万通地产转型迷途：高管持续动荡 现金流面临考验

　　万通地产(600246.SH)的人事动荡仍在持续。

　　日前，万通地产公告称，王炜鹏因工作原因申请辞去公司董事会秘书一职，该职务由周茜莉接任。这是继半个月前，江泓毅辞去公司董事长及总经理职务、冯冠豪辞去董事一职后，万通地产再次发生高管变动。

　　而高管层不甚稳定的背后，是该公司不断下滑的营业收入。财报数据显示，万通地产2019年前三季度营业收入7.11亿元，同比下降74.6%。

　　“在冯仑走之前，万通其实就已经开始走下坡路了。冯仑离开之后，万通地产业务萎缩，其它转型业务包括商业地产、资管业务、新能源业务等，在实施过程中都不太顺利，造成业绩停滞、现金流承压，甚至在2019年不得不依靠引入投资者以及出售旗下资产来回笼资金。”一位熟悉万通地产的人士告诉财联社记者。

　　管理层“大换血”

　　在王炜鹏辞职前，万通地产的董事会及管理层已经在近期进行了大幅调整。

　　董事会方面，王忆会、吴丹毛将担任公司董事，其中王忆会为万通地产实控人；管理层方面，聘任张家静为首席执行官，张子超为首席战略投资官、高级副总裁，李洋为副总裁。

　　“万通地产的高管团队频繁变动，应该是大股东对公司战略方向发生了重大调整，当然与其业绩欠佳也有一定关系。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者。

　　目前万通地产的主要业务包括地产开发、商业自持和资管三大板块，但在房地产开发方面，其业务正在逐步萎缩。

　　2019年前三季度，万通地产无新增土地储备，无新开工及竣工面积。此外，其货币资金以及存货余额也在逐步下降。截至2019年9月30日，公司货币资金余额为23.08亿元，同比下降14.36%；存货余额为42.24亿元，同比下降6.18%。

　　“近年来万通地产逐步退出开发业务，自持业务逐渐成为其业务重心和主要收入来源。”东北证券分析师张云凯表示。

　　据悉，万通地产主要的自持商业物业位于天津、北京及上海，但其出租率相对较低，2019年上半年其房屋租赁收入为1.24亿元，占营收比例为26.9%。

　　除了营收下滑，近日上交所下发的问询函中提到，2019年前9月，万通地产经营活动现金净流出6.42亿元，同比下降333.38%；长期借款23.63亿元，同比增加45.07%，偿债能力承压。

　　对此，万通方面表示，近年来公司有息负债规模持续下降，目前现金流充足。截至2019年9月30日，有息负债规模为25.64亿元，同比下降19.4%。

　　“万通地产在‘后冯仑时代’就一直处于战略转型和业务重组之中，但是转型和重组一直不太顺利，导致了业务层面的茫然失措，业绩也就很难保证。”柏文喜说。

　　1月15日，万通地产公告称，预计2019年实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比增加68%至100%，为5.5亿元至6.5亿元。

　　“净利润上升主要因为万通地产出售股权以及处置非流动资产，但这不是长久之计，如果想要持续保持利润上升，需要在自身业务上发力。”一位研究机构的高层告诉记者。

　　转型不及预期

　　业绩持续低迷，在万通地产的股价上有较为明显的反应。

　　2017年1月11日，万通地产股价为6.21元/股，而在2019年1月4日，其股价跌至近三年最低点3.16元/股。直到2019年2月万通地产8.2亿元向普洛斯转让10%股权后，其股价才开始回温。

　　值得关注的是，万通地产在近日提出回购股份计划，其计划用自有资金通过集中竞价交易方式回购公司部分股份，用于员工持股计划或股权激励。回购资金总额不低于2.5亿元、不超过5亿元，拟回购股份价格不超过6.58元/股。

　　回购股份对万通地产的股价带来一定提振作用。12月24日其股价为4.5元/股左右，到2020年1月10日涨至6.07元/股，不过随后股价有所回落，1月17日报收5.57元/股。

　　“这种金额的回购只是短时间对股价构成支撑，未来还是要看公司自身经营以及业绩，如果未来业绩仍未好转，造成市场看空预期，长期来看企业的股价仍存在风险。”一位房地产研究机构分析师向财联社记者表示。

　　此外，万通地产日前公告称，拟参与投资珠海金镒铭股权投资基金合伙企业，万通作为有限合伙人，以自有资金认缴出资1亿元。

　　不过，此举引来了上交所的问询函，上交所对于基金实际投资金额、投资项目及计划、投后管理、退出方式、是否影响公司财务等方面进行了问询。

　　对此，万通地产回应，预期基金规模为30亿元，募集期截至2020年6月30日，目前基金处于后续募集期，尚未完成募集。基金在选择投资项目时，主要选择消费升级和产业升级领域具有投资价值和发展潜力的未上市企业进行股权投资。

　　“从万通地产的经营来看，其转型不及预期，尤其近些年其业绩一直没有找到突破口，对于未来发展而言压力会比较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。