中交地产上半年净利预降83% 资产负债率三连升

　　欲重回“央企前二”的中交地产(000736.SZ)，7月14日，发布2019年上半年业绩预告。数据显示，2019年上半年，公司预计归属上市公司股东的净利润约9200万元，同比下降83.01%。

　　截至2018年12月31日，中交地产总资产402.30亿元，较上年末增长17.00%，但归属于上市公司股东的净资产22.85 亿元，较上年末少20.52%。

　　此外，长江商报记者梳理发现，近年中交地产资产负债率逐步提升，超过80%的行业警戒线。2016—2018年的资产负债率分别为82.52%、88.56%，89.48%。

　　易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，净利润大幅减少，说明企业在资源整合中，效率是不高的。中交地产这两年整合了较多的内部和外部地产资源，其精力多花在这些阶段。再加上整合地产业务的时候，正是房地产行业持续降温的时候，这也会对其业绩带来冲击。

　　上半年净利润同比预降超八成

　　近日，中交地产发布2019年上半年业绩预告。数据显示，2019年上半年，公司预计归属上市公司股东的净利润约9200万元，同比下降83.01%。去年同期为3.03亿元。

　　对于净利润的下降，中交地产表示，其一，上半年房屋交付面积较上年同期减少，导致结转的利润减少。其二，上年同期公司全资子公司北京联合置业有限公司非同一控制下企业合并中交石家庄房地产开发有限公司，确认投资收益2.36亿元，今年上半年无同类业务。

　　中交集团的中交地产，近年加速整合扩规模，2018年新进入杭州、东莞、石家庄和青岛等济较为发达城市，总计进入城市达22个。

　　但其业绩与同类央企仍有差距。在整合重组失败的2016年，中交地产年营收约21亿元，净利润1186.73万元。2017年，因4月份托管中交置业等曲线重组，中交地产实现营业收入57.94亿元，净利润6.17亿元。2018年，中交地产销售额为148.77亿元，而同期，保利地产销售金额4048亿元，中海为3012亿港币，差距不言可喻。

　　截至2018年12月31日，中交地产总资产402.30亿元，较上年末增长17.00%，但归属于上市公司股东的净资产22.85 亿元，较上年末少20.52%。

　　事实上，2018年中交地产业绩并不差。2018年，中交实现实现营业收入89.5亿元，同比增长42.91%；实现利润总额15.42亿元，同比增长47.07%，实现归属于上市公司股东净利润8.1亿元，同比增长36.69%。

　　中交地产在2018年实现的签约销售金额为148亿元、回款金额161亿元。另外，中交共持有及参与房地产项目44个(包括并表项目和参股项目)，业务主要分布于长三角、珠三角、京津冀和西南城市群等区域，占地面积达到396.04万平方米，不过，这些数据在整个行业中并不显眼。

　　资产负债率三连升加速融资

　　在房企纷纷喊出降负债的环境下，中交地产近几年的负债率都不见回落。长江商报记者梳理发现，近年中交地产资产负债率逐步提升，超过80%的行业警戒线。2016—2018年的资产负债率分别为82.52%、88.56%，89.48%。

　　现金流方面，中交2018年经营性现金流量净额为57.9亿元、投资活动流量净额为净流出7685万、筹资活动流量净额为净流出46.9亿元，根据公告解释，2018年，中交在土地支付金项目获取等经营层面支出减少、通过收购等投资活动收入增加、以及偿还债务和进行资产收购等方面支出增加。

　　值得注意的是，应收账款和预付账款激增，2018年应收账款增加3640.54%，预付账款增加2239.92%，其他应收款增长327.65%。此外，政府补助从54万上升到2018年的3905万元，对非金融企业收取的资金占用费，从6863万元猛增至2.9亿元。

　　债务压力下，频繁融资。2018年中交融资规模达到143.22亿元，其中主要渠道为银行贷款和关联方借款，具体来看，2018年向银行贷款63.49亿元 ，期限为1.5-15年，利息4.99%-7.60% 。但向关联方的利息却比这高。2018年向关联方借款30.97亿元，期限为0.5-5年，利息5.60%-9.63%。它于母公司中交房地产集团有个约定，2018年借入款项不超过40亿元人民币，借款年利率不超过10%。

　　严跃进指出。从房企融资的角度看，近期压力较大，那么房企还是需要积极进行降价促销的。另外从产品品牌的角度看，中交需要在此类品牌打造上持续发力。另外其和绿城的关系还是很微妙，尤其是宋卫平离职一事，未来绿城的经营也是中交需要考虑的内容。比如说绿城后续项目运营出现各类维权等，往往购房者可能会把指责抛给中交。

　　今年初，中交地产出资8.6亿元收购中交集团持有的北京联合置业有限公司100%股权。联合置业控股、参股项目有4个，去年8月，中交地产公告称，中交房地产集团将收购合并中住地产，申请豁免要约收购义务在10月获得证监会核准。目前该合并已经完成，中交房地产集团成为中交地产的控股股东。2014年、2015年两次收购绿城中国股权。业内认为，近年接连的收并购或进一步推高债务压力。

　　人事变动频繁

　　中交地产近期发布了人事变动公告，公司董事会于2019年7月9日收到公司董事兼总裁耿忠强的书面辞职报告，由于工作变动原因，耿忠强申请辞去公司董事、董事会提名委员会委员、总裁职务。

　　中交地产表示，为确保公司生产经营活动的正常进行，在新任董事正式到任前，耿忠强将继续履行在董事会所担任职务的职责。资料显示，耿忠强于2018年12月12日上任，任职仅7个月。

　　在去年9月，中交地产董事会也进行了大换血，包括地产集团董事长孙国强、吴文德、曹舟南在内的6名董事集体卸任，董事长由中交投资有限公司原董事、总经理赵晖接任。

　　据了解，中交集团正在推进房地产板块重组整合工作，中交地产作为中交集团全面深化改革的试点单位，在满足相关法律法规以及监管机构规定的前提下，将推进所属房地产板块重组整合工作。这也是本次人事变动的主要原因。

　　事实上，近两三年来，整个中交系进入了人事调整密集期。2017年，中交地产高层人事变动超过18项，董事长、总经理、党委书记、董事、副总经理等重要职位均有变动。当年12月，中交地产原董事长吴文德辞去公司董事会所有职务。

　　大规模换血的背后是因为对房地产业务整合效果的不满，中交地产系希望迎头赶上中海、保利等地产龙头央企，其于2017年曾立下成为规模前二央企的“军令状”。