境外债务重组有进展 佳兆业危机尚悬

　　佳兆业境外债务重组取得最新进展。8月20日，佳兆业集团发布公告称，其与债权人小组订立重组支持协议，有关债权分别占佳兆业范围内债务未偿还本金总额的34%以上及瑞景范围内债务未偿还本金总额的36%以上。对此，有业内人士表示，鉴于佳兆业已面临清盘呈请，若能成功推进债务重组进程，则有很大概率摆脱清盘的危机。当前只是佳兆业迈出的积极一步，但能否避免清盘尚存在诸多不确定性。

　　新债换旧债

　　去年10月，佳兆业发布有关债务重组公告，已就境外债务向债权人小组提呈初步指示性重组方案，公司与集团发行的本金总额约为123亿美元的优先票据及其他境外债务的若干持有人及其财务顾问和法律顾问进行沟通与建设性接洽，以推动经双方同意的境外债务重组方案的制定。不过，当时对于佳兆业提案包含的某些条款，债权人小组表示并未给予支持。

　　根据最新披露的境外债务重组进展，计划债权人的重组代价将包括：六档以美元计价的优先票据以及八档可转换为公司新股份的以美元计价的强制可转换债券，将根据佳兆业计划债权人有权索偿额或瑞景计划债权人有权索偿额在每个计划下按比例分配予各计划债权人。

　　据公告，新票据的到期日介于2027年12月28日至2032年12月28日之间，现金利率介于每年5%至6.25%；强制可转换债券的到期日将介于2025年12月31日至2032年12月31日，不计息。

　　此外，佳兆业还发布供股、现金清偿、管理层激励计划、附属公司担保人及弹性担保人等多项内容。例如在供股方面，佳兆业在公告中披露，为促进资产负债表去杠杆化及增强流动性，在遵守适用法律及上市规则要求的前提下，佳兆业可能在重组生效日期之前或之后进行一次或多次供股。其中，保荐人(郭英成及/或郭英智)将通过出资人民币1.15亿元的股东贷款参与供股。

　　佳兆业方面表示，重组后将为公司提供长期恢复空间，以保持业务稳定；提供足够的财务灵活性，以实现可持续的资本结构及提升资产净值；保护所有利益相关方的权利及权益，并为所有利益相关方争取价值最大化。

　　易居房地产研究院副院长严跃进分析称，最新披露的境外债务重组方案，核心策略还是在于新债换旧债，以优先票据和强制可转换债券等方式，来争取债权人的支持。鉴于佳兆业目前已面临清盘呈请，若能成功推进债务重组进程，则有很大概率摆脱清盘的危机。当前只是佳兆业迈出的积极一步，但能否避免清盘尚存在诸多不确定性。

　　境外债风险尚未出清

　　8月12日，佳兆业发布公告称，清盘呈请聆讯延后至9月9日。佳兆业也在公告中表示，重组的成功需要广泛的支持，公司促请未签署重组支持协议的所有佳兆业范围内债务及瑞景范围内债务持有人尽快加入重组支持协议。

　　2021年12月，佳兆业官宣债务违约。当时公告披露，其所发行并于新交所上市的本金4亿美元，利息为6.5%的优先票据已于2021年12月7日到期，佳兆业未于当日支付本金及1292.78万美元的应付利息。除了出现一笔本金违约之外，佳兆业尚有若干优先票据产生的利息已过支付宽限期，佳兆业也并未到期兑付，累计优先票据的未偿还本金总额约为117.8亿美元。

　　债务违约发布后，也对佳兆业的日常运营产生了影响。2023年，佳兆业实现营业收入261.59亿元，同比增长3%；毛利约16.99亿元，同比减少49.9%，年内毛利率为6.5%；2023年度亏损高达197.02亿元，同比增长51.4%。

　　负债方面，截至2023年末，佳兆业的总借款约为1336.24亿元，其中约1170.52亿元须按要求或于一年内偿还，约18.37亿元须于一年至两年内偿还。

　　同时，佳兆业在境外也面临投资人的清盘呈请。去年7月，佳兆业发布公告称，布洛德峰投资顾问有限公司针对公司向香港高等法院提出清盘呈请，指控其未偿还1.7亿元的公司债券。目前该清盘呈请聆讯已进一步延后至2024年9月9日。

　　另根据天眼查提供的法律诉讼信息，截至8月20日，佳兆业集团(深圳)有限公司有120余条被执行人记录，累计被执行总金额达292.57亿元；佳兆业集团有限公司共有9条被执行人记录，累计被执行总金额达929.18万元。

　　近期，在房企境外债融资持续低迷的情况下，极个别出险民营房企依旧成功获得再融资。不过，有业内人士认为，目前海外成功融资的案例大多是优质项目或实力雄厚的企业，并不能因为出现单个成功案例，便认为房企海外融资开始回暖。

　　中指研究院企业研究总监刘水表示，今年以来中梁、奥园等房企采用完成债务重组，成功暂缓短期偿债压力，但尚未完成境外债重组的房企数量众多，积累了很大的偿债压力。短期内，销售市场尚在筑底复苏中，境外债风险尚未出清，境外债发行仍将向少数优质房企开放，整体回暖尚待时日。