创新保交楼“南宁模式” 解码房地产纾困基金的风险与机遇

　　文章来源：21世纪经济报道

　　自2021年以来，“保交楼”工作已经过去三年时间，全国各地的恒大“烂尾楼”，仍有不少项目处于停工状态。不过，位于广西南宁的恒大项目，在地方政府和南宁市平稳基金的努力下，近日已经率先实现交付。

　　从2024年12月开始，南宁市原恒大御府(现改名为邕府紫荆园)、原恒大国际中心(现改名平稳基金国际中心)两个项目预计总共交付2886户，直接关系到成千上万名居民的安居乐业。

　　亮眼成果的背后，是平稳基金不舍昼夜的努力，与行政部门的协调对接，与原开发商团队的配合交接，与业主们的沟通服务等等……其间各方利益纠缠，解决过程矛盾重重，对于“摸着石头过河”的平稳基金而言都不是易事。

　　梳理可以发现，平稳基金通过市场化、法治化的方式解决项目风险的同时，创新采用纾困模式，既维护了业主们的切身利益，也保障了政府在保交楼过程中投入的资源不受损失，给市场以及行业提供了可借鉴的纾困样本。

　　楼市危急时刻的“及时雨”

　　时间回溯到2021年，恒大集团出现债务危机，在全国范围内导致一大批项目停工烂尾，南宁恒大御府的预售资金被私自挪用，项目也陷入停工状态。

　　恒大的债务危机也给地方政府敲响了警钟，各地政府纷纷采取措施，投入各种资源来纾困烂尾地产。梳理可以发现，自2021年以来，包括郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等省市明确设立纾困基金。

　　经过三年多努力，南宁市平稳基金在全国率先交出“答卷”，其发展模式为行业提供了可借鉴的样本。

　　2022年8月，在南宁楼市的危急时刻，南宁市委市政府统一工作部署，以“政府引导、市场化运作、科学决策、防范风险”为基本原则，成立了南宁市平稳基金。

　　基金由三家南宁市国有企业出资为主，吸引社会资本共同投入发起设立，首期规模30亿元，旨在助力南宁市房地产企业解危纾困。

　　与注重盈利的企业不同，平稳基金以“保交楼、资产保值增值”为目标，出资各方则按照“利益共享、风险共担”的原则，明确约定收益分配和风险共担方式。按照基金投资规律和市场化原则，主要关注项目楼盘重组盘活带来的长远利益和积极社会影响。

　　平稳基金正式成立后，负责项目层面的原开发商及原施工单位谈判清退、续建施工招标及监督管理、未售资产的处置、存量土地续建销售、业主的沟通维稳等等工作。

　　2022年9月，平稳基金签订托管协议接手蓝光雍锦澜湾项目，该项目目前已经完成交付；2023年2月，平稳基金和恒大签署了恒大国际中心的托管协议；2023年7月，平稳基金和恒大签署了御府项目资产转让及股权转让协议。如今，两个恒大项目也逐步进入交付阶段。

　　据了解，目前南宁市还有多个保交楼项目正在推进中，后续平稳基金还将介入湖光学府、阳光城大唐檀境、大唐中南紫云印象、武鸣灵水小镇、世茂国际中心、融创金弈时代等项目的保交楼、保交房工作。

　　平稳基金负责人表示，公司采取基金投资+地产开发联动“下深水”操作管理模式，打造政府支持、市场化运营、专业化管理的“南宁模式”。

　　一竿子插到底解决“硬骨头”

　　对于部分介入保交楼项目的城投公司而言，续建工作由于涉及纷繁复杂的债权关系、或者亏空资金巨大、新老团队交接困难，一般不太愿意介入。

　　与其他城投公司不同，平稳基金采取的是“一竿子插到底”的运营模式，这意味着要统筹整个项目，从续建前的融资，续建工作以及续建后的交付都要一手抓，这意味着工作难度大幅上升，但好处就是能把控全局稳步推进。

　　作为平稳基金的出资方，南宁轨道交通集团相关负责人表示，“对于房地产纾困基金而言，首先要挑选一家能够全盘操作的基金管理人，这意味着GP既要有协调各部门行政资源的能力，同时也具备房地产开发和市场化运营的能力。”

　　比如，在接手项目前，烂尾楼盘普遍存在涉及债务债权关系纷乱复杂，过往项目资金亏空金额巨大等问题，部分资产甚至被多重抵押，这要求纾困基金在介入之前做好资产评估和风险隔离。在接手项目过程中，经常遇到原开发商管理团队、施工单位不配合的情况。接手项目后，在推进续建工作中也会遇到不少难题。

　　据续建工程项目负责人介绍，“续建项目存在施工界面长期停工，导致部分工序返工等问题，增加了续建难度，此外现场缺乏管理，导致有不少贵价材料被偷盗严重，在逐步续建施工中发现原有的部分工程质量不达标，需要重新整改到位等等。”

　　可以发现，从续建前、续建中到续建后，烂尾楼盘项目都存在不少难以解决的风险问题，房地产纾困任务确实十分艰巨。

　　对于纾困基金公司而言，纯资金纾困时代已经过去，需要根据各个项目的特点不断创新针对性的纾困模式，创新思路应对保交楼应急避险、续建过程中出现的各项问题，才能为至今都无法实现保交楼的“硬骨头”项目提供更多可能性。

　　创新保交楼“南宁模式”

　　风险的另一面也意味着机遇，对于纾困基金而言，虽然风险很大，但通过不断创新模式，也有机会实现社会效益和经济效益双提升。

　　通过不断摸索创新，南宁地方政府和平稳基金拿出了一个解决烂尾楼遗留问题的较好样本。在这“摸着石头过河”的艰难过程中，平稳基金负责人根据自身经验分享了保交楼“南宁模式”五大关键要点。

　　一是投资方案要获得LP认可，既能稳妥推进保交楼工作，又能实现国有资产保值增值。平稳基金针对问题楼盘项目存量资产制定处置方案，在政府支持下通过处置优质资产、盘活有效资产等方式确保问题楼盘顺利交付。

　　比如通过公允价值处置竞配房在建工程，支持取消商贸服务用地认定、商改住等方式，将处置盘活的存量资产开发销售所得收益优先用于保交楼续建，最终达到盘活一个、救活一批的杠杆撬动效应。

　　二是和债权人做好谈判，实现“新老划断”。平稳基金坚持“挂老账、付新账、算总账”原则，通过项目托管的方式隔离原有债务风险，保障续建资金的安全。

　　三是要摆脱原开发商的负面影响，实现“去原开发商化”。平稳基金通过政府相关部门的支持，压实开发主体保交楼的第一责任，及时清退原开发商管理团队、施工单位，为项目续建工作扫清障碍。

　　四是要做好供应链保障工作，确保建筑工程质量。在施工管理方面，平稳基金严格遵循原开发商移交的施工图纸，从施工单位的选择、建筑材料的筛选到施工质量的把控，每一环节都力求精益求精。

　　五是要重视和业主们的沟通服务，获得理解和支持。平稳基金通过多个渠道发布基金动态公告和项目续建工作进展，并通过工地开放日活动、微信群交流、每月售楼部现场沟通等方式，消除信息不透明而产生的恐慌心理，让购房业主安心放心。

　　平稳基金相关负责人表示，公司以“保交楼、资产保值增值”为目标，坚持“政府引导、市场化运作”原则，用“一竿子插到底”的方式解决急难险重的硬骨头项目，坚持为民服务、保障民生的社会责任，以实际行动为南宁楼市平稳健康发展贡献力量。