刷新楼面单价最高纪录 绿城补仓上海地块

　　13.1万元/平方米，国内土地出让单价纪录被打破。8月7日，上海2024年第四轮土拍正式开拍，徐汇区斜土街道xh128D-07地块起始楼面价达10.1万元/平方米，成为此次土拍的最大焦点。最终，该地块由绿城在摇号阶段以48.048亿元价格摘得，溢价率达30%，楼面价13.1万元/平方米。时隔八年，上海再次刷新国内地块楼面价的纪录。业内人士认为，在当前土地市场形势下，高单价地块的出现具有非常强的信号意义，也体现了更多购地资本关注优质城市和优质市场，对于增强房地产和重点城市的信心具有积极作用。

　　楼面价13.1万元/平方米

　　8月7日下午，备受瞩目的徐汇区斜土街道xh128D-07地块开启了激烈的争夺战。

　　该地块共吸引保利、招商+徐汇城投、中海+西岸集团、华润、绿城、越秀+象屿、宸嘉等7家竞买人参拍。在经过72轮竞价后，地块触达地价上限进入摇号环节，招商+徐汇城投、中海+西岸集团、绿城、宸嘉4家竞买人参与摇号，最终由绿城以总价48.048亿元摇号摘得，溢价率30%，成交楼面价高达13.1万元/平方米，一举刷新上海涉宅地单价纪录，也刷新了全国涉宅地最高单价。

　　地块打破了2016年融信中国在上海拍出的国内最贵纪录。当时17家房企激烈竞争，经过426轮举牌，融信中国以110.1亿元总价、楼面价10万元/平方米、溢价率139%竞得，是当时国内土地成交史上单价最贵的项目。

　　从地理位置上来看，徐汇区斜土街道xh128D-07地块，位于徐汇滨江，紧邻西岸金融城，地块北面为汇元玺，开盘均价为13.4万元/平方米，南面为香港置地·启元，开盘均价17.8万元/平方米，东侧为御江廷，开盘均价为13.12万元/平方米。并且，汇元玺及香港置地·启元两楼盘均已售罄。

　　同时，该地块紧邻4、12号线大木桥路站，是双地铁交会的黄金地段，距离黄浦滨江仅有500米，加之当前区域内新房市场供不应求，尤其是高品质房源稀缺，地块答疑纪要显示，地块周边已无宅地出让计划，也使得该地块成为市场竞相追逐的焦点。

　　中指研究院土地市场负责人张凯表示，该地块周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了市重点小学上海市民办盛大花园小学、市重点中学南洋中学、三甲医院复旦大学附属中山医院东院区、购物中心黄浦绿地缤纷(海外滩)等生活配套，周边有报业花园、13+1艺术家谱系研究回顾展第一季等100个公园景点。

　　30%封顶

　　每一轮楼市反弹，都是从一线城市开始，高单价地块的出现，不但表明了房企的积极性，也为市场注入信心。

　　在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，该地块为全国住宅用地最高地价项目，在当前土地市场形势下，高单价地块的出现具有非常强的信号意义，也体现了更多购地资本关注优质城市和优质市场，对于增强房地产和重点城市的信心具有积极的作用。

　　今年6月，上海取消了住宅用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，重回“价高者得”。新政后首轮土拍，杨浦的两宗宅地溢价率分别为21.18%和17.12%，均突破了原先的10%上限。

　　但据了解，市场热度较高的特定区域地块，在出让前仍需采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，以引导理性竞价。故此，徐汇区斜土街道地块成为新政后首个设置宽幅限价的宅地，溢价率封顶30%。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，对于房企而言，一方面，相比无上限，该地块设定溢价率30%也是将拿地总价锁定在一定的范围内，对企业资金成本的投入比较友好；另一方面，相比之前10%的限制，提高至30%后，也是给予了房企一定的高利润预期。对于购房者而言，高溢价率可能会引发购房者的房价预期上涨，促进购房需求提前释放。

　　“上海基于一城一策的考虑，对于重点地块会有不同的定价要求。”严跃进表示，这进一步说明从稳定房价的角度，既保障了地块未来的开发空间，也防范未来售价过高所产生的风险问题。

　　绿城溢价补仓

　　在上海第四轮土拍中，绿城除了斩获最热门的徐汇区斜土街道xh128D—07地块外，还经过24轮竞价，以12亿元收获虹口区江湾镇街道HK0017—18、HK0017—21、HK0018—31地块，溢价率为6.48%，成为此次土拍的最大赢家。

　　据悉，虹口区江湾镇街道地块出让面积10159.96平方米，综合容积率2.44，建筑面积24772平方米。起价11.27亿元，楼面价约4.84万元/平方米。地块直线距离3号线江湾镇路站约600米，周边有平溪商业广场、第四人民医院等商业医疗配套。

　　公开资料显示，绿城在上海的销售业绩一直保持在较高水平。例如，在2024年1—7月，绿城的权益销售金额在上海房企中位列第三，仅次于中海地产和华润置地。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，绿城在上海的多个高端住宅项目都取得了不错的销售成绩。市场积极的反馈也使得绿城在此次上海土拍中再次重金押注，连摘两块优质地块。此次徐汇区斜土街道xh128D-07地块，技术上不设定中小套型比例，“豪”的基因已经锁定。“更重要的，当下分化依旧严重，只有重点地块可以获得重点投入。市场对特定区域和楼盘的热捧，也促使房企调整拿地节奏。”卢文曦称。

　　从成交结果也可以看到这一趋势。上海第四轮土拍共5宗地块出让，除绿城溢价斩获2宗地块外，其余地块均为底价成交。

　　合硕机构首席分析师郭毅指出，优质地块的入市，有利于在优化增量的基础之上，满足一部分的购房需求，其次，也有助于通过高品质住房的入市，带动大家对市场信心的提升。