万科郁亮：目前房地产市场显然跌过头了

　　8月31日，万科举行2023年中期业绩推介会。会上，针对投资者提出的房地产市场形势问题，包括董事会主席郁亮在内的万科高管给出了自己的判断。对于今天的市场状态，郁亮坦言，今天所有从业人员都感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都不容易。但他认为，从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在未来出现。

　　新开工回到2006年规模

　　对于现阶段的市场，郁亮认为显然超跌了。“由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，因此容易做出过度反应。”对此，郁亮分享了一组行业数据——全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年1-7月继续下降25%。按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。

　　在郁亮看来，当前国内城镇人口9.2亿人，今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。美国1960年城镇化率达到70%，此后20年，人均新开工面积平均为1平方米，好的年份能达到1.2平方米以上。国内目前城镇化率为65%，到2030年预计达到70%，城镇人口增加至9.8亿人左右，按经验建设水平保守估计，未来10亿-12亿平方米的新开工是有保障的。

　　易居研究院研究总监严跃进分析称，随着房地产市场风险蔓延，企业减缓投资是求稳的表现，因此也造成新开工面积的收缩。但可以看到，政策层面已经有修复动作，这将在未来一段时间逐步得到释放。

　　对于政策释放，郁亮进一步表示，当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场恢复到健康合理的水平。“像盘活存量资产等问题对行业长期健康稳定发展意义重大，政治局会议也提出了有关要求，这对行业是一个鼓舞，我们也在期待具体举措的出台。”

　　投资规模收缩，万科也不例外。

　　“过去两年，公司投资质量会比数量更重要。”万科首席运营官刘肖在会上表示，2022年，万科的投资强度(投资额/公司总销售额)大概是22%，今年1-8月在28%-29%的水平，投资强度虽然下降，但公司更强调投资质量，投资兑现度稳步提高。另外，这样的主动调整比较适应今天行业规模下降。

　　有背阴面也一定有向阳面

　　面对当前的下行市场，郁亮也并未过多悲观。

　　他认为，从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。

　　郁亮口中的“韧性”，是指一个地区只要人口在持续增长，绝对的供给过剩就不会出现。以伦敦为例，城市发展了数百年，至今仍在不断盖新房，新开工规模比30年之前翻了接近一倍。日本新开工规模从最高峰至今，整体大概减少了52%，但东京都23个区，只下降了21%，而其中核心6区同一时间段反而增长了23%。这是因为人口会不断向能够创造就业的城市集中。在这些城市里，人口一开始是向郊区分散，此后又会向中心聚集。即便完全成熟之后，中心城区仍然会出现大量城市更新项目，以提升传统地区的发展活力，满足职住平衡的需求。

　　郁亮口中的“机会”，是指新发展模式带来的改变。“过去，随着客户对美好生活需求的多样化，万科从以开发业务为主，转向了开发经营服务并重。今天，即使是传统的开发业务，内容、模式也可能出现变化，商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。”

　　脱胎换骨需较长时间

　　对于市场走势，郁亮表示，房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间，万科将保持定力，不断努力。在郁亮看来，未来无论什么业务，本质上都是能力的竞争，例如产品服务质量是否过硬、客户口碑是不是足够好、是否有足够优秀的合作伙伴等，万科在这些方面有基础，但还有继续完善和深化的空间。

　　此外，房地产业务属地特点很强，一些大型综合性项目，对当地发展理念、城市空间规划、建设指标、建筑设计和建造、产业导入、多功能运营等方面有很高的综合要求，需要各方协同，共同努力，一起探索出可复制推广的路径。

　　“短期市场是有压力，但万科已经筑好了最牢固的底线，做了充分的前置准备。”万科首席财务官韩慧华称，为应对短期市场压力，万科主要做了三方面动作：坚持量入为出、保持融资渠道畅通和多元化、持续优化债务结构。

　　财报显示，截至2023年6月底，万科短债457亿元，较年初下降29%，短债占有息负债比降至14.2%，较年初下降6.3个百分点。现金对短债的覆盖倍数2.7倍，较年初提升0.6倍，债务平均久期延长至五年。同时，在美元加息背景下，万科主动优化了外债配置，境外有息负债剔除汇率变动后较年初下降12%，外债占有息负债的比例降至20%以内，较年初下降2个百分点。