SOHO中国出售8项目回笼资金350亿 潘石屹转型无力净利六年缩水80%

　　7年过去了，曾表示“不卖资产”“不拿地开发”的潘石屹重回老本行，一边 “卖资产”，一边宣布重新拿地开发房地产。

　　6月28日，SOHO中国(00410.HK)召开物业销售推介会，SOHO中国透露，计划今年将推出部分在持物业进行销售，涉及上海、北京共计13个项目，资产总价值约78亿元。

　　长江商报记者粗略统计发现，SOHO中国在2014-2018年均有不同程度的销售动作，累计达8个项目，出售或将要出售的物业涉及资金超过350亿元。

　　事实上，自2012年，SOHO中国提出从“销售”向“自持”物业转型，其主要收入来源也从卖楼转为收租，逐渐剥离房地产业务的同时，营收逐年下降。

　　长江商报记者梳理发现，SOHO中国近十年来营收下降近5倍，2009年为75.29亿元，2018年为17.21亿元。值得注意的是，下一步SOHO中国打算集中在一线城市最繁华的地段拿地，部分资金还将用来还债。将目光重调回拿地开发，或许是因为SOHO 3Q的发展未达到其预期。

　　数据显示，2014年，SOHO中国租金收入达到4.24亿元；2018年，这一数值为17.35亿元。租金收入虽然实现了大幅度增长，但随着公司开发战略的收缩，公司整体的营业额和净利润出现下滑。2018年全年，SOHO中国实现营业额约17.21亿元，净利润约19.25亿元。这与其巅峰时期——2010年184.23亿元的营业收入、2012年105.85亿元的净利润相比，营业收入缩减了90%以上、净利润规模缩水了80%。

　　“转型后其实还是要关注资金方面的压力，因为实际上转型本身往往也带来了资金流的变化。如果不出售项目，那么资金压力会很大。而对于一些物业来说，抛售后进行资金回笼，本身也是一种很好的经营模式。”财经评论员严跃进向长江商报记者表示，营收净利润指标缩水，说明运作的周期很长、潜在的成本很高，这都会带来很多压力，也说明企业需要反思经营策略。

　　5年出售8个项目超350亿

　　近日，SOHO中国在北京举行物业销售推介会，宣布将分批出售部分自持物业，涉及金额约78亿元。第一批将推出5个项目，分别是北京的望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO以及上海的SOHO东海广场，SOHO中山广场，共有9个单独标的房源，面积约2万平米，预估总价约16亿。

　　“我们这次销售的房源一部分是自己留下舍不得卖的房子，另一部分是客户经营不好的退回来的房子。”潘石屹在发布会上说。

　　长江商报记者粗略统计发现，自SOHO中国转型自持以来，潘石屹在2014-2018年均有不同程度的销售动作，累计达8个项目，出售或将要出售的物业涉及资金超过350亿元。

　　具体以来看，2014年，公司以52.3亿元出售上海SOHO海伦广场和静安广场，30.5亿元出售凌空SOHO一半项目；2015年9月，将外滩地王股权转让给复星，对价84.93亿元；2016年7月，公司将SOHO世纪广场出售给国华人寿，对价32.97亿元；2017年6月，公司以35.73亿元出售虹口SOHO，50.08亿元出售凌空SOHO。

　　值得注意的是，在2018年3月举行的2017年业绩发布会上，潘石屹明确表示未来不再出售资产，到2019年6月，公司再次宣布将旗下13宗物业资产出售，预估总价值78亿元。

　　转型自持物业营收利润大幅缩水

　　SOHO中国成立于1995年，公司已发展成为北京、上海最大的办公楼开发商之一，开发总面积超过500万平米。2007年，SOHO中国登录港交所，公司实现营收70.44亿元，一度超过现在的龙头房企，2012年，公司实现营收153.05亿元，提出要在5年内超越万科的宏伟蓝图，成为彼时国内最引人瞩目的房企。

　　风头正足时，选择了转型，2012年，潘石屹宣布SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型，将战略重点放在租赁业务上，截至目前。共享办公业务SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业，目前在中国7个城市拥有31个中心，合计超过30，000个工位。

　　其主要收入来源也从卖楼转为收租。从2014年至2018年，公司租金收入分别为4.25亿元、10.25亿元、15.11亿元、16.69亿元和17.35亿元，期间租金对公司总营收的贡献从7%增至100%。2018年报显示，公司在北京、上海各4个项目，除外滩SOHO出租率为87%之外，其他物业出租率均在95%以上。

　　年报显示，截至2018年末，SOHO中国投资物业平均出租率高达96%。其中，前门大街项目出租率连续两年达到100%，望京SOHO则贡献了最多的租金收入，达到3.86亿元。

　　然而，转型7年，SOHO中国逐渐“掉队”，营收与利润都出现了“缩水”，从高峰时期的180亿元降至如今不到20亿元，净利润也从百亿降到了不足20亿元。

　　2018年半年报不尽人意，资本市场纷纷做出“看空”反应。摩根士丹利更是在报告中表示，SOHO中国中期核心盈利表现差于预期，主要因为上半年毛利率仅76%，低于预期的79%，将其评级由原来的“中性”直接降至“抛售”。

　　在这期间，公司屡次出售资产回笼资金，也没能挽救业绩衰退。

　　欲重回地产业务拿地

　　与以往不同的是，潘石屹此次卖资产，或带有“寻求新的盈利增长点”的考量。对于今年约78亿的自持物业项目出售之后的资金用途，潘石屹回复表示，“下一步SOHO中国打算集中在一线城市最繁华的地段拿地，部分资金还将用来还债。”

　　财报显示，截至2018年12月底，SOHO中国银行借款共计176.94亿元、公司债券30.00亿元，资产负债率为29.52%。由于上述公司债券已于今年1月到期摘牌，SOHO中国目前的资产负债率应该远低于29%。2018年末，公司现金及现金等价物55.66亿元，短期借款9.64亿元。

　　从行业来看，SOHO中国的负债率水平在高杠杆的房地产行业里不算什么，公司不存在地产开发商普遍存在的债务压力。但对早已不是地产企业的SOHO中国不算一个小数字。而且自持物业量太大，近年写字楼租金回报率不高，甲级写字楼市场遇冷。

　　“物业回报率是3%，这在市场上表现已经不错。但银行贷款的利息是4个点，租金回报率还赶不上银行贷款利息。另外，SOHO中国目前资产太单一，主要都是办公产品。销售之后，我们储备点别的东西挺好。”潘石屹认为。

　　于是，曾表示“不卖资产”、“不拿地开发”的潘石屹重回房地产老本行。下一步SOHO中国打算集中在一线城市最繁华的地段拿地。

　　“重新拿地也说明对于开放型的物业还是看好的，单纯只做持有，往往压力很大，通过开发和销售的模式，有助于回笼资金，也利好改善此类企业的经营状况。若是在好地段进行拿地和开发，那么也说明其近期资金面还是不错的，有能力去拿地，同时也体现了企业在业务操作上略有调整。不排除其对于后续项目销售模式还是看好的，所以会通过拿地来进行开发。”严跃进认为，SOHO中国未来发展的机会还是很多的，尤其是在收并购、物业管理等方面有很多优势。如果单纯进入地产业务开发，那么要关注营销资源不充分等风险和压力。