金隅集团52亿拍得盘古大观“龙首” 经营现金流连续两年为负

　　北京新地标建筑盘古大观“龙首”被金隅集团(601992)51.87亿元纳入麾下。

　　日前，北京市朝阳区北四环中路27号院5号楼被上海银行股份有限公司北京分行申请司法拍卖，评估价为74.03亿元，起拍价为51.82亿元，加价幅度为500万元，竞拍保证金10亿元。经过两轮竞价，北京钰珵置业有限公司以51.87亿元竞价成功，较起拍价高出500万元。

　　长江商报记者了解到，北京钰珵置业有限公司为北京金隅集团全资孙公司。金隅集团上市十年10年其业绩增速十分迅速。年报数据显示，2018年金隅集团实现营业收入831.17亿元，同比增加30.53%，2008年时仅88.8亿元；营业利润为65.69亿元，归属于母公司净利润32.6亿元，同比增加14.94%。资产总额从2008年底的257.8亿元增长到2018年底的2682.8亿元。可以看到，此次收购“龙首”，花掉了去年近一年营业利润。

　　值得注意的是，近两年，金隅集团现金流连续为负，2017年—2018年的经营现金流的分别为：-118.55亿元、-50.43亿元。

　　资金紧张的同时，伴随着多笔债务集中到期，金隅集团计划通过外部融资缓解资金压力。截止到目前，金隅集团已发行三笔公司债、两笔超短期融资券以及一笔中期票据，合计融资金额90亿元。

　　51.87亿竞得盘古大观“龙首”

　　8月20日，金隅集团发布公告称，公司下属全资子公司北京钰珵置业有限公司(下称“钰珵置业”)参与公开竞拍。拍卖标的为北京市朝阳区北四环中路27号院5号楼，评估价为74.03亿元，起拍价为51.82亿元，加价幅度为500万元，竞拍保证金10亿元。经过两轮竞价，钰珵置业以51.87亿元竞价成功。

　　值得一提的是，本次竞得的5号楼，与紧随其后4栋建筑由南至北一线排开，形似长龙，名为盘古大观，总建筑面积42万平方米，该建筑群与鸟巢、水立方、奥体中心等奥运场馆紧邻，地理位置优越，是北京的知名地标，也是北京盘古氏投资有限公司的重要资产之一。

　　5号楼是其中最高的一栋，形似龙首，地上39层，地下5层，总建筑面积约13.94万平方米，房屋用途为写字楼，土地性质为国有出让，证载剩余可使用年限约为37年，目前带有租约。

　　根据法院方面披露的信息，该栋楼产权单位为北京盘古氏投资有限公司。该写字楼将被整栋首次拍卖，参考价为74.03亿元，起拍价在参考价基础上打了7折，为51.82亿元，参与本次拍卖需要交纳保证金10亿。标的物的房屋性质为商品房，于2013年建成，包含地下5层、地上39层。

　　值得注意的是，去年盘古大观的40多套公寓和19套办公地产曾被拿出进行批量法拍，最终因无人举牌而流拍。

　　一位财经评论人对长江商报记者表示，对于此类项目来说，本身牵涉较多的股权问题，所以接盘企业也不多，项目的交易价格也是被压低的。另外从实际情况看，当前地产企业的资金面是收紧的，动辄50多个亿的项目收购成本，一般企业也难以承受。所以对于金隅来说，此类收购的性价比还是比较高的，或者说成本可控的，但未来需要防范项目中间的一些股权瑕疵等问题。

　　经营现金流多年为负

　　北京金隅集团是北京市知名国企，涵盖房地产开发、物业投资及管理、水泥及预拌混凝土、新型建材与商贸物流等板块，在北京及天津持有的高档写字楼、商业、产业园区等投资物业面积约135万平方米，其中在北京核心区的高档投资性物业约72万平方米。

　　对于本次接盘盘龙大观“龙首”金隅集团称，物业投资与管理是公司的主业之一，本次竞得标的资产符合公司的发展战略，有利于提升公司物业投资与管理板块的竞争优势，具有合理的商业价值，符合公司及股东的整体利益。

　　金隅集团同时强调，本次竞拍所涉资金全部为公司自有资金，不会对公司现金流和正常生产经营造成不利影响。

　　不过，长江商报记者注意到，上市十年以来，金隅集团现金流连续多年为负，2014年—2018年的经营现金流的分别为：-61.56亿元、-6.53亿元、35.04亿元、-118.55亿元、-50.43亿元。

　　此前，有投资者询问金隅集团，“看到公司上市10年以来的经营现金流净额一直为负数，累计的经营流净额已经为-200亿以上。请问公司的经营状况出了什么问题，为何一直没有出现稳定为正的现金流？公司是否面临破产的风险？”

　　金隅集团回复称，“公司上市十年来，经营活动产生的现金流并非始终为负，近两年确实是负的。这跟公司业务构成有一定关系。近两年来，一方面公司并购重组较多，另一方面为保证房地产业务的持续稳定发展，增加了土地储备。”今年一季报显示，金隅集团货币资金由去年底的187.7亿元增至今年3月底的210亿元左右。

　　现金流紧张的同时，伴随着多笔债务集中到期，金隅集团计划通过外部融资缓解资金压力。截止到目前，金隅集团已发行三笔公司债、两笔超短期融资券以及一笔中期票据，合计融资金额90亿元。

　　具体来看，2月发布2019年度第一期超短期融资券，发行总额20亿。据了解，金隅集团本期短期融资券简称为“19 金隅 SCP001”，发行期限为216天，每张面值为人民币100元，按面值平价发行，票面利率为3.04%。

　　8月，金隅集团发行2019年度第二期中期票据，发行金额20亿元，发行期限5年，发行利率3.94%。根据披露，金隅集团本次融资所筹资金，将用于偿还8月18日—8月30日期间到期的招商银行、邮储银行、北京银行、中国银行4笔银行贷款，金额分别为6亿元、7亿元、3亿元、4亿元，合计20亿元。

　　根据募集说明书显示，截至本募集说明书签署之日，金隅集团及下属子公司待偿还公司债券173.69亿元(其中私募发行47亿元)，超短期融资券28亿元，一般中期票据105亿元，长期限含权中期票据180亿元，企业债0.39亿元，ABS24.09亿元，总计511.17亿元。

　　水泥业务贡献近半收入

　　从业绩来看，上市10年，其业绩增速十分迅速，据官网数据显示，金隅营业收入从2008年的88.8亿元增长到2018年的831.2亿元，资产总额从2008年底的257.8亿元增长到2018年底的2682.8亿元，净资产从2008年底的84.9亿元增长到2018年底的792.2亿元，利润总额从2008年的17.8亿元增长到2018年的64.5亿元，扣除非经常性损益后的净利润从2008年的4.8亿元增长到2018年的29亿元。

　　近日发布2019年上半年业绩预增公告，预计2019年上半年实现归属于上市公司股东的净利润为26亿—31亿元之间，同比增加约8%—29%。金隅集团表示，2019年主要经济目标实现销售收入850亿元。

　　公告披露，2018年，金隅集团主营业务收入为823.97亿元；利润总额为64.45亿元，增加58.85%；净利润为42.81亿元，同比增加45.12%，归属于母公司净利润为32.60亿元，同比增加14.94%。

　　具体到细分业务，2018年金隅集团水泥板块收入391.2亿元，占总收入的比例为47.48%；房地产开发、建材板块收入分别为221.46亿元和198.13亿元，占总收入的比例分别为26.88%和24.05%。在金隅集团主营业务板块中，物业投资及管理收入仅为42.3亿元，居末位。

　　可以看到，水泥业务几乎为金隅集团贡献了近半收入。不过，为解决与冀东水泥的同业竞争等问题，金隅集团计划将其全部剥离。

　　今年1月9日，金隅集团发布公告称，公司拟将水泥等业务相关资产，通过增资合资公司及现金出售两种方式注入冀东水泥。交易完成后，金隅集团与冀东水泥之间的同业竞争问题将得到彻底解决，金隅集团的水泥业务板块将由冀东水泥来统一进行经营管理。