华远地产总负债410亿增长过半 净资产收益率9.9%四连降

　　素来不温不火的华远地产(600743.SH)，近日因差强人意的年报，引发关注。

　　“未来3至5年，华远地产力争实现500亿元的销售规模。”2018年华远集团新任董事长杜凤超表示公司未来“要效益也要规模”。

　　在地产圈素有“南万科”和“北华远”之说，经过多年发展，万科早已成为千亿级领军房企，而华远却还在百亿线上徘徊。近日，华远地产发布年报，2018年公司完成销售签约额120.45亿元，同比增长56.02%，擦线完成2018年销售目标。实现营业收入68.31亿元，同比下滑31.02%；实现净利润7.5亿元，同比下滑8.42%；经营活动产生的额现金流量净额为-31亿元，同比下滑553.48%。截至2018年末，华远地产的负债总额为410.94亿元，与上年同期的266.11亿元相比增长了54.42%。

　　与前任掌门人任志强的高调作风相比，华远地产的发展一直不温不火。近年发展缓慢，2012—2017年间的销售签约额分别为56.2亿元、56.1亿元、57.7亿元、47.1亿元、107.8亿元、77.2亿元。在2016年短暂迈入百亿行列后，在2017年又出现了大幅回落，跌落至百亿之下。

　　长江商报记者还注意到，向来以“效益为王”的华远地产虽然规模一直在百亿徘徊，但经济效益一直不错，净资产收益率曾经最高的时候达到了22%、23%。不过好景不长，近年净资产收益率也持续走低，2018年创近五年终低，2014年—2018年净资产收益率分别为：18.16%、17.73%、13.37%、11.67%、9.9%，同比减少13.28%、2.40%、24.59%、12.70%、15.2%。

　　易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，对于华远来说，这两年战略节奏其实放缓了，或者说虽然其有积极扩张的考虑，但是往往也面临同类企业竞争的压力。类似营收等数据的降低，也在很大程度上说明此类企业的压力。包括经营性现金流净额下跌，都说明经营方面面临阻力，后续建议其积极研究低成本地价的城市，进而形成更好的拿地姿态和战略扩张姿态。

　　针对华远地产业绩不佳、现金流紧张、资产负债率过高等问题，长江商报记者发送采访函但截至发稿，未收到对方回复。

　　营收净利双降

　　京城老牌的房地产开发企业华远地产从上世纪八十年代起便涉足地产行业。2000年，华远地产总资产一度高达80亿元，净资产达30亿元，是当时全国最大的房地产公司之一。

　　华远地产最为鲜明的标签莫过于其前掌门人任志强。在任期时，任志强曾明确表示过，不会去追求过高的速度，将华远打造成一个“小而美”的公司，“我们不是贪大求洋、贪规模，而是更注重企业的安全性和对股东的高回报”。然而这一策略却使得华远错过了最好的发展时期，在人人都在拼规模的时代，华远地产的劣势逐渐显露出来。

　　年报显示，2018年公司完成销售签约额 120.45亿元，同比增长56.02%，擦线完成2018年销售目标。完成销售回款106.10亿元，同比增长24.38%。

　　虽然完成了销售目标，不过2018年，华远地产营业收入仅为68.31亿元，同比大幅下滑31.02%。同时，其归属于上市公司股东的净利润7.5亿元，同比降低8.42%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.87亿元，同比降低3.07%。

　　事实上，近年华远地产的发展一直处于不温不火的状态。2012-2017年间的销售签约额分别为56.2亿元、56.1亿元、57.7亿元、47.1亿元、107.8亿元、77.2亿元。在2016年短暂迈入百亿行列后，在2017年又出现了大幅回落，跌落至百亿之下。

　　4月28日，华远地产股份有限公司发布公告称，2019年一季度，实现营业收入5.83亿元，同比增长3.89%；归属于上市公司股东的净利润约1000万元(较上年度末亏损41.57万元)。

　　易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，对于华远来说，这两年战略节奏其实放缓了，或者说虽然其有积极扩张的考虑，但是往往也面临同类企业竞争的压力。类似营收等数据的降低，也在很大程度上说明此类企业的压力。包括经营性现金流净额下跌，都说明经营方面面临阻力，后续建议其积极研究低成本地价的城市，进而形成更好的拿地姿态和战略扩张姿态。

　　加速规模扩张逆周期拿地

　　房地产进入白银时代，大中小房企都在加速扩张扩规模。2018年以来，华远地产管理层经历了大换血，公司一改往日“小而美”的发展策略，开始提速冲击规模。从土储方面就可以看出，2018年，华远地产新增土地储备货值高达201.1亿元，通过土地公开市场，在天津、重庆、长沙、佛山、银川、涿州等地获得了新的土地储备。而2017年年报显示，华远地产2017年全年的土地储备投资仅为41.85亿元。2019年，华远地产表示，2019 年公司计划实现销售签约额约 150 亿元，土地储备支出约 100 亿元。

　　4月17日，华远在石家庄公开土地市场竞得高新区“栾城区(2019)008 号地块”，成交价为33.77亿元，另需自持商品住宅22，000平方米。这是短短十天之内，华远二度在石家庄获取项目。

　　对此，严跃进认为，华远地产来说，土地储备规模大，说明有意向做大产业规模，但是很显然对于此类企业来说，持续拿地也要看后续开发的能力。尤其是营销能力需要匹配，否则很多土地项目也会面临去化困难等压力。

　　值得注意的是，2018年是房地产市场小年，土地市场也逐渐遇冷，这一年，华远却开始加速扩规模。业内认为，2018年开始逆周期拿地主要是因为华远这几年的融资成本较低，可以支撑公司加大融资力度，积极获取土地。

　　据悉，此前行业普遍融资成本为7.6%左右，而华远2016年和2017年的融资成本分别为5.85%和5.61%。而2019年近几个月华远进行的几笔融资中，利率最低为3.94%，最高到8.5%，平均水平为6%左右。

　　华远地产方面称，公司多年来积极应对市场变化、寻找新的突破点，逐步与各家银行、信托、基金公司等建立了长期友好的合作关系，通过多元化的融资模式为公司发展提供持续稳定的资金支持。此外，公司融资渠道通畅，能够提供合理有效的资金支持。

　　经营现金流净额跌553%

　　伴随着规模的扩张，负债上升，现金流等多项财务指标都出现了下滑。

　　截至2018年末，华远总资产规模达到496.65亿，同比增44.57%；负债总额为410.94亿，同比增54.42%。负债增速大于资产增速，2018年资产负债率达到82.74%，较去年上涨5.28个百分点，是近五年来第一次突破80%红线。

　　长江商报记者梳理发现，公司负债近年逐年增长，但增幅不大，在2018年增幅超过50%。具体来看2014年—2015年，总负债分别为：161.73亿元、168.45亿元、210.6亿元、266.11亿元、410.94亿元；负债率分别为：79.08%、78.16%、74.81%、77.46%、82.74%。

　　现金流也不容乐观，年报显示，2018年经营现金流净额为-31亿元，同比跌幅553.48%。上半年华远地产经营活动产生的现金流量净额为-48.31亿元，降幅高达1113.62%。此前，华远的现金流表现也不大稳定，在2013年、2014年、2015年，这一数值也均为负数。

　　负债大幅增长，华远的偿债能力“捉襟见肘”。年报数据显示，2018年速动比率0.49，同比下降35.8%；流动比率1.65，同比下降29.69%。

　　偿债高压下，华远地产密集发债融资。2018年11月，华远地产在一个月内完成四笔融资。今年3月20日完成境外3亿美元高级无抵押定息债券的簿记定价工作之后，时隔几日，华远地产再获新的融资。3月25日，华远地产发布公告称，公司成功发行今年第二笔非公开公司债券，规模为10亿元，期限为2+1年，票面利率为6.5%。

　　严跃进认为，总体上看，企业积极发行各类债券，是灵活融资的重要体现。充分体现了国内融资环境收紧下房企的新策略。大体上说后续的压力在于偿债压力大，而且地产市场降温也会影响2019年房地产市场的销售行情。