莲花健康卖地保壳 项城市政府紧急收储变数几何？

　　中国网财经10月14日讯(记者 赵戎 杨滨宇)9月30日，莲花健康的一纸公告为其正在进行的保壳大战押下重注。公告称，根据河南省项城市的城建规划和公司自身发展需要，拟将7处位于城市中心的闲置土地，报请项城市政府对其使用权进行收储。

　　公告称，*ST莲花董事会将督促经理层在上述闲置土地解除相关查封和质押状态后正式报请收储，并由项城市政府依法按照程序处置后，申请相关补偿和返还。

　　经中国网财经记者计算，这七宗地块，面积约515亩，在项城市的地理位置都还不错。*ST莲花如此忍痛割爱，显然出于避免退市，断臂求生的急迫。但是，目前2019年10月已经过半，*ST莲花能否在短短的2个半月内走完复杂的土地收储程序最终确认收入保壳成功？此外，这七宗土地收储价格如何确定？如果收储程序已经开始，又不能及时完成以至于上市公司退市，后续利益会如何处置？投资者对此仍有种种疑问。

　　收储程序复杂、时间紧迫

　　土地收储其实包含着一个复杂的流程，在收储一方支付费用前，至少包括从提出申请、权属核实、征询意见、评估测算、报批、签订协议6个主要环节。

　　首先，申请环节，一般应完成国有土地使用权证土地无争议、无抵押、无法院查封等他项权利限制的解除。

　　其次，权属核实环节，亦需对申请人提供的土地和地上物的权属、土地及地上物面积、土地四至范围、土地用途等情况进行实际调查和审核，对权属无争议、事实清楚准确的地块，委托有关部门做出测量定界，出具《拨地定桩报告》。

　　第三，征询意见环节，土地收储交易中心将申请储备土地的有关资料送市规划、市国土资源等部门，由上述部门对申请储备土地提出以下意见：分别是为项目建设规划条件要点；地价评估结果；综合开发费收取标准等。

　　第四，根据调查和征求意见情况，对申请储备土地进行土地收购、拆迁安置及补偿等费用的测算；预测出让底价、盈亏数额等。

　　以上工作全部完成后，才进入第五步报批程序。具体为根据调查及测算情况，拟定收购储备方案，报市土地资产管理委员会批准，形成区政府同意收储会议纪要。

　　第六步储备方案经批准后，土地收储交易中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收回协议》。

　　最后，土地收储交易中心根据《国有土地使用权收回协议》约定的期限、数额和方式，向原土地使用权人支付土地收购定金或收购费用。完成拆迁成本审计报告与相关部门的审批意见，并提供审计成本费用。

　　不难看出，以上流程其实非常复杂，不仅涉及到多个政府部门,还涉及到第三方社会机构，多项程序。另外，根据现行《土地储备管理办法》，土地收储要结合当地社会发展规划、土地储备三年滚动计划、年度土地供应计划、地方政府债务限额等因素，合理制定年度土地储备计划。也就说，如果对莲花健康所持土地收储如果是个刚刚做出的决定，那么当地政府的所有土地、财政相关计划都要做相当大的调整，甚至还需要更高级别的行政部门同意，综上，在2019年仅仅剩余两个月的时间内，完成全部环节并顺利签约付款，存在不小变数。

　　而仅从公司当前的公告看，公司应该是与政府有关部门做了相关沟通，但尚无法清晰看出该土地收储工作进行到了具体哪一环节。

　　土地价值几何尚难判定

　　当然，如果公司保壳心切，复杂的程序在强大行政力量的驱动下也有可能完成，但下一个问题是：这515亩土地如果被顺利收储应该如何定价？对公司保壳的作用如何？

　　公开信息显示，2019年9月25日，周口市项城市自然资源和规划局网上挂牌出让6(幅)地块的国有建设用地使用权，并将于10月31日在网上公开竞拍该地块土地使用权。4幅地块合计151.7亩，起始价超2.4亿元。其中的2幅土地用途为住宅用地。其它4幅土地用途为住宅兼容商用。

　　如果按照这一市场价格作简单参考，莲花味精待收储的土地价值将超过8亿元。

　　但实际问题并非如数字游戏这般简单。其中土地性质和土壤状况是关键。

　　根据其公告，拟报请收储7宗土地详情如下：

　　1，项城市环城路南侧，原味精厂大车队 10,234.40 平方米的国有土地使用权。 2、项城市化肥厂北侧,原化肥煤厂 9,777.14 平方米的国有土地使用权。 3、项城市驸马沟北，原西郊车队 9,614.00 平方米的国有土地使用权。 4、项城市环城中路路北,原味精一区 64,001.00 平方米的国有土地使用权。 5、项城市水新路东、西两侧，原味精三区 224,162.00 平方米的国有土地使用权。 6、项城市交通中路北侧,原成品一厂 14,469.50 平方米的国有土地使用权。 7、项城市城郊乡,原打井用地 10,153.84 平方米的国有土地使用权。

　　不难发现，这其中多宗土地或因作为厂房使用过有被污染的可能，而被污染的土地由于处置成本极高，会直接影响到评估价格。况且，收储的价格本来就无法和市场价格简单类比，通常会低于市场价格。

　　公开信息显示，今年的7月3日，莲花健康债权人国厚资产向法院递交申请，请求对资不抵债、无力偿还债务的莲花健康进行重整。如果法院受理重整申请但重整计划未获通过，莲花健康或将面临破产。而截至2019年半年报显示，莲花健康净资产为负1.6亿元。

　　这样看来，此次收储价格的高低将直接影响其净资产能否转负为正。中国网财经记者采访地方收储中心的人士，相关人士认为按惯例，以原有土地属性，参考目前市场评估价值的可能性较大。

　　本网记者从其公开披露的信息中查阅到公司之前土地抵押时的评估情况。

　　按其财报中披露对外抵押时的土地原值做为参考，取其较高值，每亩土地的原值大约为40万/平米。这样估算下来，七宗共515亩土地的价值约估为2亿元人民币。

　　考虑到公司取得土地还有一定成本，那么该收储事项产生的利润，应该不足以弥补其亏损。

　　*ST莲花的未来命运究竟怎样，中国网财经将予以持续关注。而对于收储一方的地方政府，却是稳赚不亏：收储及时完成，国资上市公司地位保住；收储未及时完成，上市公司不得不退市，而其中价值较大的土地部分却仍然可以收回。