房地产“四四二”措施力度有多大？券商看好市场信心修复和大盘股表现

　　10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹、财政部部长助理宋其超、自然资源部副部长刘国洪、中国人民银行副行长陶玲、金融监管总局副局长肖远企介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。

　　整体来看，对于接下来房地产市场的平稳健康发展，本次发布会提及的一揽子政策，可以概括为赋予城市更多自主权、减轻居民购房负担和推动市场供需平衡的“四个取消、四个降低、两个增加”。

　　华金证券所长助理、首席金融地产分析师秦泰对澎湃新闻记者表示：“综合来看，本轮房地产市场的加力放松聚焦于在供给侧‘保交付’的加大力度，政策层面更为看重的是已售在建项目的交付。

　　“一方面，降息、降利率、放松限购等需求侧政策当前能够刺激起的新增需求有限已经在此前的多轮放松中得到体现。另一方面，政策也不欲见到新一轮的地产泡沫。综合判断，房地产市场‘L’型底部有望于2025年左右到来。”秦泰称。

　　国金证券房地产分析师池天惠指出，本次房地产新政通过供需两端的综合施策，旨在促进房地产市场的平稳健康发展。“四个取消、四个降低和两个增加”的措施，既减轻了居民的购房负担，又推动了市场的供需平衡，这将有助于房地产市场的企稳回升，为行业的可持续发展注入新的动力。

　　落实到市场层面，方正证券首席经济学家芦哲表示，近期发布的政策预期，定调相对乐观，从限购完全转向重启货币化是政策的基调逐步变化的过程。本轮政策转向已经开始，当前大概率不是本轮财政刺激的终点，但政策节奏或许不会集中式而是渐进式地释放积极信号。

　　“综合来看，在长期政策转向预期改变前，市场整体情绪有托底、但上行动力可能被三季报业绩、经济数据修复程度拖累，指数可能震荡。风格方面，在估值中枢全面修复之后，震荡期可能仍然更偏向有资金支持、业绩头部集中的大盘股。”芦哲说。

　　以下为澎湃新闻记者的详细解读。

　　一、四个取消：充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整各类购房的限制性措施，主要包括取消限购，取消限售，取消限价，取消普通住宅和非普通住宅的标准。

　　解读：池天惠表示，为充分赋予城市政府调控自主权，新政明确城市政府应根据本地实际情况，因城施策，调整或取消包括限购、限售、限价以及普通住宅和非普通住宅标准在内的各类限制性措施。

　　“‘四个取消’这一举措，旨在释放市场活力，促进房地产市场的自由流通。”池天惠称。

　　浙商证券首席经济学家李超表示，“四个取消”的核心仍在于限购调整，未来一线城市的限购政策仍有进一步放松空间。

　　二、四个降低：降低公积金贷款的利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款的利率，降低卖旧、买新换购住房的税费。

　　解读：秦泰表示，“四个降低”明显地传递出本轮房地产市场政策调控意图的增量政策：防范房地产市场向金融性系统风险的更大规模传导。

　　“本次住建部这一系列政策叠加小幅度的货币化安置，本质上都是在防范地产需求持续收缩造成大规模居民贷款违约而进一步向金融市场传递造成更大的系统性风险。”秦泰进一步指出，目前，一线城市由于对周边城市购房需求形成“虹吸效应”，房价实际上具备进一步上涨的空间，但北京、上海、深圳反而仍在坚持因城施策的措施，并未实行全面放松，也体现了当前政策实际上是希望引导房地产市场长期健康发展的。

　　秦泰指出，在防范更大规模房地产市场风险这一根本要求的前提下，再度刺激起新一轮泡沫也绝非政策导向，本次住建部的政策放松能够刺激起的新增房地产市场需求仍然有限，减缓需求的下行斜率才是根本目的。

　　李超预计，“四个降低”之下全国每年可节省的公积金个人贷款利息支出约195亿元。

　　“在降低购房成本方面，‘四个降低’将有效减轻居民的购房和还贷压力，支持刚性和改善性住房需求。”池天惠表示。

　　三、两个增加：一是通过货币化安置的方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前将白名单项目的信贷规模增加到4万亿元。

　　解读：货币化安置方面，池天惠指出，这一转变从此前的实物安置转向货币化安置，既有利于消化库存，也能托底投资和需求。全国范围内，仅35个大城市就有170万套待改造的城中村，加上其他城市和危旧房，改造需求巨大。

　　“此次对条件成熟的100万套进行改造，将显著改善居民的居住条件，同时促进房地产市场的健康发展。”池天惠表示。

　　李超进一步分析称，2014年至2018年的棚改规模分别达到470万、601万套、606万套、609万套、626万套；2019和2021年分别达到316万套和165万套。因此，在地产“止跌回稳”实现之前，货币化安置仍有进一步加码空间。

　　而对于4万亿元的信贷规模，李超表示，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。因此，年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，该项政策对应增量约1.77万亿元的信贷支持。

　　池天惠指出，增加“白名单”项目的信贷规模的举措，旨在通过加大保交付白名单贷款投入，保障交房，从而修复市场信心。