运用“高评高贷”协助申请信用贷 楼市乍现“零首付”购房灰色操作

　　“8月初刚出的政策，楼盘为了冲销量，准备了几百万元资金专门给业主补贴首付款。广州首套房首付最低15%，但现在您只要付2万元定金，就能拿下这套总价约150万元的现房。”广州地区房产中介小徐向记者热情地介绍。

　　中国证券报记者近期调研发现，本轮0首付购房的操作模式主要有：“高评高贷”即开发商或房产中介虚增房产售价，使购房合同价格高于实际成交价格，从银行获得额外贷款来支付首付款；与金融机构合作，替客户申请信用贷作为首付款，实现“自己不掏一分钱就买房”。

　　实际上，0首付购房背后暗藏多重风险，给购房者、贷款银行以及整个房地产市场都会带来负面影响，购房者或面临经济损失和法律风险等问题。7月底以来多地监管部门已火速出手，向房地产开发商、房地产中介等机构发出警告。

　　“零首付”购房现江湖

　　中国证券报记者调研发现，广州、江苏、河南等地低首付甚至0首付购房现象卷土重来。

　　在小红书等社交平台，不少房地产中介以购房者口吻，发布“0首付拿下人生第一套房”等类似帖子来吸引流量，引发评论区热烈讨论。当记者私聊询问如何操作时，他们会亮明房地产中介的身份，转至其他平台向记者详细介绍0首付购房方案。

　　小徐便是其中一员，他告诉记者能够实现0首付购房的关键是利用楼盘备案价与实际成交价的价差，但只有部分楼盘能做，主要是民营房企推出的部分楼盘。

　　“国企、央企性质的房企，即便有剩下的楼盘，也不会想这些方法。但民营房企比较在意，制度也相对灵活，所以这些方法能行得通。”小徐说。

　　谈及具体操作方法，小徐向记者举例，位于广州黄埔区某楼盘备案价为1.7万元/平方米，成交价在1.2万元/平方米。根据广州地区政策，首付比例需在15%以上，也就是说客户可向银行借贷总房款的85%。开发商会与银行合作，按照备案价做一份购房合同，并以该价格向银行贷款，多贷出的资金由开发商打给客户作为首付款。

　　“这套房子85平方米，合同注明的房子总价为145万元，实际上这套房子卖102万元。以85%的比例向银行贷款123万元，多贷出来的21万元，开发商会直接打给您。您带着这笔钱来付房子首付，真正实现‘不掏一分钱’就买房。”小徐说。

　　开发商或房地产中介通过虚增房产售价，使得购房合同价格高于实际成交价格，从而可以从银行获得额外贷款来支付首付款，本质上属于“高评高贷”，相关房地产中介并不会公开打出0首付购房广告，而是以内部熟人介绍等隐蔽方式获客。

　　除了一手房，记者调研发现二手房市场也存在类似情况。记者日前收到广州二手房中介小唐的销售信息：“业主急于出售，同意配合把评估价做高，可以从银行贷出更多钱。不用自己付首付，直接供楼就可以，付完首付还有剩余资金做生意、创业。”当记者追问时，小唐表示，由于二手房有税费，除了首付款，客户仍需准备一些资金。

　　除了“高评高贷”模式，在调研过程中，也有其他地区房地产中介向记者介绍申请所谓“首付贷”来压低首付款金额，实现低首付或0首付购房。

　　“比方说，总价100万元的房子，首付15万元，我们与金融机构合作，帮您申请两笔贷款。一笔是10-15万元的信用贷款，作为首付款；另一笔是正常房贷。信用贷的借款年限短，只能贷3-5年。这样操作下来，客户每个月还款压力会大一些。”郑州地区房地产中介小吴告诉记者。

　　背后风险重重

　　无论是“高评高贷”骗取银行更多贷款以实现0首付购房，还是申请信用贷款作为首付款，都属于违规行为。

　　北京德和衡律师事务所联席执行主任、商事与金融争议解决部主任裴虹博在接受记者采访时表示，上述行为违反了相关房地产金融政策，会给购房者带来经济损失和法律风险。

　　裴虹博说，《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》等文件明确要求，房地产开发企业、房地产中介机构不得违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

　　国家金融与发展实验室特聘研究员任涛认为，0首付购房会让购房者、商业银行以及整个房地产市场都受到风险波及。0首付购房不仅不能从根本上解决购房者短期资金短缺问题，还会让购房者多头负债、过度负债，加剧了债务压力。

　　业内资深人士向记者表示，借助高评房屋价格等违规行为实现0首付购房，不仅会增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担，并且属于“骗贷”行为，如果银行在审批环节发现异常将不会批准贷款，并对购房者个人信用造成负面影响。

　　同时，0首付购房涉及的部分违规操作行为，无法在网签合同中明确约定，得不到法律保护。若房地产开发企业无法兑现承诺，银行也不能完成贷款审批手续，将会给购房者造成经济损失，购房者很难依法追责索赔。

　　招联首席研究员董希淼表示，房产抵押是银行风险防控的手段，虚高的房产价格使得银行风险防控能力大大削弱。任涛认为，0首付购房会虚增购房者的资金实力，增加银行的放贷风险。

　　对于银行等金融机构而言，0首付购房增加了贷款违约风险。由于购房者没有投入自有资金，一旦遇到经济困难或房价下跌等情况，购房者可能更容易放弃还款，导致银行不良贷款率上升。

　　此外，任涛表示，0首付购房本身存在虚假宣传、扰乱市场等问题，很容易导致房地产中介、开发商与银行密谋合作，引发恶性竞争，破坏市场秩序。“该现象反映出房地产的销售压力，开发商与房地产中介为增加交易量形成灰色生意链，不利于行业健康发展。”某房地产业内资深人士说。

　　多方合力规范行业发展

　　在裴虹博看来，为防范0首付购房现象所带来的多重风险，需多方合力促进行业发展。首先，政府应加强对房地产市场的监管，加大对违法违规行为的处罚力度。其次，金融机构应严格落实相关政策，不得为购房者提供违规的贷款支持。此外，购房者应增强风险意识，理性购房，避免陷入高风险的贷款陷阱。

　　针对近期0首付、低首付购房重出江湖的现象，7月底以来，多地监管部门已经出手，向公众提示相关风险，并向房地产开发商、房地产中介等机构发出警告。

　　郑州市住房保障和房地产管理局发布的《关于“0首付”购房风险警示》明确，该局严正警告各房地产开发企业、各房地产中介机构要依法依规开展经营活动，对存在违规开展0首付销售商品房的房地产开发企业、房地产中介机构，将依法依规予以严肃处理，情节严重的，移交有关部门依法给予罚款。同时，将其违法违规行为计入信用档案，向社会公示。

　　广西南宁市住房和城乡建设局表示，0首付购房方式存在风险和不确定性，并非一种可持续的购房方式。该市将基于市场变化、市场形势研判、实施效果评估及金融风险防范等角度综合考虑，继续研究优化住房首付的相关政策，在保障房地产市场和金融市场平稳健康发展的情况下适时出台优化政策。

　　董希淼表示，0首付涉及的“高评高贷”中的“评”“贷”都在银行，银行等金融机构自身应加强把关，对房产交易合同里房价的真实性进行审查，尤其应对房产交易价格高于该区域市场价的贷款案例保持警惕。

　　任涛同样认为，银行要加强内部管理，加大对贷款项目的审查力度，高度关注抵押项目评估价格的合理性与购房者资金实力的匹配度，防范可能的信贷风险。此外，他建议，加大对房地产中介与开发商的规范与监管力度，避免其通过0首付等方式违规去库存，将风险转嫁给购房者与银行。

　　专家提醒，在面对0首付、低首付、首付分期和变相首付垫资行为的诱惑时，购房者需保持冷静，根据自身情况量力而行。