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2017年09月23日 星期六
2016-4-1 第74期

楼市调控"托底盖帽"并重

今年的政府工作报告中提出"因城施策化解房地产库存",两会之后,多地密集出台地方版楼市新政,有松有紧、有限购有促销,因城施策特点鲜明。业内人士认为,未来的楼市"去库存"政策方向将不再是单向宽松,而是改变为双向的"托底盖帽"。

今年春节以来,房地产市场出现分化态势,一线城市楼市发烧式回暖,裹被子彻夜排号、开发商及房主坐地涨价、日光盘、地王等现象屡见不鲜。而此时三四线仍面临去库存压力,这种分化给监管部门的楼市调控增加了难度。

房地产市场分化严重 "去库存"面临挑战

 

在今年全国两会期间,住房和城乡建设部部长陈政高透露了一组数字:去年年底中国楼市库存达到了7.18亿平方米,同比增长了15.6%;今年1-2月份库存又达到了7.39亿平方米,增速达到了15.7%。同时陈政高表示,库存主要集中在三四线城市。

 

今年自春节以后,中国房地产市场出现了一些新的变化,一线城市楼市开启了新一轮的上涨之势,裹被子彻夜排号、开发商及房主坐地涨价、日光盘、地王等现象屡见不鲜。

 

在三四线城市苦战"去库存"时,一线城市楼市却出现"发烧"式回暖。"分化严重,而且日趋严重,一线城市和三四线城市情况大不一样。"陈政高称,"这就给我们调控带来了挑战,也是重大的课题。"

 

今年2月,央行发文调整个人住房贷款有关政策,规定在不实施"限购"措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。也就是说非限购城市首套房最低首付款比例可降至20%。

 

目前仍然在实施限购政策的城市只有北上广深和三亚,可见央行的房贷政策也考虑到了楼市分化的情况。但是房地产有关金融方面的政策还是考虑的是金融总量上的状况,央行行长周小川在十二届全国人大四次会议记者会上表示,"央行历来主张,在价格出现分化的情况下,要更好地发挥城市一级对于每一个城市房地产形势的判断,以及能够提供的有关政策的指导。"

地方楼市新政密集出台 "托底盖帽"并存

 

李克强总理在政府工作报告中提出了"因城施策化解房地产库存"。在"因城施策"大方向的指导下,两会之后,各地密集出台楼市调控新政。

 

上海、深圳相继宣布实行更为严格的住房限购政策;北京市住建委官方网站刊登消息称,北京市开展房地产经纪机构专项检查,120家中介门店已接受检查;沈阳发布了包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策、降低二手住房交易税费、鼓励农民进城买房居住、支持毕业生及在校生购房等楼市新政。

 

"中央没有具体的政策出台,而是各地从自身情况出发主动作为,这也许意味着我国房地产调控,已经进入'中央统一目标、分类指导,地方因城施策、主动作为'的新阶段了。"清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为。国土资源部部长姜大明在两会期间表示,通过因城施策的努力,房价一定会稳定住。

 

总的来看,一线楼市纷纷收紧的同时,部分二线城市以及三四线城市房地产政策在进一步宽松。

 

业内人士认为,一线城市推出新政的根本动因是为了稳定近期过快上涨的房价,打击越来越多的投机性购房行为。因此,从政策角度看,未来的楼市"去库存"政策方向将不再是单向宽松,而是改变为双向的"托底盖帽"。除上海、深圳等涨幅过快的城市外,其他城市的调控政策不会过于严苛。

楼市"去库存"避免高杠杆

 

中央经济工作会议中提出的2016年以及未来一段时间的经济工作的五大任务为去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。可见,去库存与去杠杆应该并重,加杠杆不能成为楼市去库存的手段。

 

今年以来,多家互联网金融平台推出了首付贷产品,甚至有平台月成交额达数百套。购房者借助转按揭、众筹、P2P等"加杠杆"手段,使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的"防火墙"轻易被突破。

 

首付贷是"在杠杆上加杠杆"。全国人大财经委副主任委员吴晓灵表示,今年以来,政府为了鼓励房地产去库存,将首套房首付比例由30%降到了20%,这本身已经是加了杠杆,但房地产市场还不满足,还通过场外配资、P2P等其他资金渠道,还有房屋中介做的一些首付上的贷款,比如首付贷这种产品,则会引起房地产市场的风险。

 

两会期间,针对有媒体提出的央行对首付贷是何态度的问题,央行行长周小川提出,购房者的首付不能是借的,购房者找另外一方借了钱作为首付,剩下的钱再去借,自有资金和贷款的比例就变了。购房者要先还首付贷,同时还银行的月供,银行的风险就加大了。

 

可见,未来三四线城市楼市去库存新政中,应该避免加杠杆手段。以沈阳为例,沈阳在3月1日时曾公布过一个版本的楼市新政,但其中"毕业不超过5年的大学生购房可零首付"的规定引发了外界的质疑。针对"零首付"风险的争议,28日,沈阳发布了新版新政,将此前公积金贷款首付最低比例降至10%以及对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生实行"零首付"等利用高杠杆的政策做了一定的修正。

 

(资料来源:经济参考报、人民日报、新京报、每日经济新闻等)

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中国社科院财经战略研究院邹琳华: 为促使特大城市房价回归理性,除了信贷和需求管控外,更重要的是应尽快改革现有儿童入学政策,赋予租房与购房者子女同等的入学权利。
日本经济专家安田明宏: 中国经济进入新常态,房市也是如此。一些城市的房价波动可说是泡沫的膨胀与破裂,但中国不会如日本般进入"失去的20年"。中国经济的中高速增长率支撑了房屋市场,政府出台的房地产政策往往能够及时奏效。
恒大地产集团主席许家印: 上海和北京一线需求量很大,因为经济总量高,购买力强。土地供应跟不上城市发展的需求,因此一线城市房价上涨正常,此刻调控也很正确。不过,许家印称,即使面临调控,一线城市房价很难下跌。
《2016广东房地产蓝皮书》: 深圳房价的上升与金融的过度支持密不可分,包括各类商业银行、贷款公司、电商平台提供的各类商品住宅抵押贷款大量增加。金融杠杆被滥用,使得成交物业的总价节节攀升,其结果是"刚需"被抛离楼市基本面。
人民日报刊文: 稳房价,重在稳预期,而稳预期的关键,在于规范市场交易行为。因此,对不良中介的种种乱象,必须加大日常监督检查力度,采用巡回检查、合同抽查、受理投诉等方式,约束中介行为;更要建立从业人员的信用档案制度,将不良中介及员工纳入其中,形成黑名单。只有严管重罚,才能规范中介服务,肃清楼市乱象。
摩根士丹利原首席经济学家谢国忠: 中国现在一线城市的房价相对收入已经超过日本最高点。政府的政策制定与市场需求难以匹配,造成了目前一线城市和二三线城市的分化局面。政府手中有很多可以调控房价的工具,但必须更科学、更市场化。
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