开发贷并无松动

　　此前楼市交易清淡，地方政府逐渐放开限购令，此时，进一步出台房贷新政，难免会引发各种猜想。不少媒体将此解读为央行对房地产市场的新一轮“救市”。

　　在孙立坚看来，将此新政看成“信号灯”更合适。

　　《通知》显示，将鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　住房抵押贷款支持证券是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体，利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。

　　孙立坚认为，这也是《通知》的亮点所在。

　　他对记者解释说，银行通过将贷款证券化有助于增加银行资金流动性，鼓励民间资本流入共同分享收益、分担风险。同时，可以解决开发商资金流问题，同时刺激开发商继续进行房地产的投资并加强营运能力，并最终实现良性循环。

　　“由于银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。”他进一步分析认为，“通过发行长期住房抵押贷款支持证券和专向金融债，可以缓解期限错配，降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，并最终使得房贷利率逐步从高点回落。”

　　此前，有传闻称，央行对商业银行的开发贷限额管理制度也已有松动，以往央行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额的10%。而现在，各大银行能够自由地调节开发贷总额。

　　实际上，《通知》并未具体涉及开发贷规模的政策。

　　央行只是称继续支持房地产开发企业的合理融资需求：银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。

　　多名银行人士也表示，发布《通知》以来，并未接到更多关于开发贷的新政。另外，并不存在所谓10%的红线，银行开发贷的余额占比远低于10%。交通银行首席经济学家连平表示：“其实各家银行开发贷规模占比都不一样，交行6%都不到，高一点的在8%左右。”

　　不过，就算央行制定的“开发贷限制令”有所松动，但商业银行在执行过程中采取了惜贷差别化政策。商业银行目前是支持一线城市和保障房开发贷，其他城市和领域要采取风险评估方式。

　　据记者从浙江湖州了解到的情况，由于库存大，风险高，二三四线城市的房产商要想获得贷款仍然比较难。台州银行某网点信贷部工作人员说：“并未收到关于‘开发贷限制令’的消息，而且就算消息属实并且有充足的贷款额度，很多银行也未必会发放开发贷。”

　　“此前因为资金链断裂等原因，开发商有的跳楼，有的破产，有的跑路，导致银行坏账率提升。而且今年个人金融条线贷款不良率也有所上升，所以出现了银行‘有钱不敢贷’的情况。”上述工作人员说。

　　延伸阅读

　　交行发布中国财富景气指数：

　　预期不动产投资意愿回升

　　近日，交通银行发布《不动产市场趋势与财富配置——交银中国财富景气指数》。报告显示，不动产投资意愿仍处于不景气区间，继续下滑但降幅已经有所收窄。

　　国家统计局公布数据显示，8月全国70个大中城市住宅均价已连续4个月环比下跌，跌幅继续扩大至1.15%，表明楼市仍处于调整周期，房价继续下行趋势。

　　这在交银调查小康家庭不动产投资意愿当中也有所体现。交银不动产投资意愿指数报95点，继续处于不景气区间。其中，小康家庭对当前的不动产投资指数已是连续第12个月下滑，但对未来入市意愿却录得今年以来首次回升。

　　交银分析指出，从持有不同房产套数家庭来看，预期不动产投资意愿的回升主要是受到了刚需家庭未来入市意愿增强的影响。具体来看，本期无房家庭和仅有一套自住房家庭未来入市意愿比上期上涨了20个百分点，是拉动预期不动产投资意愿小幅回升的主要原因。

　　过往，有换房需求的改善型刚需受到“认房又认贷”和二套房首付60%以上等规定的掣肘。目前二套房的认定放宽在此轮政策调整中已有所涉及，一旦启动将有助于促进改善需求入市。