地方楼市新政密集出台

在今年全国两会期间，住房和城乡建设部部长陈政高透露了一组数字：去年年底中国楼市库存达到了7.18亿平方米，同比增长了15.6%；今年1-2月份库存又达到了7.39亿平方米，增速达到了15.7%。同时陈政高表示，库存主要集中在三四线城市。

今年自春节以后，中国房地产市场出现了一些新的变化，一线城市楼市开启了新一轮的上涨之势，裹被子彻夜排号、开发商及房主坐地涨价、日光盘、地王等现象屡见不鲜。

在三四线城市苦战"去库存"时，一线城市楼市却出现"发烧"式回暖。"分化严重，而且日趋严重，一线城市和三四线城市情况大不一样。"陈政高称，"这就给我们调控带来了挑战，也是重大的课题。"

今年2月，央行发文调整个人住房贷款有关政策，规定在不实施"限购"措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。也就是说非限购城市首套房最低首付款比例可降至20%。

目前仍然在实施限购政策的城市只有北上广深和三亚，可见央行的房贷政策也考虑到了楼市分化的情况。但是房地产有关金融方面的政策还是考虑的是金融总量上的状况，央行行长周小川在十二届全国人大四次会议记者会上表示，"央行历来主张，在价格出现分化的情况下，要更好地发挥城市一级对于每一个城市房地产形势的判断，以及能够提供的有关政策的指导。"

沪深出新政为楼市"降火"

李克强总理在政府工作报告中提出了"因城施策化解房地产库存"。在"因城施策"大方向的指导下，两会之后，各地密集出台楼市调控新政。

上海、深圳相继宣布实行更为严格的住房限购政策；北京市住建委官方网站刊登消息称，北京市开展房地产经纪机构专项检查，120家中介门店已接受检查；沈阳发布了包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策、降低二手住房交易税费、鼓励农民进城买房居住、支持毕业生及在校生购房等楼市新政。

"中央没有具体的政策出台，而是各地从自身情况出发主动作为，这也许意味着我国房地产调控，已经进入'中央统一目标、分类指导，地方因城施策、主动作为'的新阶段了。"清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为。国土资源部部长姜大明在两会期间表示，通过因城施策的努力，房价一定会稳定住。

总的来看，一线楼市纷纷收紧的同时，部分二线城市以及三四线城市房地产政策在进一步宽松。

业内人士认为，一线城市推出新政的根本动因是为了稳定近期过快上涨的房价，打击越来越多的投机性购房行为。因此，从政策角度看，未来的楼市"去库存"政策方向将不再是单向宽松，而是改变为双向的"托底盖帽"。除上海、深圳等涨幅过快的城市外，其他城市的调控政策不会过于严苛。

首付贷"换马甲"路径起底

中央经济工作会议中提出的2016年以及未来一段时间的经济工作的五大任务为去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。可见，去库存与去杠杆应该并重，加杠杆不能成为楼市去库存的手段。

今年以来，多家互联网金融平台推出了首付贷产品，甚至有平台月成交额达数百套。购房者借助转按揭、众筹、P2P等"加杠杆"手段，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的"防火墙"轻易被突破。

首付贷是"在杠杆上加杠杆"。全国人大财经委副主任委员吴晓灵表示，今年以来，政府为了鼓励房地产去库存，将首套房首付比例由30%降到了20%，这本身已经是加了杠杆，但房地产市场还不满足，还通过场外配资、P2P等其他资金渠道，还有房屋中介做的一些首付上的贷款，比如首付贷这种产品，则会引起房地产市场的风险。

两会期间，针对有媒体提出的央行对首付贷是何态度的问题，央行行长周小川提出，购房者的首付不能是借的，购房者找另外一方借了钱作为首付，剩下的钱再去借，自有资金和贷款的比例就变了。购房者要先还首付贷，同时还银行的月供，银行的风险就加大了。

可见，未来三四线城市楼市去库存新政中，应该避免加杠杆手段。以沈阳为例，沈阳在3月1日时曾公布过一个版本的楼市新政，但其中"毕业不超过5年的大学生购房可零首付"的规定引发了外界的质疑。针对"零首付"风险的争议，28日，沈阳发布了新版新政，将此前公积金贷款首付最低比例降至10%以及对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生实行"零首付"等利用高杠杆的政策做了一定的修正。

（资料来源：经济参考报、人民日报、新京报、每日经济新闻等）