玺逐步面市，丽泽也被贴上了“豪宅板块”的标签，外界一度以为丽泽可以匹敌中央别墅区。

　　然而，时间给出了答案。丽泽板块虽大平层云集，但与中央别墅区相去甚远。此外，大平层将别墅上下的功能空间打造为同一层，其与真正的别墅仍有很大差别。直白一点，也许身价接近，但大平层与纯别墅的居住体验并不能完全划等号哦。

　　那些能豪掷2000万+的人群，似乎更认可中央别墅区。在小财看来，丽泽的豪宅板块，完全是被地段价值撑起来的。按照location原理，最直接的反映就在大平层的总价上。

　　从西二环到西四环，这些大平层项目都将客群锁定为金融街外溢人群，竞争的激烈程度可想而知，产品力、性价比也成为各家争锋的焦点。

　　煜泽台空间增加，最直接的是总价上升。目前，煜泽台均价为10.6万/平，建面约180-230平的总价为2000万-3000万。对比来看，北京瑞府均价为10.2万/平，主打132-188的三居、四居。

　　除了更靠近内城，北京瑞府的单价、总价优势明显，均低于煜泽台。端礼著同样有内城优势，单价为11.2万/平，户型面积主打130-180平，总价约1500-2100万，优势突出。

　　值得注意的是，北京瑞府188平的四居共有两类户型，整体似长方形状，南向都是四面宽，除了客厅外，还有两个卧室和书房，采光较好。煜泽台225平、229平的五居户型则整体偏正方形，南向均是三面宽。

　　煜泽台再往南就是“神盘”中海甲叁號院，均价12.5万/平，主力户型是200平的四居，总价2600万起，在南向三面宽的基础上，主卧卫生间属于明卫，同时，有转角阳台。因此，在高手如云的丽泽板块，小财也为煜泽台捏了一把汗。（记者 张增艳）