李永前“回归”首年350亿目标食言 中交地产净利下滑、负债高企等问题待解

　　上市房企年报观察

　　中国网财经4月23日讯(记者卫榕 实习生马雨筱旭)近期，中交地产交出了换帅后的第一份年报成绩单。年报数据显示，2019年中交地产实现签约销售额293.87亿元，实现权益销售额192.26亿元，权益销售回款145亿元。

　　据了解，李永前2019年7月从绿城回归中交地产担任总裁，其给后者提出的销售目标是“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”。以此计算，中交地产2019年仅完成了既定目标的83.96%。

　　2020年初，新冠肺炎引发的疫情对整个房地产行业带来了冲击，不少房企纷纷下调年度销售目标。不过，中交地产近期在接受媒体采访时表示，“2020年500亿的目标不动摇，甚至还要力争更多。” 在不少业内人士看来，中交地产想完成2020年销售目标存在不小的压力，毕竟销售增速超过70%不是一件容易的事。

　　净利润下滑超三成

　　除销售未达标外，中交地产2019年净利润也出现了下滑。年报数据显示，2019年中交地产实现总收入140.63亿元，较上年同期增长57.16%；实现归属于上市公司股东净利润5.43亿元，同比下降33.01%。

　　对于“增收不增利”的情况，中交地产在公告中解释称，主要原因一是上年同期因同一控制下合并确认投资收益，2019年无此项；二是计提资产减值准备和信用减值准备减少了当期净利润；三是少数股东损益的影响。

　　数据显示，2019年中交地产资产减值损失由2018年的1694.94万元增至4.22亿元，信用减值损失由0元增至1.29亿元，少数股东损益较上年同期增加2.37亿元至5.79亿元。

　　此外，2019年中交地产的毛利率为25.36%，比上年同期减少了5.52个百分点；销售净利率同比下降4.9个百分点至7.98%，创出近三年来新低。具体来看，除房产租赁业务毛利率比上年同期增长3.81个百分点外，中交地产房地产销售、物业管理和其他业务的毛利率均分别下降了5.46、6.15和6.2个百分点。

　　频繁高溢价拿地

　　不过，多项财务指标下滑的中交地产，拿地力度却在不断加大。

　　年报显示，2019年中交地产新增土地共15宗，计容建筑面积为229.54万平方米，土地购置总价款达181.59亿元，其中权益价款达118亿元。在这些所拿地块中，部分是中交地产高溢价获得。以2019年12月11日拿下的昆明呈贡区地块为例，中交地产的“落袋”价格为19.31亿元，溢价率高达95.98%，折合楼面价为6247元/平方米。据不完全统计，2019年中交地产入手溢价率超过30%的地块至少有5宗。

　　进入2020年，中交地产在土地市场上依然人情高涨。据中国网财经记者不完全统计，年内中交地产已累计摘得超过10宗地块，成交总价逾200亿元。

　　此外，中交地产还开始试水代建业务。3月13日，中交地产全资公司北京联合置业有限公司(以下简称“联合置业”)正式更名为中交房地产管理集团有限公司，中交地产在其官方微信中称，此次更名是中交地产“六个一工程”战略落地的重要举措，对于中交地产轻资产板块新航道业务开拓具有重要意义。

　　不过，据有关人士披露，联合置业目前仅剩30多名员工。联合置业1月份与惠州市惠燃实业发展有限公司和中食冷冻仓储(广州)有限公司签订的两个项目，目前也尚未动工。对于该消息的真伪以及代建业务未来的规划发展，中国网财经记者致电致函中交地产，但截至发稿未收到回复。

　　总负债超400亿元

　　频繁的高成本拿地，使得中交地产的资金链不断承压。截至2019年末，中交地产负债总额为412.31亿元，比上年同期增长了14.53%；流动负债合计为282.9亿元，比上年同期增长了8.22%。此外，2019年中交地产经营活动产生的现金流量净额为-46.12亿元，比上年同期减少了179.56%。

　　在负债压力下，中交地产加快了融资步伐。2020年2月18日，中交地产发布公告，拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行长期限含权中期票据，拟注册永续中票的规模不超过16亿元人民币，以补充公司营运资金及偿还金融借款等用途。据悉，这是中交地产自2017年上市以来首次发行永续债。

　　除此之外，中交地产还通过发行公司债、非公开定向债务融资工具和按揭购房尾款资产支持专项计划等方式募集资金。据中交地产公告，2020年一季度中交地产累计新增借款金额达88.48亿元，累计借款余额达301.95亿元。

　　对于密集发债对公司偿债能力的影响，中交地产在公告中称，新增借款属于公司正常经营活动范围，对公司生产经营情况和偿债能力无重大影响。