江西铜鼓县：加强对“工抵房” 价格管控，网签价格应与该小区均价匹配

　　10月22日，江西省铜鼓县发布关于印发《关于持续促进房地产市场平稳健康发展的若干措施(暂行)》的通知。

　　《若干措施》提到，进一步加强团购在售商品住房。优化商品房价格指导机制，商品房项目根据市场自主合理定价。鼓励企业按照市场化原则搭建面向全社会公开的在售商品房团购平台，团购房源须是“五证”齐全的现房或准现房。各房地产企业自愿参加，对满足团购条件购房的(一次性购买5套以上等)，可结合自身项目销售情况在新建商品住房原明码标价基础上再下降不超过10个点，团购优惠价格不计入商品备案价格跌幅比例范围。

　　支持收购商品房去库存。在完全自愿、风险可控的基础上，用好保障性住房再贷款政策。支持和鼓励国有平台利用收购已建成存量商品房作为保障房和安置房，其中60平方米以下的用于公租房，60至90平方米范围的用于保障性租赁住房，90平方米以上用于安置房。各级机关、医院、学校、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设办公用房、干部职工宿舍、周转房、人才房等，确有必要的，经审批后可按规定就近购买库存商品房或写字楼等方式进行筹集。

　　稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房” 价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。属地法院依法稳妥开展 “法拍房”工作，住房城乡建设部门要加强对当地商品房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，确保当地商品房价格总体平稳。

　　《关于持续促进房地产市场平稳健康发展的若干措施(暂行)》原文如下：

　　为深入贯彻落实党中央、国务院关于房地产领域相关决策部署和省委、省政府工作要求，进一步落实消化存量房产和优化增量住房的政策措施，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，结合我县实际，制定以下具体措施：

　　一、有序去库存，积极消存量

　　1.实行购房补贴政策

　　(1)实行购房财政补贴。凡在2024年1月1日至2025年6月30日期间内(时间以《商品房买卖合同》在县城乡建设和交通运输局的备案时间为准)购买县城规划区内新建商品房的：

　　①属首次购买新建商品住房的(需提供房产登记部门出具的房产登记证明)，县财政给予200元/㎡的购房补贴，属购买改善性住房的，县财政给予150元/㎡的购房补贴。

　　②国家出台放开二孩、三孩政策后，符合国家二孩、三孩政策的家庭，凭户口本购买新建商品住宅的，县财政分别给予200元/㎡、300元/㎡的购房补贴。

　　③购买非住宅商品房的(以县城乡建设和交通运输局备案为准)，由县财政给予100元/㎡补贴。

　　上述①②两条补贴不重复享受，可按最高标准享受一次。上述补贴在购房时不直接抵扣购房款，政策到期经县城乡建设和交通运输局、县自然资源局、县卫健委、县财政局审查后，由县城乡建设和交通运输局直接拨付至购房人。2024年1月1日前已备案的商品住宅不在本次补贴范围之内。已享受了本次补贴的商品住宅如需办理合同变更，须退还所得补贴后才能办理合同变更手续。

　　(2)落实购房契税优惠。凡在2024年1月1日至2025年6月30日期间(以不动产权登记时间为准)，在县城规划区内购买二手商品住房且在2025年6月30日前缴清契税的，由县财政按所交契税的50%给予补贴。

　　(3)继续执行高层次人才购房补贴政策。对引进的高层次人才购房给予补贴，按照《铜鼓县高层次人才引进办法(试行)》(铜发[2018]28号，2021年8月9日修订版)文件执行，与本次购房财政补贴不重复享受，可按最高标准享受。[责任单位：县财政局、县税务局、县城乡建设和交通运输局、县自然资源局、县卫健委]

　　2.进一步加强团购在售商品住房。优化商品房价格指导机制，商品房项目根据市场自主合理定价。鼓励企业按照市场化原则搭建面向全社会公开的在售商品房团购平台，团购房源须是“五证”齐全的现房或准现房。各房地产企业自愿参加，对满足团购条件购房的(一次性购买5套以上等)，可结合自身项目销售情况在新建商品住房原明码标价基础上再下降不超过10个点，团购优惠价格不计入商品备案价格跌幅比例范围。[责任单位：县城乡建设和交通运输局]

　　3.支持居民住房“以旧换新”。住建部门指导行业协会制定“以旧换新”活动方案，搭建换房房源信息发布平台，以“以旧换新”“买房送装修”为主题，支持房地产开发企业和居民按照市场化原则进行“以居民旧房置换房企定向新房”，旧房可由房地产开发企业直接购买，也可委托房地产经纪机构包销，对换房群众提供“换新购”服务，促成群众以旧换新方式购买改善性新建商品住宅，活动从2024年5月1日持续到2025年6月30日。［责任单位：县城乡建设和交通运输局］

　　4.落实交易税费优惠政策。落实居民个人换购住房个人所得税政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在县城规划区范围内重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。税务部门会同住房城乡建设部门，对市场价格连续3个月环比下降且累计幅度超过10%时，及时下调存量房交易计税价格。支持税务部门适时调整土地增值税预征率、核定征收率，优化完善土地增值税征管期限。[责任单位：县税务局]

　　5.支持公积金“既提又贷”。提高住房公积金支持力度。降低住房公积金贷款保证金比例。一是本县缴存职工在宜春市范围内新购住房的，在办理购房提取后，仍可申请住房公积金贷款，但购房提取金额与公积金贷款金额合计不得超过购房总价。本县缴存职工在宜春市范围内新购住房享受“既提又贷”政策时，购房提取业务必须与住房公积金贷款业务同时申请办理。政策执行期为2024年8月1日至2027年7月31日。当个贷率达到85%时，暂停执行本政策。二是多子女家庭的本县缴存职工(不含灵活就业人员)，符合租房提取住房公积金条件的，最高提取限额上浮20%调整后，多子女家庭的本县缴存职工及配偶租房提取住房公积金上限为1920元/月。多子女家庭(不含灵活就业人员)的本县缴存职工，符合住房公积金贷款条件的，申请住房公积金贷款时最高贷款限额上浮20%。调整后，多子女家庭贷款最高贷款额度为双缴存职工96万元,单缴存职工72万元。三是本县房地产开发企业住房公积金贷款缴纳担保保证金比例统一下调至2%。政策执行期为2024年8月1日至2027年7月31日。[责任单位：市住房公积金管理中心铜鼓办事处、各商业银行]

　　6.调整购房贷款利率和首付比例。取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。[责任单位：铜鼓金融监管支局、各商业银行]

　　7.优化个人住房贷款中住房套数认定标准。住房公积金和商业性个人住房贷款的居民家庭住房套数，仅以购房辖区不动产登记机构查询的居民家庭在当地已购商品住房总套数为核算依据，农村宅基地自建房不计入住房套数。若购房人在拟购住房所在县区有住房，能提供房屋租赁登记备案证明或房源信息编码并已挂牌出售证明的，可按核减后名下住房套数发放个人住房贷款。[责任单位：县自然资源局、县城乡建设和交通运输局、铜鼓金融监管支局、市住房公积金管理中心铜鼓办事处、各商业银行]

　　8.大力实施危旧房改造。对城区已摸底确认的CD级危房，特别是存在严重安全隐患的预制楼板房屋有计划开展征收拆迁工作，大力推行“房票”安置方式。政府可用现有空余房源进行安置，或向国开行和农发行申请金融支持，推行“房票安置”“货币安置”。[责任单位：县城乡建设和交通运输局、铜发集团］

　　9.支持收购商品房去库存。在完全自愿、风险可控的基础上，用好保障性住房再贷款政策。支持和鼓励国有平台利用收购已建成存量商品房作为保障房和安置房，其中60平方米以下的用于公租房，60至90平方米范围的用于保障性租赁住房，90平方米以上用于安置房。各级机关、医院、学校、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设办公用房、干部职工宿舍、周转房、人才房等，确有必要的，经审批后可按规定就近购买库存商品房或写字楼等方式进行筹集。[责任单位：县财政局、县城乡建设和交通运输局、铜发集团］

　　10.优化调整学位准入政策。对购买新建商品住房的，在所在学区内学校有学位的情况下，允许购房人凭经网签备案的新建商品房买卖合同、契税缴纳凭证及适龄儿童、少年户口(或其法定监护人有效居住证)向新购商品住房所在地的九年义务教育学区(或接收片区)学校办理转(入)学。如学区内学校无空余学位，由学校所属教育主管部门按照就近原则统筹安排，同一城区内原则上不得转学。[责任单位：县教体局、县城乡建设和交通运输局、县公安局、县税务局]

　　二、稳步调结构，科学优增量

　　11.科学规划用地空间和开发强度。支持新增优质住房用地需求，将中心城区临河、临湖、近山等生态环境优美以及公共服务和基础设施配套较好的区域作为优质住房重点建设片区，在详细规划编制中，灵活划分地块大小，合理确定开发强度上限，适应优质住房项目的中低开发强度、高品质开发建设需求，位于城市远郊地区的优质住房地块，容积率可调整为1.0-1.2，位于中心城区其他区域的，容积率可调整为1.2-2.0。对已编制详细规划的区域，在符合国土空间总体规划，不突破公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，允许按程序对详细规划进行修改调整，存量商业用地根据实际发展需要依法依规调整为优质住房用地，并补交相关规费。

　　依法依规合理调整商业服务业用途。除土地出让合同、产业监管协议或者招商引资协议中有关产业项目建设约定未履约，以及因企业自身原因造成土地闲置外，在符合国土空间规划、不突破公共服务设施和基础配套设施承载力、土地使用权人自愿和充分征求利害关系人意见的前提下，依法依规稳妥有序将商业服务业用途调整为居住用途或调整商住比例，优先用于保障性住房、保障性租赁住房建设。[责任单位：县自然资源局、县城乡建设和交通运输局]

　　12.合理调整规划条件。为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化，确需调整规划条件的，依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系的基础上，按程序依托国土空间规划“—张图”予以调整。规划条件依法调整后，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款。

　　优化新建住宅小区机动车停车位配建标准和新能源汽车充电设施预留比例。将机动车停车位配建标准纳入地块规划条件。新建住宅停车位新能源汽车充电设施建成不低于10%，按100%预留建设安装条件(管线和桥架等设施建设至各车位)，整体电力容量预留比例不低于30%(不再考虑负荷率配置)。

　　优化容积率计算规则。通过招拍挂方式新取得建设用地使用权的住宅项目，配建的垃圾收集房、公共厕所、变电房(配电室)、开关站、开闭所，以及风雨连廊、首层架空层、上人屋面等作为公共空间供业主免费使用的建筑，建筑面积不纳入项目容积率计算；每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过该套型总建筑面积的3%且最高不超过5平方米的，不计算建筑面积和容积率；超出前述部分面积按其水平投影面积计算建筑面积和容积率。

　　调整阳台进深和建筑层高约束条件。在保证结构安全条件下，住宅项目主阳台进深由不应大于2.1米调整为不应大于2.4米，次阳台进深由不应大于1.2米调整为不应大于1.5米，在此进深内的，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率，超出规定部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。各类阳台投影面积之和不得超过该套型总建筑面积的15%，超出部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。普通住宅建筑标准层层高由不宜大于3.2米调整为不宜大于3.6米;当层高大于3.6米时，按该层水平投影面积的倍数(建筑层高的1/3倍)计算建筑面积和容积率。已批未开工建设的项目，允许按此规定依法依规对原设计方案进行调整。[责任单位：县自然资源局、县城乡建设和交通运输局、县发改委、县供电公司]

　　13.鼓励开展高品质住宅试点。探索制定差异化的计算规则。经县住房城乡建设部门认定的商品住宅品质提升项目，相关要求可按《江西省商品住宅品质提升设计指引(试行)》执行。[责任单位：县城乡建设和交通运输局、县自然资源局]

　　14.降低供水供电供气行业收费。水、电(含强弱电)、气专营单位要为房地产开发企业提供高效、快捷服务，按照《国务院办公厅转发国家发改委等部门关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量发展意见的通知》(国办函[2020]129号)要求，清理取消不合理收费，降低配套设施入户安装费用，合理调整使用标准，规范价格收费行为，降低房地产开发成本。在城镇规划建设用地范围内，供水供电供气企业的投资界面应延伸至用户建筑区划红线，除法律法规和相关政策另有规定外，不得由用户承担建筑区划红线外发生的任何费用。从用户建筑区划红线连接至公共管网发生的入网工程建设，由供水供电供气企业承担的部分，纳入企业经营成本；按规定由政府承担的部分，应及时拨款委托供水供电供气企业建设，或者由政府直接投资建设。[责任单位：县发改委、县市场监督管理局、县财政局、县城乡建设和交通运输局、县润泉供水公司、县供电公司、江西翊烽燃气有限公司]

　　15.支持项目分期建设分期验收。在保障分期地块公共安全，公共基础设施、公共服务设施满足规范要求和未侵害他人合法权益的前提下，可编制分期规划，经批准分期发放《建设工程规划许可证》，同时分期办理《施工许可证》《商品房预售许可证》；在建项目根据建设单位或者个人书面申请，对已满足使用功能的单体工程可分批次开展规划核实，在房屋建筑工程质量、消防、人防等满足相关要求的前提下，可对项目开展分期竣工验收、分期交房。土地出让价款缴纳比例不低于 50%后可在未办理《不动产权证》的情况下，按不高于已审定规划总平面方案中计容总建筑面积50%的比例，办理建设工程规划许可证(地下室不计容部分需同步报批)、建筑施工许可证等行政审批手续，相关容缺事项必须在办理商品房预售许可证之前补齐相关材料。[责任单位：县自然资源局、县城乡建设和交通运输局、县国动办]

　　16.适当放宽分期开发。督促企业按出让合同约定的期限和比例缴纳土地出让价款。在严格工程建设和资金使用监管的前提下，可依据经自然资源部门审定的项目建筑规划设计方案，对部分建筑已完工且相应建筑面积比例的土地出让价款已缴清的，根据建筑面积占比对应的土地办理不动产登记手续，但应确保按照比例登记的宗地范围上的建设内容独立完整。[责任单位：县税务局、县财政局、县自然资源局、县城乡建设和交通运输局]

　　三、积极稳市场，全力化风险

　　17.允许使用银行保函缴纳土地竞买保证金。土地竞买人可以使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函，缴纳土地交易市场竞买保证金。[责任单位：县自然资源局、县税务局、县财政局、铜鼓金融监管支局]

　　18.继续延长土地出让价款缴交时限。发文之日起至2025年12月31日期间，全县范围内成交的土地，自合同签订之日起1个月内缴纳出让价款的50%，剩余土地出让金缴纳期限可延长至1年。

　　对纳入处置闲置存量土地项目清单，以及调整规划条件后签订出让合同变更协议或重新签订出让合同的情形，确需延期缴纳土地出让价款的，可按规定经县人民政府同意后，协商调整约定的分期缴纳时间和比例，适当延迟价款缴纳时间，最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清。[责任单位：县自然资源局、县税务局、县财政局、县城乡建设和交通运输局]

　　19.调整土地竞买保证金缴纳比例。发文之日起至2025年12月31日期间，全县范围内公开出让的商服、住宅用地竞买保证金缴交比例为宗地起始价的30%。[责任单位：县自然资源局、县税务局、县财政局、县城乡建设和交通运输局]

　　20.稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房” 价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。属地法院依法稳妥开展 “法拍房”工作，住房城乡建设部门要加强对当地商品房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，确保当地商品房价格总体平稳。[责任单位：县人民法院、县城乡建设和交通运输局、县市监局]

　　21.全力推进保交房项目进入“白名单”。积极发挥房地产白名单融资协调机制，建立住房城乡建设、金融监管、银行机构等部门参加的定期会商机制，搭建政银企对接平台，帮助问题项目修复，推动符合 “白名单”条件的项目“应进尽进”，对符合要求的项目 “应贷尽贷”。[责任单位：县城乡建设和交通运输局、铜鼓金融监管支局、市住房公积金管理中心铜鼓办事处、各商业银行]

　　22.坚定坚决推进“存贷挂钩”机制。将住建领域各类资金(包括但不限于住宅专项维修资金、商品房预售监管资金、质量保修金等)倾斜存放至对融资协调机制支持力度大、“白名单”项目审批通过率高并入库项目多、实际放款金额高的银行金融机构。[责任单位：县城乡建设和交通运输局、铜鼓金融监管支局、各商业银行]

　　23.稳妥化解房企已办理金融机构抵押开发贷问题。以居住为目的的购房群众已支付全部购房款(含按揭)，但房企存在未偿还抵押债务的，为购房群众办理不动产权证书的同时，依据办理预售许可证时开发企业与住建部门的约定，按办证实际需求注销对应房屋的不动产抵押登记，未有约定的，由抵押权人出具书面同意抵押注销函，并按办证需求注销对应房屋的不动产(含土地、在建工程、房屋)抵押登记。

　　各商业银行要结合实际，将新发放商业按揭贷款和住房公积金贷款保证金比例设定为不高于3%，提前释放存量贷款保证金支持保交房高风险项目建设。保交房工作专班要督促指导房企按照被注销抵押登记的不动产(含土地、在建工程、房屋)的市场价值，通过将本项目超出预售资金监管额度的部分直接用于偿还开发贷款，或补充新的足值抵押物等方式，等额足值保障金融机构债权安全。[责任单位：县城乡建设和交通运输局、铜鼓金融监管支局、县人民法院、县司法局、县自然资源局、各商业银行]

　　24.加快解决存量商品住房登记历史遗留问题。落实属地政府主体责任，充分发挥各级工作专班机制的作用，加快解决已交付商品住宅项目各类影响办证的问题，对未竣工验收、未规划核实、土地及在建工程被抵押、被查封以及房地产开发企业欠缴税费等原因导致办证难的各种情形，实行分类施策，开展集中攻坚，各部门补充完善办证相关手续，办理登记发证。

　　持续推广“带押过户”，简化抵押二手房交易程序，符合相关条件的已抵押二手房可在未解除原抵押状态下交易过户，节约交易双方资金和时间成本。

　　统筹推进工程建设项目审批制度、建设项目“多测合一”、压缩不动产登记办理时间、市政公用服务报装接入等改革事项，优化整合商品房预售、竣工验收备案、房屋交付使用、不动产登记办理等流程，稳步推进“交地即交证”“交房即交证〞的便民利企专项工作。[责任单位：县自然资源局、县城乡建设和交通运输局、县行政服务中心、县税务局、县人民法院、市住房公积金管理中心铜鼓办事处、各商业银行]

　　以上措施由铜鼓县房地产领域涉稳风险防范处置联席会议办公室会同相关部门负责解释，如遇国家和上级政策调整，以调整后政策为准。本文自印发之日起实施。