三问房屋养老金

　　近日，关于房屋养老金的话题冲上热搜，引起社会关注。8月26日晚，就大家关心的问题，住房城乡建设部相关司局负责人作出回应。此外，业内多位专家建议，公共账户资金来源要立足小区“更安全”和“更增值”的角度获得社会资金导入。通过房屋养老金制度，本身可以带动小区安全性提高和增值空间增大，其背后完全可以产生积极正向的现金流，以更好支撑此类账户的建立。

　　为何要建立房屋养老金制度

　　当前，房地产市场步入存量时代，房屋维护和管理成为焦点。8月26日晚，住房城乡建设部相关司局负责人表示，建立房屋养老金制度，是进入城市更新时期后，努力解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础，又管长远。住房城乡建设部在部分城市开展房屋养老金制度试点，目前各有关城市正在积极探索。

　　住房城乡建设部相关司局负责人表示，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。

　　在8月23日国新办举行的新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国明确表示，房屋养老金制度里的个人账户，通过缴纳住宅专项维修资金，已经建立起来了。试点的重点是政府把公共账户建立起来。

　　“之所以政府要把公共账户建立起来，也是因为个人账户不够用了。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，面对即将到来的房屋“老龄化”，目前的物业维修基金，不管是规模还是“归集—提取—使用”的机制，都无法应对2040年80%的房屋将进入中老年阶段需要的大体量资金支持。

　　对于李宇嘉提到的物业维修基金机制问题，北京商报记者了解发现，目前，维修基金在使用时存在动用住宅专项维修资金要求2/3以上业主参加、过半数同意等诸多问题。同时，受程序漫长、申请动用程序繁琐等因素影响，当前住宅专项维修资金的提取率较低。

　　而根据目前的改革，实际上是统一在房地产发展新模式和房屋全生命周期管理体系，对存量小区等房屋进行全方位管理的资金支持。从而有效解决物业维修基金不足或提取时无钱可用等问题，需要用的时候立马就用。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪同样表示，当下住房维修及安全管理，最大的问题是“钱不够”，从老旧房屋体检，到出现问题后的维修，现有资金池不能满足日增的安全管理需求，住宅维修基金制度需要升级，如今政策提及的房屋养老金，目的便是为保障房屋安全进行制度性“兜底”。

　　公共账户资金从哪来

　　住房城乡建设部相关司局负责人表示，公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

　　事实上，房屋养老金并不是被首次提及，早在2022年住房城乡建设部就已经提出了要建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度。目前，上海等22个城市已经开始进行试点。

　　除上述渠道外，市场化探索也必不可少。易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前地方政府在财政压力下，要确保公共账户账款的充足，其实需要有三个原则：量力而行循序渐进，要基于财政压力和一些重要资金来源的压力，有序规划时间表。对于公共账户的建立和资金的注入，是需要一个持续性的时间的，而不是简单地注资。即需要有一些持续循环的账户管理思路。此外，要立足小区“更安全”和“更增值”的角度获得社会资金导入。通过房屋养老金制度，本身可以带动小区安全性提高和增值空间增大，其背后完全可以产生积极正向的现金流，以更好支撑此类账户的建立。

　　严跃进称，客观上要求一些急难愁盼和风险较大的小区率先改革和试点，不断探索出“财政支持加上市场化探索”之路。

　　“住房城乡建设部提出试点的重点就是把公共账户建立起来，而公共账户的资金来源也成为各界关注的重点，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等或是重要探索方向。”中指研究院市场研究总监陈文静解读称。

　　李宇嘉也建议称，房屋养老金制度应该囊括商业性房屋养老金，包括房屋安全保险以及商业性房屋养老金。对于商业性房屋养老金，期待商业银行能创新金融业务，从按揭投放为主转到金融支持房屋运维为主，基于老旧小区改造探索出可持续的模式。

　　用在哪些方面

　　针对房屋养老金用在哪些方面，住房城乡建设部相关司局负责人表示，房屋养老金个人账户和公共账户资金共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。

　　房地产的问题更加错综复杂，最近几年的一些问题，如燃气管道爆炸等事件，已经不是简单的物业维修的概念。又比如说停车库被水淹的事件，其具有偶发性但具有强破坏性，和传统的房屋漏水等问题是完全不同的。对于此类问题需要有比较系统和全面的资金支持，建立包括房屋养老金等在内的制度。

　　资金筹集是其中一个环节的过程，而如何使用也是后续要积极研究的一项重要工作。

　　小区维修基金够不够，谁说了算？如果不够怎么办，小区业主怎么决策？此类问题涉及资金使用的内容。严跃进称，随着房屋养老金制度的建立，实际上物业管理模式、业委会治理模式等都会发生系统的变化。这期间将会和智慧小区、房屋安全定期评估制度等进行系统结合，同时也会落实资金全程监测制度。

　　同样关键的还有资金退出机制。在严跃进看来，“房屋养老金是否可以提取”是个开放的问题。目前主要是资金筹集工作，所以谈“提取”，其实还没上升到很迫切的阶段，只能作为一个待定的工作任务。后续完全可以探索“有进有出”的模式，本身也应该符合“资金筹集—资金使用—资金退出”等模式，也可以参照住房公积金管理的模式。关键是资金后续应该有增值运作的模式，比如说明确此类资金和购买国债、购买保租房REITs产品等结合。