绿城中国2018年净利润腰斩 创始人宋卫平持续减持下的隐忧

　　2018年，绿城中国控股有限公司(3900.HK,下称“绿城中国”)未完成其年度销售目标1600亿元，实际完成1564亿元，全年净利润下滑超50%。在此背景下，公司仍然提出2019年考核目标1800亿元，争取实现2000亿元，2019年前四月，销售金额仅383亿元，这无疑将给绿城中国带来巨大挑战。

宋卫平减持“砸盘”

　　就在近日，绿城中国创始人宋卫平加速离场引发了资本市场关注，根据公告，4月25日至5月6日，宋卫平7次减持绿城股票，合计减持423.05万股。受此影响，公司股价连续走低，截至5月15日收盘，绿城中国股价为5.68港元，相比4月初的股价高位8.49港元大幅下跌，总市值从177亿港元缩水至123亿港元。

　　对此，绿城中国表示，此举系规避同业竞争问题，未来宋卫平仍会继续减持，直至持股比例降低至10%以下。目前宋卫平仍手握绿城10.59%的股权，不仅如此，他还持有蓝城70%的股权，是蓝城第一大股东。蓝城的主要业务为文旅小镇，2016年该公司层提出“百镇万亿”计划，即十年内造100个小镇，实现一万亿的销售额的宏伟目标。

　　但随着绿城进驻小镇业务的进一步落地，宋卫平似乎陷入了“左右互搏”的尴尬境地。2019年3月，在绿城中国举办的媒体沟通会上，绿城总裁张亚东宣布要建设20个小镇项目的投资计划，并表示绿城为此准备了50亿的资金拿地，这一战略的提出或与公司业绩下滑有关。

　　公开资料显示，绿城中国一向以高品质、长周期、高端化的开发策略见长，曾经一度名列行业前十，但在2018年公司排名已掉至第17位。2018年绿城中国实现合同销售1564亿元，仅增长6.9%，排在20强房企销售额增速的末尾，全年净利润仅10.03亿元，同比下滑54.18%。

　　对于业绩下滑的症状，绿城中国表示，是因为集团2018年度出售附属公司而产生的净收益减少、年内集体的物业减值亏损拨备有所增加，以及人民币贬值而对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损。

　　不过，这一解释似乎不具备太大说服力。根据财报，2018年年中时公司净利润还有23.35亿元，到2018年年末净利润已降到10.03亿元，半年内净亏损14.5亿元；此外，2018年公司净利率为3.94%，创近5年新低，净资产收益率3.7%，为近3年来的最低记录。

　　1800亿的目标充满挑战

　　尽管2018年业绩不佳，但绿城中国还是制定了未来三年高速增长的目标，2019年销售额争取为2000亿元，考核目标为1800亿元；2020年、2021年的争取目标分别为2500亿元、3000亿元。

　　但从目前销售业绩完成情况来看，公司能否完成1800亿元的考核目标仍是未知数，2019年前4月，绿城中国销售金额仅383亿元，同比减少7.3%。照此计算，今年前四个月，其目标的完成度仅为21%。

　　《投资者网》研判财报发现，2019年公司销售额下滑的主因在于代建业务缩水，而这一业务曾是绿城中国追赶头部房企的重要利器，其毛利率一度达到60%。2017年年报显示，代建业务的规模已达到房地产开发规模的一半，在整体收入中的占比近42.13%。

　　但到了2018年，形势急转直下，代建业务在总销售额中的占比大幅下降到34%。2019年1-4月，其代建项目累计取得合同销售面积约95万平方米，合同销售金额约为115亿元，同比减少33.9%，代建业务在总销售额中占比下滑至30%。

　　这似乎又与代建项目品质下滑有关。2018年，绿城中国开发的物业多次陷入品质危机，业主维权声音不断。杭州绿城富春玫瑰园、青岛绿城郁金香岸、即墨中航绿城·理想城三个样本项目，甚至登上《中国房地产报》“315”期间发布的工程质量黑榜，外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓是上黑榜的主要问题。

　　代建业务显然已经不再能支撑业绩增长，绿城中国决定另辟蹊径，发力小镇业务。4月19日，绿城小镇集团与开元酒店集团签署合作协议，并宣布要打造“中国小镇第一品牌”。

　　不过，对于公司未来发展前景，业内多持怀疑态度。据Wind数据，绿城中国综合投资评级2019年3月起被下调至“卖出”。当月，CIMB投资银行发布研报给出“减持”评级，预测公司目标价为5.6港元；花旗集团则给出“卖出”评级，预测其目标价为6.22港元。

　　除基本面恶化外，债务问题也被机构纳入考虑范围。截至2018年年末，公司负债率已达78.51%，经营活动现金流量为负165.56亿元，相比2017年的负150.83亿元大幅降低，代表偿债水平的流动比率与速动比率分别为1.66与0.64，低于2和1的正常值。

　　土储是房企未来业绩的基础，目前看来，公司库存不具备太大优势。据克而瑞数据，截至2018年年末，绿城中国总土储建面为2238万平方米，在房地产企业中排行第36位。

　　在此背景下，公司考核目标如何实现，为何仍提出2019年2000亿元的争取目标？在谋求高速增长的同时，将采取哪些措施保证楼盘品质？2018年以来公司频频更换组织架构与高管层，对公司正常经营有怎样的影响？对于负债压力，后续会采取哪些措施加以缓解？近期《投资者网》致电绿城中国，并向证券事务代表冯征及公关负责人倪芳芳发去调研函，但对方都未做出任何回应。