单宗拍出超百亿 北京优质地块“不限价”渐起

　　时隔仅半个月时间，北京再次拍出单宗超百亿元地块。12月12日，北京丰台西南二环外万泉寺地块被中海以110.54亿元摘得。至此，北京今年土拍总量达到40宗，土地出让金总额突破1500亿元。值得一提的是，该宗地块未来商品房销售不限价。

　　业内一致认为，地价与房价双限的取消，一方面说明价高者得正在成为北京优质土拍的新趋势，另一方面也正是把楼市交还给市场的有力表现。

　　半个月两宗百亿地块

　　根据出让文件，中海此次摘得地块位于丰台区万泉寺村棚户区，土地性质为R2二类居住用地，用地规模约6.37公顷，规划建筑规模约17.83万平方米，起始价110.54亿元。由于地处西南二环与三环之间，临近丽泽金融商务区，距离地铁房山北延线东管头南站约800米，颇受工作在金融街的改善型与丽泽刚改需求用户关注。

　　虽然地块位置优越，但中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，该地块临近京沪线铁路，噪声较大。同时，地块内部中央有一处明代家族祭祀台基遗迹，狭长，属于考古研究发现，必须保留。因此对开发商的开发专业度也有一定要求。

　　最终一如外界预期，由中海北京以110.54亿元竞得，楼面价约6.2万元/平方米。

　　易居研究院副院长严跃进表示，北京在年底积极供应优质的地块，此类地块后续销售方面的流速会很好，也符合本轮一线城市豪宅交易的心态和需求。

　　值得一提的是，这也是年内第三宗、半月内第二宗北京出让的百亿地块。

　　11月29日，同样是中海以153.32亿元竞得酒仙桥+十八里店+小红门组团地块。

　　另一宗超百亿地块则是6月13日，北京朝阳酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区组合地块，由与中海同属中建系的中建智地联合体以112亿元摘得。

　　至此，北京今年土拍总量达到40宗，虽较2023年的54宗减少14宗，但土地出让金总额已达1548.99亿元，预计随着12月30日起拍价21.08亿元昌平北七家镇东二旗村地块的竞拍揭晓，土地出让金额将与2023年基本持平。

　　不限价的想象空间

　　值得注意的是，出让文件中并未对万泉寺地块设定土地合理上限价格，也没有设置未来商品住房的销售指导价。也就是说，该地块地价与房价均无限制。

　　土地市场的“双限”源于土地供应的“双集中”政策。在北京，自2021年试点集中供地后，在土地出让环节制定了“政策工具箱”。即在锁定土地价格上限的基础上，通过竞其他条件确定土地竞得人，包括竞公共租赁住房面积、竞政府持有产权份额、投报高标准商品住房建设方案等。意在通过合理控制地价，推动商品住宅用地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、促进土地利用、保障民生等多目标管理转变。

　　时隔三年，万泉寺地块首次取消土地合理上限价格。合硕机构首席分析师郭毅指出，这也标志着一种新趋势的起点。该地块所采用的定价规则并非孤立现象，而是预示着未来可能有更多地块将不再设定价格上限，无论是地价还是房价，均将由市场自由竞争决定，并由开发商自主判断可接受的价格上限。据张凯介绍，自本宗不限价地块推出之后，北京又陆续上新了3宗不限价地块：昌平区北七家镇CP01-1503-0002、0008、0009地块；海淀朱房村0029、0030地块；丰台西南郊冷库及周边改造项目FT00-2404-0005地块。不限价地块一方面说明价高者得正在成为北京优质土拍的新趋势，另一方面也正是把楼市交还给市场的有力表现。

　　严跃进认为，此类地块取消了各种约束，这其实使得房企投资拿地的约束大幅度减少，也在很大程度上使得后续土地方面的定价和销售更加具有自由度。

　　郭毅补充道，但这并不意味着北京的房价会因此过快上涨或导致价格管控的失效。相反，对于企业而言，它们仍然会根据地块本身的市场环境、客户需求的基数以及市场可接受的价格范围，包括企业预期的利润空间，来推算出一个合理的地价上限和房价上限。

　　一线城市优质地块走热

　　事实上不只是北京，近期一线城市优质地块的集中推出，叠加市场触底反弹，房企拿地的热情逐步升温。11月27日，上海浦东新区的一地块经过202轮竞价，由华润置地、中能建和越秀联合体以78.969亿元竞得，溢价率高达40.37%。12月2日，华润置地与中海地产联合体经过295轮竞价，竞得深圳南山区地块，成交金额达185.12亿元，刷新深圳涉宅地块成交总价纪录，溢价率达46.3%。

　　土地市场升温背后，一是优质地块的推出，二是各城市土地拍卖规则的优化。中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，目前已有20个城市推出了超过30宗优质地块，高品质、稀缺性的地块集中供应，吸引了资金充裕的房企进行补仓。同时，土拍限制规则的取消和调整优化，也增加了房企对地块的兴趣。此外，后市的销售压力小，缩短了投资回报周期，有利于房企快速实现回款。

　　在郭毅看来，当前房地产市场呈现出一个明显的地域性特征，即在三四五线城市中，开发机会显得尤为有限，市场潜力难以充分挖掘。相比之下，一线城市和部分二线城市仍保留有相对较大的发展空间。因此，开发商的投资重点主要集中在北京、上海、广州、深圳等一线城市。但深圳由于外来人口比例较高，其需求具有一定弹性，市场状况略显微妙。北京和上海则被视为最为稳定的市场，因此吸引了大量开发商集中拿地。

　　严跃进认为，土地市场的购地主力，从2025年的房地产交易市场和企业心态来说，会集中在一二线城市，同时会集中在此类城市优质地段。这也意味着后续房企投资资金会加快进入此类区域，反过来也会对房地产交易市场的预期调整等带来积极影响。

　　谢逸枫则表示，随着成交量的逐步稳定，这种稳定态势预计将逐渐传导至房价，推动房价出现回涨。房价的回涨又会进一步影响土地市场，带动土地市场的回升。土地市场的回暖，最终将促进投资额的增长。因此，综合来看，2025年房地产市场的企稳走向将愈发明显。