解题招商蛇口上半年：稳中求进，坚持高质量发展

　　近年来，房地产市场维持震荡格局，市场信心不足、销售承压、融资受阻等多重压力叠加下，行业洗牌速度进一步加快。在此背景下，招商蛇口等龙头房企依然保持财务状况安全、稳健，持续“稳中有进”，坚持高质量发展。

　　8月30日晚，招商蛇口(001979.SZ)发布半年度业绩报告。报告期内，公司总资产9,126.93 亿元，上升0.46%；归母净资产1,135.49亿元，营业总收入512.72亿元，归母净利润14.17亿元。

　　面对严峻的外部环境和行业持续调整，招商蛇口始终坚持“稳健经营理念”，践行高质发展并展现出其较强的穿越周期定力。围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务，建设“好房子”、运营“好资产”、提供“好服务”，聚力推动高质量转型发展。报告期末，剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63。在满足“三道红线”的同时，招商蛇口采取稳杠杆和优结构的融资策略，半年末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，整体债务结构稳固、风险可控。

　　守住开发业务基本盘 加大“向内求索”力度

　　今年上半年，招商蛇口销售规模稳居行业前五，表现持续强劲。

　　半年报显示，2024年1-6月，招商蛇口累计实现签约面积438.71万平方米，累计实现签约销售金额1,009.52亿元。

　　具体来看，招商蛇口在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地TOP1，南京、佛山进入TOP3，上海、成都、重庆、苏州、徐州进入TOP5。

　　上半年，招商蛇口强化投资管控，坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资策略。半年报显示，招商蛇口获取7宗地块，总计容建筑面积80.13万平方米，总地价146.14亿元，公司需支付地价为99.97亿元。

　　同时，报告期内，招商蛇口在“核心10城”的投资金额占比达86%。公司获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平方米；获取4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3万平方米。

　　面对当下不确定的市场环境，招商蛇口加大“向内求索”的力度，追求品质制胜。

　　上半年，为实现快速、稳定地输出有市场竞争力的产品，招商蛇口推行首席设计师制，从机制保障、产品研发、条线赋能、人才培养等多维度，全面重塑产品管理体系。长沙天青、杭州璀璨映澜、佛山华玺、上海臻境等各地新面市的项目呈现效果优秀，赢得市场肯定。

　　保障产品力持续提升的同时，不断升级服务理念，招商积余聚焦服务力打造，建立起了一套成熟的服务力建设模型，从客户需求分析、产品服务体系、产品服务落地策略与路径等方面，系统地展现招商积余服务力的打造；从产品力、数智化、组织、安全四个方面为服务力提供支撑；通过经营业绩、行业地位等维度的提升，体现服务力打造成果成效。

　　把稳资产运营转型舵 打造美好生活空间

　　招商蛇口在稳定开发业务基本盘的同时，发力提升资产运营等非开发业务在收入及利润中的占比，着力形成稳健均衡多元的业务结构。

　　半年报显示，2024年上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%，EBITDA实现18.59亿元，同比上涨14%。公司强化精益运营管理降本增效，持续提升资产投资回报水平。报告期内，公司成熟运营期项目(开业三年及以上)EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个百分点。

　　“租购并举”是房地产行业政策主方向，也是市场变革的大趋势。与行业同步，招商蛇口在资产运营方面发力，聚焦于保障房REITs发行。

　　自2022年证监会和发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》后，公司积极以融促产，推动保租房REITs发行工作。

　　8月30日，作为原始权益人的招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(简称“招商蛇口租赁住房REIT”)获得证监会注册批文，这是继招商蛇口产业园REIT、招商公路高速公路REIT后，招商局集团迎来第三单公募REITs，这也是继招商局商业房托、蛇口产园REIT后，招商蛇口的第三个REIT平台。

　　此次招商蛇口租赁住房REIT底层资产包含位于深圳市南山区港湾大道太子湾人才公寓一期的太子湾项目和深圳市南山区工业八路东招商桃花园五期的林下项目。项目建筑面积总计6.53万平方米，土地使用权面积为3.52万平方米，估值约12.87亿元。2023年末的整体出租率97.36%，平均估值单价约19723元/平方米。

　　商业空间是美好生活空间的重要组成部分，亦是城市更新和城市发展的核心驱动力之一。招商商管作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，承载着招商蛇口在商业领域的项目投资、运营和资产管理。

　　报告期末，招商蛇口管理范围内集中商业在营项目38个，总经营建筑面积约215万平方米；在建及筹开项目41个，总经营建筑面积约296万平方米。公司投资拓展坚持聚焦核心城市布局，优中选优，报告期新增上海松江泗泾TOD集中商业项目。新开业三亚崖州招商花园里，开业招商率达90%，全场品牌崖州区首店率达99%，推动片区商业提档升级。作为“海上世界”品牌走出深圳后的首个商业项目，厦门海上世界以其独具特色的文旅属性、“现象级”业态组合及多元城市功能属性，在2024年上半年，举办了厦门国际时尚周风尚发布会、厦门国际动漫节、厦门元宵民俗文化节等10余场城市级大型文化休闲活动，累计接待市民及游客超 2000万人次，成功塑造了“商业新地标”“休闲游目的地”“厦门必逛购物中心”等多重标签，成为厦门最热门的购物中心之一。

　　筑牢城市服务增长极 聚焦培育第二增长曲线

　　招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台。在今年重组上市5周年之际，发布“招商积余 服务美好”全新品牌主张，响应“物业服务+生活服务”“社区嵌入式服务”发展趋势，以全业态、全价值链、全场景的综合解决方案构建城市服务生态。

　　在城市运营方面，招商积余保持“轻型化、规模化、科技化、市场化”战略定力，坚定发展信心，坚持“经营+管理”双轮驱动，持续深化提质增效，经营业绩呈现总体平稳的运行态势。报告期内，招商积余实现营业收入78.39亿元，较上年增长12.34%，截至2024年6月，招商积余在管项目2,209个，管理面积达3.85亿平方米。

　　深耕基础物业管理沃土，物业管理业务多领域市场拓展持续发力。招商蛇口2024年上半年实现新签年度合同额18.93亿元，其中第三方项目新签年度合同额17.40亿元；报告期内非住宅业态稳健增长，管理面积为2.52亿平方米，占比66%，实现基础物业营业收入46.33亿元，占基础物业管理总收入的比重超七成，核心业态如金融、互联网、航空、高校、医院、交通等项目拓展表现强劲。市场化住宅项目新签年度合同金额1.69亿元，同比增长超70%，提升显著。

　　招商蛇口在转型发展的路上步履不停，聚焦培育第二增长曲线。代建业务是转型的重要方向之一。

　　为推动代建业务规模化、专业化、品牌化发展，招商蛇口于2024年3月正式设立专业公司招商建管，作为招商蛇口旗下统筹管理并开展代建业务的专业公司。

　　在招商蛇口战略转型中，招商建管以其关键支点的角色，不仅整合了招商局集团的平台资源，更是深度吸纳了招商蛇口在城市运营领域的丰富经验。秉持着“建设美好生活”的企业使命，招商建管致力于推动代建业务向更加专业、安全、简单的方向发展，立志成为代建行业的龙头企业，为建设更为美好的生活贡献自身力量。

　　半年报显示，2024年上半年，招商蛇口新增26个代建项目，新增代建管理面积约178万平米，新进驻苏州、合肥等城市；在履约项目有序推进，多个项目上半年先后获得国际国家级奖项。

　　行业发展逻辑正发生系统性变化。但财务稳健、布局优化、用心经营的企业依然能够赢得市场与客户，这一根本路基不变。在激烈的竞争中不断胜出，它始终是助力企业穿越周期，实现可持续发展的不二法宝。

　　谈及下半年的计划，招商蛇口管理层表示，将继续锚定行业“五强”目标，坚定“四三二一”战略定力，时刻保持紧迫感，向市场要效益，向管理要效率，在新形势中寻找结构性机会，开拓进取，谋求企业的长远发展。对于开发业务，以销定投精准拿地；精研客户需求深挖产品特色，精进产品迭代与展示，以更具优势的产品力提升品牌美誉度；强化项目开发全周期品质管控，保证基本盘持续稳健。对于资产运营业务，将围绕“提质量、调结构”持续提升经营绩效，集中商业打造差异化竞争优势，力争完美开业；产园业务强化园区运营精益管控和产业生态圈打造，创新服务模式；深化产融协同，完成租赁住房REIT发行，并持续向公司的商业、写字楼、产业园、租赁住房REITs平台注入培育成熟项目，释放持有资产价值。对于城市服务业务，物业管理持续做强服务、做优平台，提升细分业态竞争力；围绕客户服务触点优化服务体验，强化服务品质监督；完善中高端物业服务体系，积极开展增值业务试点创新；探索实现“物业+康养”融合发展破局。会展业务加快优质轻资产拓展，代建业务扩大规模，优化商业经营模式，实现经营提速。