家住上海浦东新区的李先生，因为孩子明年上小学，想要再买一套学区房，现在自住的一套房子是6年前买的，银行房贷已经还清。对于新买的学区房，到银行申请贷款时是按二套房还是首套房来执行？正当李先生感到困惑的时候，利好消息传来。

　　“十一”长假前，央行、银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（简称《通知》），明确表示对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭，再次申请贷款购房仍按首套房执行。同时，房贷新政强调，家庭首套房的最低首付比例为30％，利率下限为基准利率的0.7倍。

　　相比较限购放松而言，限贷的放松一直被认为是促进房地产市场回暖的有效因素。从目前来看，央行及银监会放松限贷，对扭转市场预期起到了明显的积极作用。但是从银行的角度来说，真正能够实现低利率恐怕并不容易。

　　利率七折难实现

　　10月13日，央行上海分行召集18家银行召开新政执行的通气会。上海房贷新政关于首套房的认定有附加条件，较之前市场预期更为严格：新增的一套必须是上海普通住宅（总价内环以内330万元，内外环间200万元，外环以外160万元）。各银行都倾向于执行基准利率，至多九五折，并将公布细则。

　　根据人民银行和银监会调整后的房贷政策，目前多家银行已经出台了具体措施，并已经按照新的房贷政策开始执行。

　　近日，《国际金融报》记者走访了建设银行和工商银行在上海的网点。建设银行工作人员告诉记者，他们将执行人民银行出台的《通知》，但贷款利率会根据客户资质、贷款金额等多维度考虑，并预计具体细则将于近期出台。

　　据悉，建设银行是五大行中首家明确新政的银行。

　　工商银行方面，对于贷款购买首套自住房的家庭，最低首付款比例为30%。但工作人员坦言：“贷款利率达到基准利率七折优惠的可能性并不大。”

　　在杭州，《国际金融报》记者调查发现，部分银行房贷具体细则已经出台。其中，农业银行和工商银行的相关规定都包括：名下二套或以上住宅、无贷，现可认定为首套，首付只需三成，执行基准利率。

　　在浙江湖州工商银行某网点，记者询问该通知执行情况时，信贷部负责人告诉记者，他们并未接到上级实施细则的通知。

　　随后，记者从浙商银行了解到，该行已经公布最新个人住房贷款信贷政策。对于已结清购房贷款，再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，执行首套房贷款政策；名下房贷余额为零的家庭申请贷款购买别墅、排屋等也可享受首套房政策，首付比例不低于50%。

　　虽然在对首套房贷认定标准上有所“松绑”已成事实，但银行是否会进一步下调贷款利率是市场关心的重点。

　　实际上，基准利率七折优惠并非新提法，多年前商业银行在执行首套房贷时，就会给予符合一定条件的客户基准利率七折的优惠。

　　按《通知》规定，如果明确商业性个人住房贷款的利率下限是贷款基准利率的0.7倍，即打七折，按目前贷款基准利率6.55％计算，七折利率即为4.585％。

　　杭州农业银行某支行信贷经理告诉记者，鉴于现在商业银行存贷比考核尚未放松、资金成本仍处于高位，同时市场对房地产行业预期下行加剧，出于盈利考虑，即使有所谓的“七折利率优惠”，银行在实施过程中也很有可能会附加诸多苛刻的限制条件，以至于能符合要求者寥寥无几。

　　上海财经大学国际金融系主任奚君羊在接受《国际金融报》记者采访时表示，“近几年房地产市场调控从紧，加上利率市场化使商业银行资金成本上升，银行出于成本收益考虑，落实新政中所提到的七折利率优惠不太可能。”

　　“现在银行利率水平已经处在低位，银行利差小，如果执行七折优惠，意味着银行将面临‘入不敷出’的亏损境地。”他进一步指出，“此次央行政策更偏向于指导性意见，释放宽松信号以提高市场预期。”

　　除了收益率低，投入时间长也是银行不再青睐住房贷款的主要原因之一。

　　奚君羊对记者说，“房地产的贷款周期比较长，一般为10到30年。并且，个人住房商业贷款基准利率（5年以上）是6.55%，公积金贷款利率（5年以上）是4.5%，如果房贷再打折的话，对比现在的信托或者其他金融理财产品，银行的收益会减少更多。”

　　复旦大学经济学院副院长孙立坚也提出，大部分首套房贷客户获得的贷款价格更可能为基准利率。虽然当前地产融资政策放松有助于改善房地产企业业绩不佳的窘境，但在之前1.1倍基准利率水平下，银行发放房贷的意愿都不强，政策放松后房贷利率能降低到多少，以及银行放贷意愿能否出现明显上升还难以确定。

　　他认为，此次重提“利率七折优惠”并不是强制要求的文件，而可视为是从房贷政策放松以促进楼市稳定的导向性信号，以求实现房地产“软着陆”。

　　“未来房贷利率有优惠空间，但不会太大。”交通银行首席经济学家连平进一步分析，“应该期待这个利率会在现在的水平上有所下降，但九折到九五折这个区间可能性比较大一些。”

　　缘何放松房贷

　　2010年4月，国务院下发了如今被称为“国十条”的房地产调控文件。自此，房地产市场正式进入新一轮调控状态。

　　2011年初，为贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，上海下达了相关实施意见的通知，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齐下，遏制投资投机性购房。

　　通知规定，居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　但自今年9月起，随着各项宏观经济数据的陆续公布，市场预期经济走势不容乐观。

　　近日，国际货币基金组织将中国2014年GDP增长预估从7.6%下调至7.4%

　　奚君羊指出，目前，中国宏观经济存在下行压力，房贷新政的出台旨在防止房价下跌过多而引发局部区域经济危机。

　　“与此同时，对银行而言，房地产及建材、钢材等相关产业的贷款量极为可观。”他指出，“今年以来，房地产市场出现量价齐跌的情况，一旦房地产资金链断裂情况发生并且扩散，银行自身稳定性也会受到很大影响。”

　　奚君羊总结说，该政策有助于保持宏观经济增长相对稳定，促进经济结构调整、产业升级，稳住货币政策和增加银行资金流动性等多重效果。

　　孙立坚强调，当前政策取向是修正此前过紧政策，缓解经济下行风险，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调。

　　他认为，国际金融危机教训说明金融模式大大加大了风险管理，一旦失控就会酿成不可预知的后果，任何经营模式都必须和风险管控能力相适应。央行此次房贷新政，正是尝试在不影响经济发展的大前提下，以扶持消费引导房地产市场健康发展。

　　孙立坚分析称：“面对当前楼市调整期，央行通过政策指导在不放大银行杠杆的情况下，培育消费者对房地产的需求。”

　　“促进房地产的复苏要符合风险的因素，而不能因为追求成果而盲目刺激。因为通过放大杠杆率来达到规模，会形成泡沫，这样培育出来的市场是不健康的。”孙立坚进一步解释。

　　事实上，此前各地方政府已经陆续松绑限购政策，迄今为止，只剩下北京、上海、广州、深圳四大一线城市和三亚仍执行限购，但对市场的刺激作用并不太明显。

　　而且，与银行的“暧昧”态度不同，多个地方政府早已“摩拳擦掌”，正式发布了涉及松绑限贷政策的相关通知或公告。

　　早在今年8月1日，福建开始执行的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》中便明确提出，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。且金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

　　那么此次央行释放信号，放开限贷能否挽救疲弱的房地产市场？

　　孙立坚认为，本质上，放松限贷比放松限购“刺激更大”。因为至今仍希望在中国买房的必然是刚需，而刚需绝大部分需要依赖银行信贷进行支持，能直接全款买房的毕竟是少数。央行放松房贷政策是朝着“扶持市场需求”走出的正确一步。

　　但是，奚君羊提出，房贷利率偏低、息差吸引力不高仍是重要的限制银行投放房贷的障碍。在银行资金成本仍偏高的情况下，愿意主动执行房贷基准利率0.7倍的银行会很少。

　　虽然第三季度以来，不少银行由于信贷需求减弱，主动增加房贷投放并加快房贷审批，但从数据来看，居民按揭贷款在同比和环比上的改善并不明显。

　　孙立坚强调，此次松绑房贷，相对于对房地产市场产生的实质提振作用，释放出更多改善性和投资性住房需求信号，改变对房地产市场进一步下行的预期，起到“激励市场”的作用更重要。

　　“根据各地楼市供需情况和购房者对未来房价的预期不同，松绑限贷的刺激效果也会有所差别。但总体来看，刺激效果十分有限。”孙立坚说。

　　他分析认为，原因在于本轮房地产调整的根本因素是基本面走势和人口结构变化，更多表现为市场自身的调整，而不是由此前的限购引起的。