专有使用权证落地 合作建房将迎来风口

　　中国网财经7月26日讯 （记者 赵戎）近日，河北省承德市正式颁出了首张城乡居民合作建房使用权证——《合作建房房屋使用(租赁)鉴定书》，这是政府层面对在集体建设用地发展合作建房合法性的认证，也是赋予了包括宅基地在内的集体建设用地的使用权价值属性，有效的保证了合作建房参与者的合法权益。

　　合作建房有两方面的含义，一方面是指一方出地一方出资的合作建房；另一方面是多个个体合资获取土地为自己建房。有行业专家认为，中国房地产行业发展到如今的阶段，在“房住不炒”和“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的大前提下，合作建房模式将迎来风口。

　　从20世纪50年代的“自建公助”到1986年中国第一家住房合作社诞生再到2003年个人合作建房的兴起，合作建房在我国不同的社会经济时期都扮演着不可或缺的角色，在上世纪80-90年代甚至一度成为解决城市居民居住问题的热门模式之一。但由于在发展中出现机关单位变相为员工造福利房等问题，合作建房模式一直没有成长为主流房地产开发模式的有力补充，从而起到抑制房价炒作、惠及民生的作用。

　　2017年的十九大报告提出“房住不炒”和“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”后，为推动房地产行业的供给侧改革，培育住房市场新的供给主体，建立多渠道的住房保障机制，我国开始逐步探索合作建房在新时期的改革创新道路。

　　从非住宅入局到租赁住房兴起 合作建房的城镇之火已渐燎原

　　在城镇地区，目前合作建房主要有三种方式：

　　其一是以非住宅项目为主的合作建房方式，这类型项目多通过成立专门独立公司，让合建人成为合作建房项目公司的股东，通过股权对应房产相关权益，具体工程营造事宜聘请品牌开发商代建来定制化开发。实现闭环，安全可靠；去中间化，节约营销费、资金利息、开发利润、期间费用等成本。

　　此类合作建房项目多以写字楼、养生小院、商业综合体、产业园等非住宅的商业项目为主，合建参与人多为各类企业或企业主，通过合作建房模式这些企业获得了原始成本和定制化的商业办公产品。当前这一合作建房模式多应用于中小体量的城市非住宅项目，以避免受到商品住宅在销售环节摇号的政策限制，此外目前此种方式下单项目参与人数大多在百人上下。

　　浙江中合建咨询服务股份公司为代表的这类企业，作为合作建房领域整体解决方案的提供者和咨询服务公司，收取透明的服务费，与合建人不存在利益冲突，专心为合建人提供专业的合建服务，助合建人实现原始成本置业。而且作为服务方，非吸收资金，合规性强。中合建公司已构建了较成熟的合建生态链和服务体系，在杭州市以及周边地区已成功了不少项目，个个精品，运作规范安全。

　　联东U谷集团是国内领先的产业园区开发和运营企业，依托其背后的近3万家中小实体企业，经过长期的发展，联东通过C2B(ClientstoBusiness)模式的合作建房在全国几十个大中城市成功开发并运营了不同规模的产业园区，并对当地的就业和税收做出了重要的贡献。

　　其二是住宅产品的合作建房发展模式。目前主要是以开发企业在产品定制等方面的探索和尝试。

　　2019年一季度，河南建业集团以55.2亿元先后竞得郑州市北龙湖27、27以及25号三宗地块，随后建业正式发布了北龙湖项目的住宅产品定制项目——君邻大院。遵循“先有邻居，再有房子”，“先有圈层，再有生活”的逻辑，通过定制产品、定制服务和定制邻居三个维度实现房地产住宅的定制开发。参与项目的君邻会成员既是项目的参与人，也是项目的投资人和最后的使用者。这是房地产开发企业对合作建房的一次主动探索和尝试。

　　其三是对于租赁住房的合作建房发展探索。北京市人民政府官网显示，北京市住建委、发改委等四部门近日联合印发《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》，鼓励非居住建筑改建宿舍型租赁住房。

　　自从2017年国家发改委等九部门联合提出“盘活存量房屋用于租赁”后，已经有上海、西安、广州、济南、深圳、武汉、合肥、南京、昆明、厦门、重庆、宁波等多个城市发布非居住建筑改建租赁房的相关政策。城市中的租赁住房市场也将是合作建房发挥作用的重要舞台。

　　激活乡村资源要素 合作建房成为乡村振兴催化剂

　　就农村地区而言，合作建房的政策环境一直在发展优化。

　　从2017年十九大报告提出实施乡村振兴战略到2021年6月1日《乡村振兴促进法》正式施行，我国在探索有效激活农村“人、地、钱”等资源要素，激发乡村振兴活力的过程之中摸索出不少有效的途径和方式。

　　统计显示，中国约有19万平方公里的农村集体建设用地，其中宅基地约占13万平方公里。由于城镇化进程不断推进，近年来有2亿农民进入各级城市打工创业，农村宅基地空置问题日益凸显。根据中国社会科学院农村发展研究所及社会科学文献出版社发布的《农村绿皮书：中国农村经济形势分析与预测(2018~2019)》报告显示，截止2018年农村宅基地空置率为10.7%，空房率最高达到七成。

　　如何盘活农村闲置宅基地对优化农村土地资源配置、提高土地利用效率、保障乡村振兴背景下农业农村的繁荣发展具有重大意义，而推进城乡合作建房，是适度改革并活化农村宅基地和农房使用权的一种新的实践形式。对于激活农村土地资源要素、促进城乡融合发展具有积极作用，有助于乡村振兴战略的顺利实施。

　　2017年2月13日，河北省政府出台《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的实施意见》；2018年，湖南省浏阳市在湖南省农村土地制度改革试点工作领导小组办公室的领导下开展“城乡合作建房”的试点；2019年11月14日，湖南省张家界市政府正式发布了《张家界市城乡居民合作建房管理办法(试行)》；2020年7月31日，宁波市象山县自然资源和规划局和农业农村局联合发布了《象山县农村集体土地合作建房管理办法》，这些地方政策明确允许农村居民与城镇居民合作建房。

　　早在2018年，象山县就颁出了浙江省首本农村宅基地“三权分置”不动产权登记证，而近日承德市的滦平县也向合作建房参与者颁出了首份《合作建房房屋使用(租赁)鉴定书》，城乡居民合作建房也获得了更多的制度保障。

　　2020年，中央农办、农业农村部会同有关部门，在全国104个县市区和3个地级市启动了新一轮农村宅基地制度改革试点，进一步厘清宅基地所有权、资格权、使用权之间关系，探索完善宅基地分配、流转、抵押、退出、使用、收益、审批、监管等制度的方法路径，并在防范风险、权属清晰和保证农民有稳定住所前提下，探索赋予农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押融资功能。这为合作建房在农村的发展提供了重要的制度保障，未来合作建房将成为农村集体建设用地改革与推动乡村振兴发展的重要催化剂。

　　依法、合规、有序是合作建房行业健康发展的生命线

　　我国的房地产行业已经形成了较为完备的监管体系，在住建部主导下的房地产市场监管、建筑市场监管、工程质量安全监管、住房公积金监管等涵盖了目前现行房地产开发的全部流程。同时地方政府层面则有自然资源、房管、住建、规划、安监、金融、法规、工商、税务、城管等多个部门针对不同的监管内容对房地产行业进行监管。

　　但是，合作建房的情况有其特殊性。该模式特点是先有客户再有房产，所以开发逻辑与传统房地产开发不一样。

　　合作建房领域的管理，需要有新的积极因素出现。

　　2020年7月5日，中国房地产业协会合作建房委员会正式成立。该委员会成为国内合作建房领域唯一的全国性行业组织，为研究和探索合作建房相关政策和有效途径，推动合作建房行业发展，研究并制定合作建房领域技术标准提供了重要的组织保障。

　　合作建房委员会作为中国房地产业协会的分支机构，一方面肩负合作建房行业发展研究，制定合作建房领域技术标准、行规行约，提出合作建房的政策建议，建立合作建房信息化服务系统，打造全国合作建房信息交流共享平台的重任。另一方面，也承担着探索集体建设用地的入市流转，推动国家关于集体建设用地各项政策落地和集体建设用地应用信息化服务系统平台的建立的任务。

　　据合作建房委员会专家介绍，首先，对合作建房的监管不能突破已有的国家监管体系，以及传统开发过程中的难点重点监管，要非常专业的合建服务机构等提供系统服务，行业监管，否则容易造成道德风险、合规风险以及逾期交付风险等。

　　其次，由于与传统房地产开发的B2C模式不同，合作建房的发展模式是C2B的，要求的系列操作技能较特殊，因此需要在传统房地产开发建设与农村集体建设用地开发建设之外建立更加专业和细化的监督管理体系。在相应的监管制度没有完善的前提下，建立行之有效的行业自律管理是十分必要的，实行合作建房机构登记和项目备案制度也是目前保障合作建房项目有序发展的重要方式之一。

　　第三，合作建房依然具有较强的特殊性，合作建房项目需要施行严格的资金监管制度，对项目资金实行全程监管是有效保障合作建房各参与方权益的有效方式；合作建房机构作为公正独立服务方的身份定位也是很重要的。

　　第四，集体建设用地合作建房的开展还存在一些问题，也就是厘清城乡合作建房权属问题，这个问题需要政府、村镇集体以及合作建房参与者不断的沟通，协商来保证每个参与方的权益。合作建房委员会也将在此领域做出自己的贡献。

　　在中国房地产业协会合作建房委员会第一次会议上，中国房地产业协会会长冯俊表示，合作建房委员会的发展需要坚持工作推进的正当性和合规性，同时需要防范新业务在发展中所面临的包括金融风险在内的各项风险，建立有效的风险防控机制。

　　因此，合作建房委员会积极与地方政府开展沟通合作，不仅仅针对城镇国有建设用地，也同步开展和包括河北承德、湖南张家界、浙江象山、河南濮阳、四川郫都等地的农村产权交易中心的合作，将优质资源要素导入农村集体建设用地的合作建房，在三权分置，确权行权等方面进行梳理和引导。

　　目前，中国房地产业协会合作建房委员会已经在房协的指导发布了首份合作建房行业的自律规范《合作建房机构登记以及项目备案办法(试行)》，对于合作建房机构、项目以及金融都提出了相应的发展规范。

　　此外，在中房协的支持和帮助下，合作建房机构和项目申报系统正式上线试运行，目前系统已经涵盖合作建房机构登记、项目申报、系统审批、机构和项目公示四大功能，将成为规范合作建房行业自律，推动行业有序发展的重要保证。